Ⅰ 보전계획의 목적 등

1. 계획배경
· 히라츠카시 관할 건물: 392시설 1343동, 연면적 71만㎡
· 건축년도상 고도경제성장기-버블시기에 해당함. 

· 준공후 30년 이상 경과된 건물: 현재(2008) 30%, 5년후(2013) 50% (통상 건축물은 준공후 30년 경과시 열화가 급격히 진행)
· 많은 시설의 옥상방수와 건축설비에서 열화 진행시점 도래. (그림-2)
· 기존의 유지보수 및 관리방안으로는 동시에 많은 대수선 및 개축이 발생하여 재정부담 예상. 

 2. 계획의 정착과 목적
· 본 계획은 「히라츠카시 공공시설 종합관리 기본방침」(2006년)의 각 항목에 준함.
· 한정된 재원에 의하여 「시설의 장수명화」, 「라이프사이클 코스트 감축」, 「재정부담의 평준화」, 「보전 우선순위의 공정화」 도모함.
· 보전적 유지관리를 예방적 유지관리로 전환.
· 건물 및 설비성능을 우수한 상태로 유지.
· 건물의 목표 수명연수 및 보전대상 부위 및 보수주기 결정.
· 경과년수 및 열화도로 판단하여 보전 우선순위 공정화 도모.
· 중장기적 예방공사 실시시기 설정과 비용산출.

3. 계획대상 건축물
(1) 규모
· 연면적 100㎡ 이상의 건축물. (예외, 소방분단시설)
(2) 용도
· 건축물의 중요성, 이용상황, 건축설비 종류 등 감안. (창고, 집적소 등 시설은 제외)
(3) 구조
· 모든 구조 (목구조와 가설 간이구조 건축물 제외)
(4) 예외적 취급
· 이미 개축 계획을 검토하고 있는 시설: 본청사, 시민병원 등
· 기능유지를 위한 별도대책이 요구되는 시설: 환경사업센터, 동부펌프장 등
· 사업추진을 위한 정책으로 시설개선이 요구되는 시설: 히라츠카경륜장

Ⅱ 공공시설보전계획 책정
1. 보전계획책정 기본적 진행방향
· 건축물을 양호한 상태로 사용 할 수 있는 보전목표수명까지 어떻게 보전할지 검토.
· 본 계획은 국토교통성 대신관방(大臣官房) 관청영선부에서 감수한 「2005년도판 건축물의 라이프사이클 코스트」를 참고로 작성.
· 계획책정의 흐름 (그림-3)

○ 건축물 유지관리 목표수명 설정: 이 목표수명까지 건축물을 양호한 상태로 보전 하는 것을 "수명"이라 함.
○ 한정된 재원내에서 예방공사를 실시하기 위해, 필요최저한도로 실시할 수밖에 없는 건축부위와 설비기기(보전부위) 특정.
○ 건축물의 장수명화 실현을 위한 「예방보전공사」 실시시기와 주기검토.
○ 예방보전공사 대상부위나 설비갱신시기 및 보수비용 계산.
각각의 대상부위당 경비를 각 건물에 대해 정리하여 건물마다 경비계산.
건물마다 발행된 경비를 시설군으로 집계하여 대상 건축물의 총계가 되는 「중장기 보전계획시산」 작성.
○ 계산결과는 예산과 공사발주량 실시공사 내용 등의 고려되지 않았기 때문에 이를 고려하여 재정부담 평준화를 도모, 향후 20년간 예방공사 내용을 「중장기 보전계획」으로 작성.
○ 계획정비예산을 감안하여 「단기보전실시계획」 작성 → 히라츠카시 차기 실시계획 설정.

2. 시설의 장수명화에 있어 목표 내구년수
· 예방보전공사를 실시로, 시설고장에 의한 서비스 단절 사태 예방.
· 건축물의 목표수명에 따른 계획적인 예방공사로 보수비용 절감.

(1) 건축물의 목표 내구년수
· 건축물 목표수명: 기본적으로 76년으로 설정하나, JR토카이도선 철도 이남의 시설은 염해를 고려하여 60년으로 함.

 
【산정식】 (일본건축학회 「건축물의 내구성 계획에 관한 생각」을 적용)

