ㅇ 고령화·인구감소 및 지속가능하고 활력있는 마을 만들기가 중요한 정책과제로 대두

ㅇ 에너지절약·환경 중시형 도시로 전환 → 저탄소 마을 만들기 필요

ㅇ 국토교통성 국토교통성의 기본방침 책정·공표(2011.11)

 - 4개의 실현가치 : 지속가능한 사회 실현, 안전과 안심 확보, 경제활성화, 국제경쟁력과 국제 존재의 강화

 8개의 신규 정책전개의 방향성 : 저탄소·순환형 시스템구축, 지역의 집약화(의료·직업·거주), 재해에 강한 주택과 지역구축, 사회자본 적용·유지관리 및 업데이트, 개인자산 활용에 의한 수요확대 공공부문에 민간자금·지식 수집, 국가강점 분야의 해외전개·국제공헌, 국제경쟁 기반정비 촉진 등

ㅇ 독립행정법인 도시재생기구(이하 UR도시기구): 기존 업무범위와 조직 재검토, 주택정책과 도시정책 집행기관화 → 임대주택공급, 도시재생 업무실시, 지속가능하고 활력있는 국토 및 지역구축 정책전개, 소유한 토지·건물 등 물적자원과 전문가집단 등 인적자원 활용이 요구됨.

ㅇ고령화·인구감소 사회에 대한 UR도시기구의 대응 : 「독립행정법인 제도 및 조직의 재검토 기본방침」(2008.1.) → 지속가능한 마을 만들기를 효율적이고 정확하게 실시 할 수 있도록 업무의 재검토와 함께 분할·재편하고 슬림화 검토

ㅇ 국토교통성의 전문가에 의한 연구회 설치 → 「지속가능한 마을 만들기 연구회」

  - 구체적 사업방법 검토 : UR도시기구 활용방안, 민간활력 활용방안 등

  - 2011.2.~3. 연수회 4회 개최, 청문회 3회 개최

(1) 지속가능한 마을 만들기 과제

① 저탄소·순환형 마을 만들기

ㅇ 지구환경의 유지·개선을 가장 중시하는 마을 만들기 실시가 요구됨 : 도시의 사회경제활동(가정·업무·운수 부문)에 의한 이산화탄소 배출량이 일본 전체의 약 50%를 차지, 부문별로 가정·업무부문에서 크게 증가하고 있는 상황. → 교토의정서 목표달성계획(2008.3.)에 의거하여 저탄소형 도시구조와 사회경제시스템 형성이 필요.

도시의 저탄소화를 위해 도시기능 집약화를 목표로 지방 공공단체에 의한 저탄소 마을 만들기 계획의 책정.

- 저탄소 건축물정비 촉진을 위한 재생 가능한 에너지를 활용한 저탄소 순환형 마을 만들기 필요.

② 고령화 사회에 대응한 마을 만들기

ㅇ 인구감소와 고령자의 급속한 증가세. 고도성장기에 인구유입된 대도시 교외에서 특히 명확함 → UR도시기구의 대규모 공공임대 주택단지에 해당. 인구피라미드 계층구조가 극단적으로 치우쳐 있음. 건축물 노후화, 지역활력 쇠퇴 등의 과제도 지적됨. 노인 주거시설과 의료서비스 제공시설 등이 크게 부족할 것으로 예상됨.

③ 안전성·방재성이 높은 마을 만들기

ㅇ 동일본 태평양 대지진(2011). 수도 직하 지진·거대지진 발생 우려. 수해증가, 토사재해, 폭설재해 등 대비, 재해후 조기재건을 위한 마을 만들기 필요

ㅇ 동일본 태평양 대지진 → 도시의 방재의식 고조. 대도시 거점 역 주변의 안전확보 요구

ㅇ 도심 밀집지역 : 「주생활 기본계획」개정(2011.3.)에 의거 위험한 밀집시가지 6000ha → 2020년까지 해결하고자 하는 목표가 설정되었으나, 밀집 시가지의 세입자·임차인 등 관계 권리자가 많아 합의형성에 소요시간이 큼

ㅇ 비내진구조 아파트 : 2010년말 기준 571만호, 국민의 10% 이상인 1400만명 거주. 「신내진기준」(1981) 이전에 건축된 아파트 100만호에 대한 개축이 필요→ 아파트 재건축사업은 각 거주자의 상황에 의해 합의형성이 장기화됨

