1. 서론 (p. 6)
 
사람들은 건강한 생활, 행복 및 성공을 위해 적절한 주거공간이 필수적임
 
적정가격 주택 부족(Housing inaffordability)문제는 매우 중요한 문제로서 특히, 적정가격의 주택수요가 기존의 노후되고, 저렴한 주택의 수로도 충족시키지 못하는 경제발전이 진행되고 있는 도시에서 특히 중요함
 
적정가격 주택공급(Housing Affordability)을 향상시키는 것은 복지차원 측면 및 현실적 측면 모두를 고려한 해당문제의 해결 방안이며 동시에 다양한 다음과 같은 계획측면의 목표들을 달성하는 방안임
 
 

- 무주택자와 이와 연관된 문제점들의 감소
 
- 저소득 가구들에 대한 재정적 편익 및 융통성 제공
 
- 저임금 노동자, 학생 및 은퇴자 등에게 편익을 제공하며, 지역개발을 지원
 
 

하지만, 보다 도심지의 적정가격 주택공급을 향상시키기 위한 광범위한 지원책에도 불구하고, 현행 주택계획 실무행정들은 이러한 개발을 저해하고 있는데, 특히 기존 도심지 인근지역에서 이러한 경향이 뚜렷함
 
일부 장애요소들은 주차 및 교통 혼잡 등과 같은 합리적인 우려사항을 반영하나, 이들은 적절한 정책을 통해 해결이 가능한 반면, 많은 장애요소들은 시대착오적이고 잘못된 편견을 반영한 것으로서, 예를 들면 저렴한 주택은 위험한 주민들의 거주를 유도하고, 인근 부동산 가격을 낮추게 한다는 우려 등임
 
적정가격 주택 부족 문제를 해결하기 위한 일부 프로그램들은 특별한 주거공간을 필요로 하는 특정 그룹, 예를 들어 장애인 또는 편부모 가정 등을 대상으로 하고 있으나 이러한 프로그램 들은 문제의 극히 일부만을 해결할 수 있음
 
적정가격의 주택문제로 고민하는 가구들의 대부분은 특별 주택지원을 받지 못하는 저임금 노동자, 학생 및 연금 소득자 등임
 
특별계층에 도움이 되는 저렴한 주택을 공급하는 프로그램들은 이들에 대한 저렴한 주택공급의 총량을 증대시키지 않을 경우 다른 계층의 적정가격의 주택공급을 감소시킬 수 있음
 
진정한 적정 주택가격(Affordability)이란 저렴한 임대 비용 및 저렴한 담보대출이 아님
 
주택이 높은 교통비용이 수반되는 외딴지역에 위치하는 경우에는 진정한 의미의 저렴한 주택이 아님
 
따라서 진정한 적정가격의 주택공급은 저렴하고 접근성이 양호한 주택 즉, 적절하고 저렴한 가격의 주택을 기본적인 생활서비스 및 활동을 자동차가 없어도 접근이 수월한 지역에 공급하는 것임
 
“적정가격의 접근성이 양호한 주택공급”은 빈민가의 주택고급화(gentrification)와 상반되는 개념으로서 다양한 소득, 직업 및 수요를 가진 계층들이 매력적이고 다양하며 역동적인 주변 환경에서 모여 살 수 있도록 함
 
과거의 전통적인 농경사회에서 토지개혁은 종종 빈민가구들의 경제적 기회를 향상시키기 위한 방법으로 사용되었음
 
현재의 산업사회에서는 적정한 가격의 도심지 주거환경이 이와 비슷한 역할을 수행하며, 빈곤 가구층이 보다 좋은 교육, 교통 및 질 좋은 생활서비스를 확보할 수 있는 경제적 기회를 확보할 수 있는 기회를 부여함
 
“적정가격의 접근성이 양호한 주택개발”은 전 세계적으로 어느 지역, 어느 시대를 막론하고 일상적인 현상임
 
공동주택과 소형주택들은 거주민들이 도보로 생활서비스에 접근이 가능하고, 대중교통을 이용하여 직장에 도달할 수 있는 지역에 건설되었음
 
그러나 1970년대에서 2000년 까지의 기간 동안에는 북미지역에 이러한 “적정가격의 접근성이 양호한 주택”이 건설되지 않아서 많은 도시에서 해당주택의 부족현상을 초래함
 
 

이러한 공급 감소에는 여러 요소들이 작용한 결과인데, 이들 중 일부는 시대착오적 정책과 계획실무 행정 등에 의한 것으로 추정됨
 
적정가격의 주택공급을 향상시키는 것에는 많은 방법이 있으나, 일부 방법들이 다른 방법에 비해 장점이 있는데 그 이유는 다음과 같음
 
 

