서두
· 계획개발주택(뉴타운) 시가지 : 일본의 경우 1955년대 후반부터 대도시의 교외에 개발된 이후 40년이 경과. 현재 2단계 마을 만들기 검토 필요성이 대두.
· 2단계 마을 만들기 기본목표 : 양질의 시설을 전제로 한 지역사회와 네트워크 구축 → 고령자의 건강한 생활 → 육아세대가 안심하고 살 수 있는 마을 구현, 일자리-주거 공존(職住) 마을 구현.

1. 경위와 현상
· 일본 고도경제성장 도시인구 문제 해결을 위한 교외 뉴타운 건설.
· 지방공공단체 일본주택공단·택지개발공단·지방주택공급공사 등이 주축으로 토지구획 정리사업, 공공시설 등 기존도시와 행정적으로 별도의 뉴타운 건설.
· 철도 마련으로 도심과 연계체계 구축. 중심상업 구획과 배후 주거지역으로 구성. 핵가족 중심의 개인 라이프스타일 보호.
· 고도경제성장기에 건설된 대부분 뉴타운이 노후화된 상황으로 개축, 기능 보완 등이 필요한 실정. 동일한 시기에 입주하여 고령화를 이루고 있으며 자녀세대 독립 등으로 1~2인 가구화 됨.
· 센리(千里)뉴타운 공공임대 주택의 사례 : 30~40년 경과된 주택비중이 94%, 고령자 비중 24.9%으로 전국평균 19.5% 상회, 향후 급증 예상, 탁아소 및 학교 등 육아에 필요한 시설 유휴화, 의료복지시설 미비

2. 과제

① 직장-주택이 분리된 베드타운 ⇒ 직장-주택이 공존된 융합도시 구현
· 건설당시 : 철도마련으로 도심 근로자에게 유리하도록 건설 중심 상업지역과 배후 주거지로 구분.
· 현황 : 여성의 사회진출, SOHO로 근무장소의 자유도 증가, 정년시기를 맞이한 베이비붐 세대의 지역 회귀 → 뉴타운 내 혹은 주변의 취업기회 요구 확대되며 이에 따른 토지, 시설, 서비스 등이 요구되고 있음.
· 뉴타운 내 다양한 지역사회 네트워크 존재 → 이를 바탕으로 한 커뮤니티 비즈니스, NPO활동 등의 발전 → 모든 계층이 안심할 수 있는 도시구축 가능.
· 뉴타운을 중심으로 성별과 나이에 무관하게 근무할 수 있는 기회 확대와 주변의 풍부한 자연. 다양한 도시기능을 영유할 수 있는 모델 제시와 인재육성 필요.

② 올드타운의 재생
· 뉴타운 넓은 도로와 공원, 교육시설 등 충분한 공공시설을 보유 → 지속적 마을 만들기의 대처를 위한 중요한 자산으로 현재의 요구에 맞게 재생할 필요성이 있음.
· 고령자가 안심하고 안정되게 생활할 수 있는 마을 만들기 추진, 젊은 육아세대 등 다양한 세대 유치로 커뮤니티 형성 추구. → 지속가능한 도시로 성숙, 뉴타운에서 태어나 자라고 일하여 고령기를 보내는 삶의 단계를 포괄하는 유니버셜 디자인 마을로서 재생을 도모함.
· 뉴타운 내 공공 임대주택 : 공공 임대주택 사업자 협력도모, 기존 세대수를 유지하면서 지역 요구에 맞는 주택으로 정비.

③ 주민이 주체가 된 성숙된 도시
· 개발초기 사업자에 의해 계획적으로 만들어진 주택중심 시가지 → 주민과 여러 주체가 존재하는 상황에서 기능적 업데이트 실현이 요구됨 → 주민의 마을 만들기 비전공유와 사업에 활용.
· 뉴타운 세대(뉴타운에서 태어나고 자라난 주민) : 뉴타운 재생의 주체로 지방 자치단체 및 공공 주택사업 주체와 협력하면서 스스로 매력적인 마을 만들기 유도 필요.

3. 대처방향
기존 뉴타운의 올드타운화 문제와 저출산·고령화, 남녀공동 사회, 환경과의 공생 등 21세기 모델로의 도시재생을 목표로 함. 향후 규범이 되는 마을 만들기를 목표 이를 위한 유의사항 참조 필요.
· 기존 뉴타운의 특징인 녹지 주거환경 보전 유의.
· 기존 세대수를 유지·화용하며 필요한 업데이트 추구.
· 다양성 : 일과 생활의 균형잡힌 생활방식, 다양한 세대의 교류 실현.
· 지역 주민 주도와 행정적 백업 형태의 마을 만들기 목표. 커뮤니티 형성, 생활요구에 대응 한 활동을 지원하며 NPO, 마을 만들기 전문가가 주민활동의 시작 및 관리 등 지원하는 구조.
· 지역주민, 지방자치단체, 공공주택사업체, 지역 대학이나 기업 등의 상호협력을 도모함.