④ 활력과 매력있는 마을 만들기

ㅇ 지방도시의 중심시가지 거주인구 감소와 공터·빈 점포 등 과제 → 활력과 매력있는 중심시가지 재생 필요

ㅇ 대도시교외 및 시골지역의 장기간 방치된 빈집 증가로 방재·방범·환경·경관 문제 → 소유자에게 유지관리 촉진, 용도변경, 처분 등 조치 필요

⑤ 민관협력에 의한 지속가능한 마을 만들기 실현

ㅇ 지역 마을 만들기 추진 주체인 지방 공공단체의 노하우와 인력 부족. 장기사업의 경우 민간사업자의 사업전개 곤란 → 민관이 자원을 결집하며 부족 부분을 보충하는 긴밀한 제휴 필요

ㅇ 민관의 제휴방법과 재정문제 → 기존 자원을 최대한 활용하는 효율적 대응계획 수립 필요

ㅇ 마을 만들기의 전문지식과 경험이 있는 UR도시기구의 활용 필요

(2) UR도시기구의 개혁 경위와 과제

① 주택·택지 대량공급시대의 종막

ㅇ 일본주택공단(1955~) : UR도시기구의 모체로 고도성장기 도시 근로자를 위한 교외 대규모 주택단지 건설. 택지개발공단과 합병(1981) 주택·도시기반 정비공단으로 개편, 도시기반 정비공단으로 개칭(1999), 지역진흥 정비공단(지방도시 개발부문)과 합병하여 독립행정법인 도시재생기구(UR도시기구) 설립(2004).

ㅇ 저출산과 고령화 사회로 UR도시기구의 주택·택지 대량공급의 기존 역할은 사실상 종료되었고, 기존 시가지 재개발 실시(1981~)로 도시방재 향상, 중심시가지 활성화, 버블붕괴 이후 토지활용 등 각 시점의 정책과제에 대응하는 형태로 업무전개

ㅇ UR도시기구의 역할 변모 : 도시기반 및 건축물 정비 등 풀세트의 프로젝트 → 민간사업자의 프로젝트를 지원하는 백업형식으로 변경됨

② 행정개정의 경위

ㅇ 정부추진의 행정개혁(관→민)으로 분양아파트 사업철수(1999), 임대주택 신규 공급사업 · 뉴타운 개발철수(2004), 도시재생사업 실시기준 정비로 업무범위 제한(2008) ⇒ UR도시기구 사업의 지속적인 재검토 실시

ㅇ 국토교통성 「독립행정법인 도시재생기구 본연의 자세에 관한 검토회」 설치(2010) → 「개혁공정표」 책정.◎ 「독립행정법인 제도 및 조직 재검토의 기본방침」(2012.1.)을 통해 UR도시기구에서 지속가능한 마을 만들기의 효율적인 실시 위해 업무 재검토 실시

③ UR도시기구가 안고 있는 문제

ㅇ 경영문제: 부채 14조 엔, 이월결손금 3000억 엔 내포하며, 경영노력으로 지속적으로 부채 감소중이나 미래의 재무적 위험성 해소 필요

- 향후 금리상승에 따른 지급비용 증가로 재무상황 악화 위험성

- 뉴타운사업에서 매년 손실 발생

- 임대주택사업 관련 리스크로 임대수익 하락과 빈집 발생 → 지가하락

ㅇ 임대주택 사업실시 문제: 인구감소 등 사회문제 대응 방침으로 「UR임대주택 스톡의 재생·재편 방침」(2007.1) 공표 → 재건축 대상이 단지 제한, 리뉴얼, 용도전환 등 단지상황에 따른 재생·재편 실시를 원칙으로 제시.

ㅇ 도시재생 사업 문제: 도시재생 사업 중, 민간사업자와 지방 자치단체에 한정된 것을 최소화함

- 토지구획정리사업 → 수지균형에 합당하도록 계획

- 보유하고 있는 토지 → 지가변동의 영향 가능성 내재

- 민간사업와 지방 공공단체와의 적절한 제휴 및 역할분담 → 위험분산과 수익성 확보 필요

 (1) 기본 검토방침

ㅇ 주택공급과 마을 만들기에 대한 축적된 지식과 경험 보유 → 전문성과 신뢰성

ㅇ 대규모 주택단지용 토지와 건물 소유 → 국가 전체적인 영향력

ㅇ 채무상환과 이월결손금 해소 등 경영노력 중시

ㅇ 민간사업자와 연계에 있어 UR도시기구 역할정립 필요

(2) 마을 만들기의 각 국면의 대처 방향성

① 재해 피해지역의 마을 만들기 상황

ㅇ 상황: 재해지역은 인력부족 등 지방 자치단체 만으로 복구하기 어려운 실정. 마을 만들기의 구체적 계획수립, 관계기관 간의 업무조정 필요

ㅇ 경험·인력을 활용한 부흥모델 제시: 지방 자치단체의 요구를 감안하여 재해지의 안전·방재 확보를 전제로 하며, 물리적인 정비를 넘어 사회시스템의 전체적인 재구성 수행

