많은 산업 국가들에서 발생한 주택 가격의 붕괴 현상은 글로벌 금융 위기와 경기 침체의 주요한 원인이 되고 있다. 많은 전문가들은 지속가능한 경제 회복의 중요한 필요조건으로서 주택 시장의 안정성을 언급한다. 그렇다면 2010년에는 주택 가격의 하락추세가 최저점에 도달하여 주택 시장이 안정성을 되찾을 수 있을 것인가? 실제로 Case-Shiller 주택 가격 지수의 분석 결과는 미국의 경우 약 3년 동안 주택 가격이 하락하였으나, 2009년 봄부터 주택 가격의 반등 추세가 나타나고 있다. 영국의 경우에도 주택 가격이 20%까지 하락한 이후, 2009년 4월부터 다시 상승세를 보이고 있다. 본 보고서에서는 이러한 주택 가격의 상승세가 미국, 영국 그리고 다른 경제협력개발기구 (OECD) 회원국들에서 지속적 나타날 것인지를 전망하기 위하여, 경제협력개발기구의 11개 회원국들의 주택 시장 현황과 내재되어 있는 위험성에 대한 분석을 수행하였다.

미국 연방 주택 금융국은 미국의 주택 가격은 2007년 1분기부터 2009년 3분기까지 약 10% 하락하였고 아직까지 최저점에 도달하지 않은 것으로 보고하였다. 이는 앞서 언급된 Case-Shiller 주택 가격 지수와 모순된 결과이다. 연방 주택 금융국이 제시하는 지수는 Case-Shiller 주택 가격 지수와 비교할 때 상대적으로 변동성이 크며, 지수 발표의 시기에도 6개월 정도의 시차가 있기 때문인 것으로 판단된다. 많은 전문가들은 유럽의 주택 시장은 6개월에서 2년 정도의 시차를 가지고 미국의 주택 시장과 유사한 추세를 보일 것이라 전망하고 있다.

11개 국가들에 대한 가격-소득 지수 (simple price-over-income index)를 분석한 결과 미국과 유럽 모두 지수의 장기 평균치를 넘어 각각 2003년과 2005년에 최고점에 도달한 것으로 나타났다. 가격-소득 지수는 지역에 따라 큰 차이를 보였으며, 특히, 영국, 스페인, 아일랜드, 핀란드, 네덜란드 등 유럽지역 국가들은 장기 평균치보다 40% 이상 높게 나타냈다. 이러한 결과는 향후 유럽 국가들의 주택 가격 하락폭이 미국과 비교할 때 클 것임을 의미한다. 미국의 경우 가격-소득 지수가 이미 장기 평균보다 낮은 위치에 도달했으나, 독일을 제외한 대부분의 유럽 국가들의 가격-소득 지수가 아직도 장기 평균치에 있거나 그보다 약간 높은 위치에 있기 때문이다.

11개 국가들의 주택 가격 변동성에 대한 선형 회귀분석 결과는 앞선 분석 결과와 마찬가지로 미국의 주택 가격 하락이 유럽 국가들 보다 크게 둔화될 것으로 전망하였다. 또한, 잘못된 분석 결과가 도출될 수 있는 리스크는 유럽지역이 상대적으로 높게 나타났다. 유럽 국가들의 주택 가격은 독일이 다소 저평가 되어 있는 반면, 프랑스, 이탈리아, 네덜란드, 노르웨이, 영국은 여전히 과대평가되어 있는 것으로 분석되었다.

독일과 네덜란드를 제외한 대부분의 유럽 국가들은 2003년부터 2007년까지 5년간 건설 시장이 크게 성장하였다. 스페인과 아일랜드는 1998년부터 2002년까지의 기간과 비교하여 5년 동안 약 60%의 성장을 기록하였으며, 스웨덴도 두 배에 가까운 성장을 보였다. 이는 유럽 지역의 주택 가격 하락이 건설 시장의 지나친 성장과도 관련이 있음을 시사한다.

결론적으로 향후 독일을 제외한 스페인, 아일랜드, 네덜란드 등 유럽 지역 국가들의 주택 가격 하락은 매우 클 것으로 전망된다. 그리고 유럽 지역의 주택 시장은 주택 가격의 과대평가로 인한 리스크뿐만 아니라 건설 시장의 지나친 과열에 의한 리스크도 함께 가지고 있는 것으로 판단된다. 향후 상하이, 홍콩, 싱가포르 등 아시아 국가들의 주택 시장도 거품 경제로 인한 시장의 위험성이 있으며, 이를 주시할 필요가 있다.

▣ 원문의 주요목차 **********************************************************************

1. 서론

2. 미국과 유럽 지역에서의 주택 가격 변화

3. 경제 지표의 개선

4. 선형 회귀분석

5. 유럽지역에서의 주택 가격 - 임대료 비율

6. 공급자 측면에서의 위험성

7. 부가적인 위험성