- 비용을 전가하기 보다는 실질적으로 감소시켜 보조금 규모를 최소화 함
 
- 임대 및 담보대출 비용 뿐 만 아니라 생활 기초시설(Utility) 및 교통비용을 감소시켜 총 비용을 낮춤
 
- 소비자의 선택권을 향상시켜, 거주민들이 자신들의 필요사항에 가장 적절한 여러 주택단지 및 교통시설을 선정할 수 있도록 함
 
- 정부 비용, 에너지 소비, 오염물질 배출 및 토지활용 등 기타 전략적 계획목표들에 대한 지원이 가능
 
 

본 보고서는 이러한 사항에 대해 조사함
 
여기서 접근성이 양호한 지역에 적정한 가격의 주택을 공급하지 못하도록 하는 현행 정책을 확인하고 왜 이러한 정책이 시행되는지를 고찰하며, 해당주택에 대한 가격하락 및 공급증대를 바라는 특면에서, 접근성이 양호한 지역에 기본주택의 건설비용을 낮추기 위한 전략을 기술함
 
이러한 전략들은 기타 다른 스마트 성장과 지속가능한 교통정책을 지원하거나 이들에 의해 지원을 받게 됨
 
 

2. 검토내용(p. 3)
 
본 보고서는 다음과 같은 3가지 쟁점사항에 대해 종합적으로 기록함
 
1) 가격 적정성 (Affordability)
 
전문가들은 가구 지출총액의 32% 미만을 주택관련비용(임대, 대출, 기본적 상하수도 비용 및 유지비용)으로, 그리고 18% 미만을 교통관련 비용으로 사용하거나, 또는 교통 및 주택비용을 합하여 45% 미만을 사용하는 것을 권장함
 
2) 접근성("위치적 효용성" 이라고도 불리우는)학보가 가능한 개발(Accessable development)
 
보다 더 접근성이 우수하고 다중 교통수단 이용이 가능한 지역에서 거주하거나 업무를 수행하는 사람은 상품, 서비스 및 사업 활동 등에 보다 접근이 용이하며, 자동차 위주의 분산확장(Sprawl)지역 주민보다 보다 적은 자동차를 소유하고 운전을 덜 하며, 자동차 이외의 대안 교통수단에 의존함
 
3) 동적계획(Dynamic Planning)
 
지역사회는 주변여건 및 수요의 변화에 적극적으로 대응하여야만 함
 
현행 인구밀도와 경제적 추세는 "적정가격의-접근성이 우수한 주택"에 대한 수요가 증대하고 있고, 이러한 증가수요를 충족시켜서 지역사회의 편익을 증대시키는 추세임
 
"적정가격의-접근성이 우수한 주택"이란 기본적인 생활서비스와 사업 활동에 대한 접근성이 우수한 지역에 저렴한 가격의 주택을 공급하는 것을 말함
 
이러한 "적정가격의-접근성이 우수한 주택"의 공급을 증대하는 것은 무주택자와 이와 연관된 문제, 정부재정 절약, 소비자 이익의 증대, 공공안전 및 보안 향상, 에너지 절약 및 녹지공간 보존 등 다양한 이익과 편익을 제공함
 
이러한 정책은 경제적, 사회적 및 환경적 지속가능성을 증대시킴
 
현행 많은 정책들과 계획 실무행정들은 "적정가격의-접근성이 우수한 주택" 개발을 억제하는 역할을 함
 
여기에는 건축물의 높이, 밀도 및 형식에 대한 규제, 불필요하게 관대한 최소 주차시설 조건, 소수이며 보다 고가장비에 대해 유리한 사용료 및 세금부과 구조 등이 포함됨
 
이러한 제약장치의 상당수가 잘못된 가정(적정가격 주택의 거주자들은 위험한 사람들) 및 구시대적인 정책(많은 주차시설의 공급은 사회에 필수적이며 편익을 제공함)을 반영함
 
역동적 도시들은 반드시 "적정가격의-접근성이 우수한 주택"의 수요증대를 반영하기 위해 이러한 정책들을 조정하여야만 함
 
적정한 가격의 주택 및 교통시스템 공급을 향상시키는 방안은 여러 가지가 있음
 
이들 중 일부방안은 다른 방안들에 비해 보다 바람직한데 그 이유는 자동차 교통량 및 분산확장(Sprawl)현상들을 감소시키는 것처럼 비용을 다른 부분으로 전가시키는 것이 아니라 실제로 감소시키고, 동시에 다른 전략적 목표들을 지원하기 때문임
 
예를 들어, 특별임대보조금은 일부 계층에게는 편익을 제공하나 다른 계층에게는 불이익을 주며, 임대 조절정책은 저렴한 가격의 주택개발에 대한 동기부여를 감소시킴
 