 에너지, 교통, 의료·복지, 금융, 정보통신 등 신규분야 이해로 마을 만들기 계획수립

지역 관련 기관·지방 자치단체·지역 주민과의 의사조정 능력 향상

사업완료 이후 지속가능한 마을 만들기 계획 기획능력 향상

마을 만들기 계획실현을 위한 프로젝트 관리능력 향상

ㅇ 피해지역의 복구와 방재·고령화·저탄소 문제해결 모델(에코타운 프로젝트)의 조기실현과 대국민 홍보효과 확보

ㅇ 피해지역의 복구를 위한 UR도시기구 내부 TFT결성 → 재해초기 대응, 적극적인 역할 수행이 기대

② 주택단지를 중심으로 저탄소·순환형, 고령화에 대응한 의료·직장·주택 근접의 마을 만들기 노력

ㅇ 기본역할: UR 임대주택 단지의 기존 시설을 활용하여 고령자용 주택확보와 다양한 생활 지원서비스를 제공할 수 있는 시스템 구축. 육아에 용이한 주택과 서비스공급 시스템 구축

ㅇ 기존 건축물의 내진화·방재성 강화

 - 기존 건축물의 내진 안전성 확보: 내진기준 실시 이전에 건축된 시설과 진단결과 개수가 필요한 시설 중 재건축 예정의 것을 제외한 것에 대해 입주자와 협의를 통해 내진성 확보실시

 - UR도시기구 주택단지와 부지가 지역의 재해피난처 역할을 할 수 있도록 함.

 - 단지재생에 의한 의료·직업·주거가 근접화된 마을 만들기: 주변지역까지 고려한 단지재생 실시. 단순히 단지 내 시설재생에 그치지 않고 거주자의 세대순환 촉진과 지속적으로 안심하고 거주할 수 있는 환경마련

 - UR도시기구 주택단지 재생의 향방: 지방 자치단체의 주택정책과 밀접한 연계로 지역의 미래상 공유. 단지재생을 통해 지역활성화와 의료·복지의 거점으로 재정비, 의료·직장·주택의 접근용이성 실현. 다양한 세대가 모이는 믹스 커뮤니티 형성 도모

 - 단지 내 기존 시설을 활용한 지역 관리기능의 거점, 커뮤니티 비즈니스의 거점. 인근주거 지역에서 단지 내 고령자 주택으로 이사해 오는 가구를 위한 이사 지원 서비스 실시 → 노인층을 포함한 다양한 세대에게 취업기회 제공. (연령미상사회의 실현)

 - UR도시기구가 경험과 인력을 바탕으로 주축이 되어 지방 공공단체, 대학 연구기관, 민간사업자와 NPO 등이 제휴.

ㅇ 고령자 위주의 주거시설 공급지원

 - 민간사업자에 의한 양로원과 노인주택 경영 수행: 토지취득과 건설비용 등 초기비용이 큰 실정 → UR도시기구의 기존 연립주택 임대와 장애인시설 리노베이션 → 필요한 서비스 제공

 - 고령자 주택공급: 부지를 포함한 UR임대주택단지 시설활용, PPP방법을 통한 민간자금과 경험으로 서비스 제공 → 민간사업자에 의한 고령자주택 사업진출 기회제공, 빈 주택의 유효활용

 - 고령자 주택의 부대서비스: 노인의 심신 상황관찰, 배식·이송, 간호·의료 등 소프트웨어 필요 → 서비스 제공 사업자와 연계 필요.

