토지는 도시개발의 기본 요소이며 토지 시장 기능 하에서 토지는 가장 높은 입찰자에게 할당되고 토지 이용 변화는 시장에서 결정된 토지 가격에 의해 조정될 것임.
이론적으로 이와 같은 토지 시장의 기능은 보다 효율적인 토지 사용을 주도
이러한 관점에서 정부의 역할은 명확한 법적 규제적 체계와 투명하고 접근가능한 토지 행정을 통해 자산권의 명확성을 보증하는 것임.
 - 토지 시장에 의해 내재화되지 못한 외부성을 다루기 위한 적절한 조치 강제
 - 적절한 방식의 도시 개발 계획
 - 서비스 및 인프라 공급의 최적화
위와 같은 정부 기능 이외에 당국은 토지 및 주택에의 접근성에서 확실한 가치수준을 보장할 수도 있음.
개발도상국 다수 도시들에서의 상황은 시장 경제상황과 상당한 차이가 존재
사회, 경제적, 그리고 정치적 제약요건, 불명확한 토지 권리, 충분하지 못한 토지 공급, 토지 거버넌스의 취약, 그리고 토지 행정 기능 부재 및 비규제적 토지 시장 등은 토지 이용패턴이 비효율적이고 불공평한 상태로 비계획

적 도시 구조의 결과를 야기
특히 인구 상당수가 빈곤한 도시의 경우 토지 및 주택에의 접근성이 거주민의 핵심 사항이 되며 정치적 사회적 불안전성의 요인이 되기도 함.

남 사하라 아프리카(Sub-Saharan Africa)는 토지 및 토지 사용 시스템에 대한 법제도적 체계 및 직면 과제 등에서 유사성을 공유한 다수 국가들이 공존하는 세계 유일 지역임.
서부 및 중앙 아프리카에서 프랑스어 및 포루투갈어 사용 국가들은 식민지 시대로부터의 민법체계를 상속해옴.
동 국가들은 국가가 주 토지 공급자이며 특히 도심 및 도심 주변지역의 경우는 특히 더함.
즉, 토지는 국가수 증가에 따라 개별 주에 의해 여전히 할당되며 세부화하면 지역 당국에 의해서 배분, 할당받은 이들은 종종 개인적 사용권을 인정받거나 희소한 경우이지만 직접적인 실질 자산권을 받기도 함.
지난 30년간 법, 경제적 개편 이행으로 인한 구조적 변화가 발생: 신규 토지 코드의 채택, 토지 사용권의 관습적 체계, 토지 시장 자유화, 그리고 민주화 과정 및 토지 관리자에게로의 이전 및 행정적 특혜 제도 및 정치적 변화

등
이와 같은 변화들은 토지 부문에서의 거버넌스 약화, 충분하지 못한 인적 재정적 자원, 그리고 제한된 제도적 역량 등의 측면에서 이루어짐.
물론 국제 금융기구 및 개발 기관들의 원조 및 지원에 의한 토지 시장 규제체계 노력이 이루어지기도 하였으나 토지 공급과정의 정당한 절차가 수립되지 못한 경우가 더 많음.
토지시장 개발은 도시 가계 대부분에 대해 불합리한 토지 가격 등을 포함하여 다음과 같은 다양한 요인들에 의해 제약되어 옴.
 - 열악한 주택 금융 시스템
 - 과도한 토지 소유권 형식화 및 권리화 절차
 - 토지 행정에의 포괄적 간섭
 - 열악한 토지 등록 및 정보 시스템

남부 사하라 아프리카 도시들의 토지 시장은 도시 및 도심 후배지역까지 확장된 주변도시에서 토지에 대한 큰 압박을 받고 있음(표 1 참조).
이와 같은 토지에 대한 수요 증가는 공식적인 민간 토지 사장의 공급 제안 또는 공공 토지 공급 채널을 통한 제한에 대응해 나타남.
실제적으로 동 지역의 토지 시장은 여전히 봉건적 토지소유 시스템 공급에 의해 가이드되고 있으며 주택은 관습적 토지 공급경로 및 비공식적 시장에 의해 이루어짐.
남 사하라 아프리카 도시들에서 도시 인구의 60-80%가 비 공식적 거주지역에 살고 있는 것으로 추정됨(UN-Habitat, 2010).
결과적으로 다양한 장애요인들이 토지 행정제도의 개편 노력을 방해하고 있으며, 토지 시장 통합과 토지행정 개선을 위한 지난 수십년간의 정통적인 정책 옵션, 절차 등은 제한적 결과만을 달성(Rochegude and Plancon, 2010)

 