Y = YS×A×B×C×D×E×F×G×H

Y: 목표내구년수  /   YS: 표준내구년수  (60년)
A: 콘크리트 종류:   보통콘크리트=1.0  /  경량콘크리트=0.95
B: 시멘트 종류:   포틀란드시멘트=1.0  /  고로시멘트A=0.85  /  고로시멘트B=0.8
C: 물시멘트비:   65%=1.0  /  60%=1.2  /  55%=1.5
D: 피복두께:   20mm=0.25  /  30mm=0.56  /  40mm=1.0  /  50mm=1.56
E: 외벽마감재료:   없음=0.5  /  복층코팅재=1.0  /  몰탈15mm이상=1.5
G: 유지보수 건물보존 전체범위:   열화와 보수없음=0.5  /  부분열화를 보수=1.0
H: 지역:   일반=1.0  /  동결융해를 받는 지역=0.9  /  해안=0.8
───────────────────────────────────────
- 히라쓰카시의 경우 -
Ｙ＝60×1.0×1.0×1.0×0.56×1.5×1.5×1.0×1.0(0.8)＝ 75.6(60.48)≒ 76(60)
A: 보통콘크리트 (1.0)   B : 포틀랜드 (1.0)
C: 65% (1.0) D: 30㎜ (0.56)
E: 보통 복층도막재의 마감이나 표준사양에서 증가된 20㎜으로 시공 (1.5)
F: 감독입하로 신중하게 시공됨 (1.5)
G: 열화부분을 보수함 (1.0)
H: 일반 (1.0)
※ 단, JR 토카이도선보다 남측시설은 해안지역에 자리잡고 있어 염해를 고려하여 0.8을 적용.

(2) 보전부위와 내구년수
· 장수명화를 위해 중요한 부분인 옥상(방수), 지붕, 외벽, 전기설비(약전/강전), 급배수설비, 공조설비 등으로 정하고 계획 갱신년수를 결정. (표-1)
· 이 항목들은 한정된 재원에서 최소한의 성능유지를 위한 중요한 부분.

[표 부가설명]
※ 각 축전지류는 소방관재과(所管課)에서 갱신 실시.
※ 갱신 우선순위가 낮은 부위는 사용빈도와 설치상황 등을 확인하도록 함.
※ 해당 시설부위에 따라 건축보전공사와 동시에 실시.

· 각 보전부위의 계획 갱신년수는 본 계획수립의 목적으로 순위를 붙인 것으로, 계획 갱신년수 경과에 의해 즉시 리노베이션의 필요성이 발생한다는 의미는 아님.

(3) 계획보전공사 주기
· 계획보전공사: 건축물을 목표수명까지 장수명화 하기위해 계획적으로 실시하는 예방공사.
· 가장 효과적인 계획보전공사 실시주기: 20년이 비용대비 가장 효과적으로 목표수명까지 유지할 수 있는 것으로 산정. (대상부위 갱신주기, 목표 내구년한까지 보전할 수 있는 밸런스, 열화도 진행정도, 건축물의 라이프사이클코스트 등 고려) (그림-4)  

 [그림 부가설명]
※1 제2회 계획보전공사시 사회적 이슈를 고려하여 타 시설과의 종합과 건물용도변경을 포함시켜 검토.
※2 제3회 계획보전공사 이후 목표수명 년도까지 사후보전으로 대응.
※3 경과년수 70년경부터, 시설의 폐지, 축소 또는 계속, 타 시설과의 복합화를 포함한 개축 계획 검토 시작.

3. 중장기보전계획
(1) 중장기보전계획 산출
· 각 건물마다 정해놓은 보전 대상부위 수량을 토대로 향후 20년간 발생하는 갱신비용 계산. · 이미 갱신시기가 지난 건축부위나 설비의 갱신비용을 미갱신분으로 표시.
· 개별 건물시설군으로 파악해 시(市)전체 합계, 「중장기보전계획 시험계산」 작성. (그림-5)
· 경비계산 툴: 2007년 11월 도입한 「히라츠카시 공공시설 보전관리 시스템」 사용. (시설별 기본정보, 건축부위, 설비기기류 사양과 수량, 설치년도, 갱신비용, 갱신시기 등록)
· 보전 대상부위 갱신주기 및 갱신가격 책정기준: 「건축물의 라이프사이클 코스트」 계산용DB나 시에서 자체제작한 라이프사이클 단가 사용.
· 개축 및 대수선, 인테리어 리노베이션 등 보전대상부위 이외의 공사, 소규모 수선 등 경비는 포함되어 있지 않으며 필요한 경우 별도로 검토.

[그림 부가설명] 내진공사비 및 보전대상 이외의 공사비는 미포함.

(2) 평준화 수법
· 미갱신분 계산부위: 열화도가 높고, 우선순위로 공사검토 필요. 그러나 미갱신 비용이 80억엔 이상의 막대한 액수로 단일 년도에 실시가 곤란. (그림-5 참조) → 보전공사 우선순위 판정 기준을 고려하여 실시할 건물에 대해 공사시기를 조정하여 공사발주량과 재정부담 평준화 도모.
· 평준화 결과, 계획수립 년차부터 20년간의 주요 보전공사 실시계획시설 및 공사시기를 조정하고, 20년을 4기(1기=5년)로 나누어 각 기당 개략적 비용을 「중장기 보전계획」으로 표현. (그림-6) (표-2) 

[표 부가설명]
내진공사비 및 보전대상 부위 이외의 공사비 별도.

(3) 중장기 보전계획 검토
· 중장기 보전계획은 시대에 즉응한 계획으로 필요에 따라 재검토 실시.