ㅇ 인구감소 사회의 대응

 - 도시외곽 및 지역 인구감소, 장기간 사용되지 않는 빈집 증가 → 상업, 복지, 의료, 교통 등 각종 서비스 품질 쇠퇴, 지역경제 유지곤란 초래우려

 - 기존시설 활용방안 의견: 각종 서비스의 이동형 지원거점, UR 주택단지 일부 유효 이용지역을 포함한 일대의 재개발 실시, 자연적 토지이용 재생사업 실시 등

③ 경영환경 개선을 위한 주택단지 재생 대처

ㅇ 임대주택사업 경영환경 개선

 - 채무상환을 위한 추가적인 노력이 필요

 - 건축년도가 오래된 저수익 단지에 재투자 촉진 → 가치 향상을 목표로 하며 보유하고 있는 단지의 자산가치 극대화 필요

 - 가치향상이 필요한 단지의 경우: ① 연속성 관리·리뉴얼, ② 고령자 주택으로의 전환, ③ 분양 주택지·상업지·공원·재생에너지 등의 거점용도 전환 등으로 분류 → 재투자 촉진

 - 기존 커뮤니티 존중, 가능한 경우 여러 주택 단지를 연계시킨 시설·기능 적용, 개별 주택 단위의 치밀한 리뉴얼, 임대료 조정에 의한 수익성 향상.

 - 민간사업자와의 협력 → 단지 재생에 따른 토지·건물 매각·대여.

 - 민간사업자의 관리·운영 제도도입, 보유 토지를 활용한 현물출자 계획, 임대주택 자산의 증권화 등 검토필요

④ 안전성·방재성이 높고 활력과 매력이 있는 마을 만들기 대처

ㅇ 민간사업자·지방공공단체와의 역할분담

 - 기존의 재해복구 중재 업무를 유지하면서, 지방자치단체와 민간사업자 만으로 실시하기 곤란한 사업에 개입

ㅇ 경험과 인력을 활용한 마을 만들기 사업실시

 - 도시재생의 초동단계 UR도시기구의 역할: 경험과 노하우를 통한 민간사업자와 지방 자치단체를 중재. 공공기관으로써 민간사업자와 경험이 부족한 지자체가 다루기 어려운 권리 조정문제 수행

 - 중점 고려사항과 역할: 도시 전체의 에너지효율적인 저탄소 순환형 구조 실현, 고령화에 합당한 대응, 안전·방재가 가능한 도시공간 형성, 지방도시 활성화 → 하드·소프트웨어를 망라한 종합적인 마을 만들기 기획 및 계획수립, 관계 권리자와 제반사항 조정, 토지의 유효 이용에 제안, 사후관리체제 구축. 부동산 개발, 종합건설, 사업자 간의 역할분담과 연계 (의료·복지서비스 사업자, 컨설팅 프로젝트 관리회사 등)

 - UR도시기구의 기 수행 마을 만들기 사례 → 적극적인 홍보자료로 활용.

 - 부채 상환과 미래의 경영 리스크 최소화: 시니어 대출, 메자닌 론, SPC의 활용 등 → 민관 파트너십에 의한 위험분산과 수익성 향상 실현

ㅇ 아파트 개수 지원

 - 기존 아파트 중 100만호 이상이 내진성 불충분으로 개수가 필요 → 소유자의 일정한 합의 형성이 필요

 - UR도시기구의 공동주택 개수 지식과 기술 축적 → 증가하는 노후 아파트의 리모델링과 재건축에 대한 기술적 조언과 코디의 실시 지원.

-  아파트의 개수나 재건축시 영구적인 이전을 강요받는 거주자 → UR도시기구의 여유 세대를 유효하게 활용

- 재건축이 어려운 아파트 → UR도시기구의 단지와 일체적인 개축과 연쇄적인 재건축 등 지원 체계를 다각화하여 구축

⑤ 기타 마을 만들기 지원 대처

 - 정보발신 방법: UR도시기구와 지방 공공단체, 민간사업자 등 여러 주체에게 효과적으로 경험과 노하우를 공유할 정보발신 방법 고려 필요

 - 향후 신흥 해외도시 시장: 환경·방재·경관 등 여러 과제에 대응한 마을 만들기를 추진하려는 아시아 신흥국 등 해외 도시국가의 경제 발전에 기여

· 「독립행정법인 도시재생기구 본연의 자세에 관한 조사위원회」에서 UR도시기구 조직 등 본연의 자세 등 검토진행. (2012.1.20 결정된 「독립행정법인 제도 및 조직 재검토의 기본방침」에서 “지속가능한 마을 만들기를 효율적이고 정확하게 실시 할 수 있도록 업무의 재검토와 함께 분할·재편하고 슬림화하는 것을 검토하겠다."고 의지를 표명. → 2011년도에 사업 방향에 대한 결론 확보, 2012년도 중반까지 구체적인 결론을 확보.

· 지속가능한 마을 만들기 연구회는 상기 조사위원회의 결론을 근거로 적절히 실시.