본 연구의 기본적인 목적은 다양한 사회 그룹들의 토지 접근성 및 그들이 획득할 수 있는 토지소유권 보안을 위한 다른 방식을 도출하는 데 있음.
본 연구에서는 대부분의 토지 사용 전환이 발생한 Bamako의 지방 후배지역(rural hinterland) 및 근교도시(peri-ruban)에 초점을 맞추고자 하며 동 지역에서 토지에 대한 접근성 측면에서 관측된 차이점에 대해 이해를 돕고자 함.
이러한 관점에서 토지 소유권은 단순하게 문서화된 형식으로 토지에 대한 권리를 언급하는 것이 아니며, 토지 전용 절차에 포함된 관련 권리, 그 역할을 정의하는 사회적 관계에 내재된 것임을 고려하는 것이 중요
이와 같은 절차는 토지 공급 경로에서 각기 다른 이해관계자들의 수행 역할 및 토지 행정 및 토지 관리와 관련된 실행력에 의존
본 연구의 또 다른 목적은 다양한 토지공급 경로 간의 연계에 대해 분석해보는 것임.
끝으로 본 연구는 농업용지가 도시 확장으로 악화되고 토지 보유권(land tenure)의 동태성 측면에서의 함의점을 강조하고자 함.

그림 1은 3가지 토지 공급 경로를 도해하고 있는데, 첫 번째가 관습적 토지 공급 경로 토지거래는 대부분 비공식적으로 이루어짐.
두 번째 토지 공급 경로는 공공 공급 경로로서 토지의 할당과 판매가 공공부문, 기관들에 의해 이루어지는 경우임.
세 번째는 공식적인 민간 채널로서 자산 타이들을 갖춘 토지 및 터(plots)가 자산 개발 회사 및 구매 협력기관에 의해 최초 거래된 경우임.

자료출처: policy research working papers, world bank(2013), A systemic analysis of land markets and land institutions in West African cities : rules and practices - the case of Bamako, Mali, p. 13, 17, 19.

그림 1의 3가지 토지 공급 경로가 시스템을 형성하는 것은 명확
관습적 및 공공 경로는 주(state)가 토지의 이름을 등록하고 할당하여 관습적 권리를 없앰으로서 상호작용함.
공공토지공급 경로는 민간 공식 토지 공급 채널의 대부분을 공급하며 관습적 공급 경로로부터 공식적 자산 타이틀을 가진 토지를 획득
관습 및 공공 토지 공급 경로는 공식적 비 공식적 토지 시장에 팔릴 수 있는 터를 공급
이와 같은 전체적인토지 공급 시스템은 그림 2와 같음.
그림 2에 나타난 토지 공급 시스템의 주요 두 가지 측면은 다음과 같음.
 - 토지 공급 채널 간의 다양한 상호 관계 및 시장과의 연계 관계
 - 토지 보유권 상황의 공급 및 접근 모드(modes of access, 공공 토지 공급 경로 또는 구매를 통한 할당 경로)
이와 같은 접근 모드는 합법적이거나 그렇지 않을 수 있으며 그 빈도로 잦을 수 있음.
표 2는 동 시스템의 결과를 요약 제시

본 조사의 목적은 Bamako 및 주변 지역의 토지 접근성 모드(mode)에 관한 토지 보유권 및 가격정보 수집에 있음.
본 조사는 표 1에 묘사된 지역들을 대상으로 Bamako 인근에 대해 2012년2월과 4월 사이 이행되었음.
총 1665개의 건물 없는 터에 대한 2009년-2012년 사이 거래 정보에 대해 도심 중심에서부터 3.5~72km 떨어진 위치(그림 3 참조)를 대상으로 자료 수집
각 수집 토지거래 자료는 토지 사용, 면적, 인프라 서비스 등에 대한 특성, 위치 정보(GPS, Commune, 강 및 포장 도로와의 거리), 그리고 토지보유 상태(보유권 형태 및 해당 문서 등) 등의 자료를 취합
수집 자료 분석을 위해 본 연구는 다음 항목별로 토지 접근성 모드를 구분
 - 민간 토지 시장을 통한 토지 구매(Private)
 - 토지의 공공 할당(Public)
 - 관습적 토지의 구매(Customary monetary)
 - 토지에 대한 비 화폐적 접근(Customary non-monetary)

각각의 거래 유형 별 본 연구의 조사 토지의 지리적 위치를 좌표화 해서 표기하면 그림 4와 같이 나타남.
이와 같은 접근 모드별 기본적인 특성은 표 3에 자세히 정리됨.
조사 결과에 따르면 비 관습적 토지(민간 또는 공공 토지공급 모드에서 전환)의 집중적 거래 및 사용은 조사자료에서 거의 거주지역으로 나타남.
관습적 소유자로부터 직접적으로 전환된 토지는 거의 농업용인 것으로 나타남.
이러한 결과는 지방의 도심지 토지로의 전환과 토지 시장에서 두 가지 용도 간의 경쟁이 도시 영향하에 발전하고 있음을 의미
예상한대로 거주지 터는 농업용 터 보다 도시 중심지에서 더 가까웠으며 이러한 결과는 4가지 토지 접근 모드 내에서 뿐 아니라 전체 조사 샘플에서도 나타나는 경향임.