4. 해결해야 할 당면 사항

(1) 기존 유형 자산의 최대 활용
· 도로, 공원, 교육시설 등 공공시설, 공공 임대주택, 주변 자연환경 등을 최대한 활용하여 현재의 요구에 대응할 수 있도록 수리, 개축 및 용도전환 실시.

① 개축을 저해하는 토지규제, 건축규제 완화, 합의형성 및 자금조달 등 사업정비.
· 단지재생 : 하드/소프트웨어적 단지재생 기술 개발 → 기존 공동주택을 지속가능한 형태로 재생, 커뮤니티 유지와 활성화, 안전한 주거환경, 다양한 자본·기술·사업주체 활용 등 관점에서 재생모델 구축. 잉여지와 기존 건물 상층부 증축 활용.
  - 하드웨어 측면 : 현재 건축기술 적용 → 건축물의 장수명화와 기능회복 향상을 도모, 신규 임대료 수익확보로 외부자본 도입, 건축물의 수용량 유효 활용을 우선시 함.
  - 소프트웨어 측면 : 복잡한 이해관계 조정, 개축 관련 건축규제 대응, 아파트재건축 문제의 경우 도시재생기구와 지방주택공사의 합의형성 지원, 임시주거 제공 등.
· 개축규제 완화 · 합리화 사업지원 실시. 용도지역 등 토지이용규제 완화.
· 단지별 종합 설계제도 이용, 재건축 합의형성에 관한 제도운용 방침을 명확히 함.
· 낙후된 뉴타운 18개소에서 주택단지 도시계획은 향후 그 주변상황 변화를 감안하여 대응.

② 공공임대 주택의 재생
· 공영주택, 도시재생기구 및 지방주택공사의 임대주택에 대해 일체적 계획수립 → 상호연계로 개수·개축 실시. 지역주택협의회 개최 → 상호 의견조정 실시.
· 임시주택 활용, 토지교환 등 상호 노선연장 검토. 필요에 따라 PFI를 도입하여 민간을 이용해 의료·복지시설, 상업시설 다양한 요구에 대응.

③ 유니버셜 디자인 마을 만들기
· 저출산·고령화 등에 적합한 마을 만들기 → 유니버셜 디자인 개념도입. 공공시설, 공공임대 주택은 베리어프리화 추진. (장애인이나 고령자가 사용하기에도 편리하도록 장애요소를 제거함)
· 유니버셜 디자인화 계획을 지방자치단체, 공공주택사업 주체, 주민이 연계하여 책정.
  - 예 : 일련의 생활 장면(일상적인 수준에서 고수준 등) 상정 → 필요한 시설의 접근성 향상을 도모함.
  - 주민이나 NPO 등의 계획실시 참여와 점검, 제안, 실시.
· 베리어프리화 실현 : 건축물과 공공시설의 장애인 편의시설 마련, 고령자를 위한 커뮤니티 버스도입. 년식에 따른 공동주택의 단차 해소, 난간설치, 엘리베이터를 설치.

④ 그 외 기존 시설의 활용
· 유휴화 되고 있는 학교와 공공임대 주택 → 지역의 수요를 고려하여 용도변경.
· 낙후된 근린시설 → 기능과 입지 검토를 통해 활성화 추진.
· 뉴타운의 물과 녹지 정비 → 주변 자연환경과 연계되도록 정비.

(2) 지역 커뮤니티의 적극적 활용
지역 커뮤티를 활용하여 지역의 유지·관리를 도모하고 지역공동체 사업으로 육성.

① 지역주민에 의한 지역관리 실시
· 주민이 지역에 애착을 갖고 책임감 있게 지역을 관리할 수 있도록 하며 행정기관에서 지원하는 시스템 마련 필요.
· 공공시설 관리, 지정관리자 제도로 지역구성원이 관리하거나, 국가 및 공공기관과 제휴를 활용, 혹은 공유지·커뮤니티 공간이나 지역의 공터에 주민참가형 유지관리 실시.
· 뉴타운 경관을 지역이 주체가 되어 검토하고 유지관리 추진.
· 지역주민 순찰, 공원에 NPO가 카페를 설치하고 관리하는 것 등 실시.
→ 지역 커뮤니티 활동으로 여성과 고령자의 적극적인 참여 촉진, 전문지식·기능을 가진 주민의 적극적인 참여 유도 메커니즘을 제공. NPO의 적극적인 참여, 안정적인 사업을 위한 유한책임 사업조합, 유한회사 등 경험적 모델 프로젝트 실시.