4. 단기보전 실시계획
· 중장기 보전계획이 대상 건축물을 실 발주공사로 하되, 중장기 계획에서 정해놓은 특정 건축부위 외에 수반된 여러 공사를 추가검토함. 다년간에 분산된 부위의 갱신시기를 집약 → 단년도 공사로의 실시가 가능하도록 조정.
· 당초 5년간의 예정공사를 추출하여 이미 계획이 진행중인 내진공사 실시시기, 열화조사로 확보한 우선순위, 재정 추정산출에 근거한 계획정비 예산을 고려하여 「단기보전 실시계획」을 별도로 작성 → 히라츠카시 종합계획 차기 실시계획으로 정리함.

5. 보전공사 우선도 판정기준
(1) 내진 개수공사 실시시기와의 조정
· 건축기준법에 의거한 1981년 6월 개정 이전의 구조설계방법(구 내진설계)으로 건축된 건물은 「히라츠카시 공공건축물 내진화 계획(2008.1. 책정)」에 의해 순차적으로 내진 개수공사를 실시하도록 되어 있음. 보전공사 실시시기를 조정시 가설비나 공사기간 등의 공사의 효율성을 감안 필요.

(2) 열화도에 의한 우선도 판정
· 건축물 열화도 판정: 현장조사를 통해 각 평가부위에 매겨진 열화점수의 합계득점으로 우선순위 결정. (단 건물에 큰 영향을 줄 옥상 지붕방수와 외벽 등의 열화도를 평가하여 우선적으로 반영)

ㄱ. 주요건축부위(옥상지붕·방수, 외벽) 열화도 평가
다음 4개의 항목을 고려하여 옥상지붕·방수와 외벽 등 각각의 열화도 평가. (표-3)
① 열화상태 : 열화상태 평가. (0 ~ 15 점)
② 열화진행 가능성 : 방치함으로 인한 열화진행성 평가. (0 ~ 15 점)
③ 위험도 : 열화의 영향 중, 인적피해 발생 위험성 평가. (0 ~ 15 점)
④ 이용장애도 : 열화의 영향 중, 시설사용 목적을 저해여부 평가. (0 ~ 10 점)
 

 ㄷ. 종합득점에 의한 열화도 평가
총 점수가 높은 건축물을 보전공사 실시 우선순위가 높은 것으로 판단. (표-5)

옥상지붕·방수평가 득점 + 외벽평가 득점 + 그 외 부가산점 합계 = 종합득점

Ⅲ 공공시설 보전계획의 향후 과제
1. 보전계획 과제
(1) 목표 내구년수를 경과한 건축물
· 목표수명을 경과한 건물은 보전계획과는 별도로 필요한 조사를 추진하여 개축, 전체 리노베이션을 수행, 수명연장을 목표로 하거나 통폐합 등 진행.

(2) 향후 공공시설의 상태
· 재정적 난국에서 현 시설서비스의 유지를 위해, 향후의 시설 활용방안 고안 → 복합화(시설 통폐합), 집약화를 적극적으로 실시, 시설총수 규제 검토 필요.

(3) 보전계획 시스템 충실
· 히라츠카시의 보전계획은 공공시설 유지관리 시스템에 집약된 시설정보(건축설계정보, 공사이력, 시설 열화부위 정보, 갱신주기, 비용 등)에 근간하여 작성됨. → 항상 최신 상태로 유지시킬 필요가 있음.

(4) 예산확보
· 장수명화를 위한 계획보전공사는 기존의 방식과 같이 파손부위를 발견하여 공사계획을 세우는 것이 아니라, 파손부위가 발생하지 않도록 열화진행 전에 갱신해 나가는 새로운 발상의 예방공사임. 본 계획 초기단계에서 미갱신분 사후보전 형식의 수선공사도 진행하면서 추가적으로 예방공사비를 투입해 나가는 것이 필요.
· 본 계획은 장기적으로 일정 금액 이상의 보전공사 예산확보가 전제로, 장래에 하라츠카시의 재정수입을 감안하여 무리없는 범위의 공사를 계획하고 지속적인 보전예산 확보가 필요.

(5) 기금창설
· 계속적인 보전예산 확보를 위해 종래의 일반재원만으로는 부족이 예상 → 향후 시설복합화, 통폐합 등 총수규제 수립, 잉여시설 매각 혹은 사용료징수 등 새로운 재원확보 필요.

(6) 조직연계 강화
· 본 계획에 정해진 보전공사의 원활한 수행을 위해 예산확보가 대전제이며, 계획수립부문과 재정부문, 건축부문과의 연계가 매우 중요함.
· 시설을 일상적인 관리에서 건축 보전업무의 전문지식이 필요하므로 설계, 발주, 감리 등 건축부문과의 정보공유 및 협력강화 필수.
· 향후 증가하는 보전공사에 대응할 수 있도록, 건축부문 강화와 업무의 아웃소싱 등 검토 필요.