토지 보유권 패턴은 거래시점 보유권 상태에 따라 살펴볼 경우 29%의 토지는 행정적 보유 문서가 존재하지 않으며 다수를 차지하는 53%의 거래 터가 몇몇 행정적 문서를 통해 거래됨.
단지 13%의 토지 만이 임시적 사용권을 가지며, 5%의 토지는 거래시점에서 자산권 타이틀에 의해 완전한 소유 인증하에 거래된 것으로 나타남.
토지 보유권이 전환된 거래 내역은 표 4와 같이 정리됨.
조사결과 약 25%의 거래 토지 보유권이 거래 시점에 전환된 것으로 나타났으며 이 중 45%는 행정적 문서를 통해 이루어졌으며 47%는 불완전한 증서, 그리고 8%는 소유권 증서로 전환

수집된 거래 가격에 대한 자료를 바탕으로 본 연구는 Bamako 지역 토지 가격 결정요인을 분석
본 연구는 가격결정 요인 분석을 위해 기본적인 최소자승추정방식(OLS: Ordinary Least Square)을 이용해 계수를 추정하였음.
추정결과는 거래시점 가격을 설명 변수로 사용한 경우(1,2), 그리고 추정 가격으로 설정한 모형(3,4) 등 총 4가지 경우의 수로 추정 방식을 구분
추정 결과는 표 5와 같이 추정방식( (1)~(8) )과 상관없이 일관되게 나타남.
즉, Bamako 주변 토지 시장은 도시 중심, 도로 인프라에서 멀어지면 가격은 떨어지고, 유치된 거래터(served plots)의 경우 증가
주거지 토지 시장 가치가 농지보다 더 높았으며 토지보유권 보안을 가진 그렇지 못한 토지보다 평균 가격이 더 높게 나타남.
(4)번 추정결과를 제외하고는 행정적 서류를 가진 토지가격이 그렇지 않는 토지에 비해 가격이 상당히 차이가 있다는 결과가 나타나지 않음.
이런 결과는 행정적 문서가 법적 권한을 제공하지 않으며 그렇게 가치가 높지 않는다는 아이디어를 지원

농업용과 거주지용 거래 토지 특성이 가격차를 유발한다는 것을 살펴보기 위해 거주지 토지에 대한 하위 샘플에 대해 동일한 회귀분석 실시((5)~(8))
분석 결과, 추정결과는 매우 개략적일 수 있으며 토지가격 증가를 과소추정한 결과를 보임(예를 들면 수집 자료 중 주거용 투지의 구매 및 판매자가 가격을 최소화하려는 경향이 주로 나타남 - 조세에 대한 회피 또는 동일한 토지 구매자와의 분쟁 회피 등 (5), (6)).
역으로 투지 보유자에 의한 과대가격은 토지가 매물로 나왔을 때 나타나고 있음.

이와같은 조사자료 및 응답 오차 포함에도 불구하고 가격은 조사기간 동안 약 40% 증가하였음을 알 수 있으며 이러한 결과는 년간 약 16% 증가한 것임을 의미
민간 거주지역 토지 자산 거래에 한정하면 연간 가격은 약 20% 증가
이와 같은 토지 가격을 1인당 GDP 증가율과 비교하면 상당히 높은 수준으로 평가되며 이와 같은 소득 대비 높은 토지 가격 비율은 적정 구매가격의 상당한 감소를 함의하고 있음.

본 연구의 조사결과는 다음과 같이 정리됨.

 - 아프리카 도시들에서 토지에의 접근성 개선은 가장 민감한 이슈임.
 - Bamako지역 주거용 토지에의 접근성은 다양한 중복적이고 함께 공존하는 토지 공급 경로 및 토지 시장에 의존
 - Bamako 지역 토지 접근성 개선의 장애요인들은: 토지 소유권(보안) 접근 절차에 기반한 제도 및 규제체계, 다양한 잠재적 구매자들 간 토지 접근 경쟁, 토지 소유자의 과대 자산 평가, 관습적 토지 보유권에 대한 주 정부의 의도적 회피, 무분별한 토지 행정 간섭, 토지 접근성 개선 노력에 대한 사회, 문화, 정치적 제약요인에 대한 정부의 과소 추정 등

 - 따라서 보다 정확한 토지 시장 진단을 통해 관련 권고안 작성 준비가 필요

 

본 연구의 접근방식은 Bamako뿐 아니라 남 사하라 아프리카 국가들의 다른 도시들에 대해서도 사례가 될 수 있음.
따라서 이와 유사한 토지행정시스템을 보유한 서부, 및 중앙 아프리카 국가들의 도시에서도 토지 시장의 동태성과 상황 평가를 위해 활용 가능하며, 보다 효율적이고 공평한 토지 접근성 설계를 위한 장애요인 이해에 도움을 줄 수 있음.