② 커뮤니티 비지니스 육성
· 일과 생활의 균형을 실현 : 지역거주의 안정을 위해 지역관련 사업 창업을 지원. 이사 지원, 베리어프리 시설개수, 공동주택 재건축 등 주거 관련사업 지원. 고령자 간호·의료·복지 서비스, 육아지??원 서비스, 배달 등 생활지원 서비스 등의 사회사업.
  - 고령자 소유 주택을 빌려 임대주택으로 시장에 공급하여 주택관련 현금 유동화 추진.
  - 젊은 세대가 더 넓은 주택에 살 수 있도록 주택 순환시장 형성의 국가적 지원.
  - 이사 발생시 부동산 소개 수준이 아닌 의료·복지 서비스, 이사대상 지역정보 등을 일원적으로 제공.

③ 지역·주민의 제휴강화
· 뉴타운 각 구간과 주변지역과의 연계를 강화, 뉴타운 및 지역주민들이 보다 긴밀하게 결합할 수 있도록 함. 도로, 공원 등 풍부한 공공시설을 유동적으로 활용하여 장소를 제공하거나, 축제, 오픈 카페, 아침시장, 벼룩시장 등 지원.

(3) 다양성이 있는 지역형성
· 기존 뉴타운의 페러다임 변화 : 기존의 풍부한 주거공간의 지역의 원래 특성을 유지, 일자리-주거가 분리된 주택특화 지역, 도심으로 출퇴근하는 근로자, 육아세대가 일제히 입주한 베드타운 ⇒ 다양한 세대가 공존, 직장-주택의 복합기능을 가진 지역으로 재생. 뉴타운 지역마다 독자적인 이미지확보를 통해 지역 브랜드 구축 지원.

① 일과 생활의 균형
· 성별이나 연령에 관계없이 모든 주민이 직장과 개인생활, 가족생활을 영유할 수 있는 지역 만들기를 목표 → 기존 커뮤니티 비즈니스 육성과 지역기업과의 제휴콘텐츠 제작, 취업기회 증대 추진. 지역의 정보통신환경을 일제히 고도화 할 수 있다는 특성 → 다양한 근무형태 및 기업경영에 적합한 환경정비 추진.

· 뉴타운 중심지구, 주거지구의 토지이용 다각화, 유연화를 도모함 → 중심지구에 업무기능의 도입과 재택근무, 벤처기업 등을 위한 소규모 사무실, 텔레워크 센터 시설의 입지를 도모함. 철도역을 중심으로 한 중심지구에 거주기능을 포함시켜 통합하는 방법도 있음.
· 커뮤니티 비지니스와 봉사활동의 거점 시설 필요 → 저렴한 임대비로 사용할 수 있도록 이용제약이 적은 시설 정비 혹은 기존시설의 관리방법 변경 추진.
· 뉴타운 인근에 위치하는 현지 기업과의 연계를 통한 취업기회 증대와 신규 기업유치 추진.
· 창업상담과 소규모 임대사무실, 세무·법률 사업상담 창구설치.
· IT, 환경공생 등 새로운 라이프스타일을 제안하는 공공주택사업 주체의 모델 프로젝트를 검토.

② 다양한 세대·세대의 교류와 커뮤니티 발전
· 풍부한 주거공간을 활용하여 다양한 세대가 공생할 수 있는 마을 만들기 추진 → 지역 밖에서 젊은 세대의 이주를 추진, 지역 내 고령자에 어울리는 시설과 환경 정비실시.
· 거주 종합적 원스톱 서비스 → 이사해 오는 가구를 위해 공정한 제3자의 주택정보제공, 이사상담, 거주 서비스상담 수행.
· 지역 대학과 연계 → 학생의 지역활동, 뉴타운 기업과 협력하여 세대간의 교류 추진, 젊은층의 참신한 발상을 수집하여 마을 만들기에 활용. 지역 내 소규모 공공임대주택에 대학생 입주 추진.

(4) 지역주민과 관계주체가 제휴한 마을 만들기
· 뉴타운 갱신은 주민이 주체로 지방자치단체와 공공주택사업 주체 등과 협력되어야 하며, 행정분야를 넘어 지역전체의 미래비전이 수립되어야 함. → 지역주택 특별조치법에 근거하는 지역 주택협의회를 통해 합의형성과 사업조정을 실시하며, 주민의 마을 만들기 노력에 대한 지방공공단체가 선도·지원하는 구조 마련.