도심 변두리지역의 개발은 토지가격을 감소시키는 반면, 교통비용(이용요금, 사고 및 오염물질 배출비용 포함)및 분산확장(Sprwal) 관련비용(공공서비스 공급비용 증가 및 개활지 감소비용 포함)의 증가를 초래함
 
본 연구를 위해 개발된 "주택 적정가격 해석 스프레드 쉬트(Housing Affordability Analysis Spreadsheet)“는 총괄적인 주택 및 교통비용의 적정성에 관련된 다양한 정책변화의 영향을 분석하는데 도움을 제공함
 
일부 상대적으로 온건한 정책개혁안은 가격적정성과 접근성을 대폭적으로 개선이 가능하도록 하고, 결과적으로 신체적 및 경제적으로 불리한 사람들의 생활을 개선시킬 수 있음
 
이러한 정책들은 토지 제한규정(Zoning Code)를 변경하여 보다 다양한 주택형식을 허용하고, 주차장 규정을 감소시키고, 도보 및 자전거 통행환경의 개선 및 공공 도시철도 서비스를 개선하는 사항을 포함함
 
이러한 신규 주택들의 가격이 그리 저렴하지는 않더라도 감가사각에 의해 점차 가치가 하락하게 되면 향후 "적정가격의 주택공급"에 기여하게 될 것임
 
 

< 그림 1. 다양한 주택형태에서 주택 및 교통분야의 연간 지출비용 >
 
- 점선은 미국 국민소득 5분위 중 각 분위당 적정 최대 연간 주택 및 교통비 지출금액 -
 
 

적은 구성원의 저소득가구(1~2명으로 구성된 월 소비지출액 $2,400 인 가구)의 경우, 가장 현실적으로 적정한 주택사양은 기초적 생활서비스와 사업 활동을 위한 접근을 자동차 이용 없이 접근이 가능한 지역에 건설된 별채주택(Secondary House), 소형아파트 또는 2가구 공동사용 주택 등임
 
신체적 불편 및 법적인 제약 등으로 운전을 할 수 없는 사람들에게는 다양한 교통수단 접근성이 특히 중요함
 
이러한 주택형태가 모든 가구에 적합하지는 않지만 이를 필요로 하는 사람들은 누구나 이용이 가능해야 함
 
 

3. 결론 (p. 43)
 
대부분의 저,중소득층 가구들의 주거 및 교통비용 사용의 소득대비 비율은 전문가들이 권고하는 비율을 초과하고 있음
 
"적정가격의-접근성이 우수한 주택"이란 저소득가구의 예산범위 내에서 적정 주택가격과 필수 생활서비스 및 사업 활동을 자동차 이용 없이 손쉽게 접근이 가능한 지역에 위치한 주택을 말함
 
통상적인 저소득 가구의 경우 가장 현실적인 "적정가격의-접근성이 우수한 주택"은 일반적으로 도심 변두리 및 작은 마을의 기본적 생활서비스(상점, 학교, 의료시설 및 일자리)등을 손쉽게 도보, 자전거 및 대중교통을 이용하여 접근이 가능한 지역에 건설된 저렴한 아파트, 타운하우스, 소규모 단독주택 또는 별채주택 등임
 
신체적 문제 또는 법률적 제한 등으로 운전이 불가능한 사람들에게 높은 수준의 접근성은 특히 중요함
 
"적정가격의-접근성이 우수한 주택"의 공급을 증대시키는 것은 매우 다양한 경제적, 사회적 및 환경적 편익을 제공하는데 여기에는 무주택자 및 이와 연관된 문제 감소, 정부재정 절약, 소비자 이익의 증대, 공공안전 및 보안 향상, 에너지 절약 및 녹지공간 보존 등 다양한 이익과 편익을 제공함
 
이러한 정책은 진정한 지속가능한 개발을 지원하게 됨
 
경제 불황기 동안 도시들은 종종 황폐한 지역(Blighted Area)에 위치한 노후 되고 저급한 주택을 저렴하게 공급하였음
 
이러한 도시들은 기존의 주택들을 개보수하고, 적정 교통수단을 지원하며(도보, 자전거 및 대중교통), 노후된 인근지역의 생활서비스 활동과 일자리를 유지하도록 지원하는 정책과 프로그램들을 시행할 경우 편익을 얻을 수 있음
 
경제의 성장기에 있는 도시들은 종종 적정가격의 주거에 대한 수요가 공급을 초과하는 경우가 많음
 
이러한 경우에는 접근성이 양호한 지역에 보다 중,저가의 주택개발을 지원하는 정책이 대단히 중요함
 
현행 많은 정책들과 계획 실무행정들은 "적정가격의-접근성이 우수한 주택" 개발을 억제하는 역할을 함
 
이러한 정책에는 건물 크기 및 밀도제한, 다가구 주택 제한규정, 과대한 최소주차시설 규준 및 소수의 보다 고가의 시설물에 유리한 규제 및 세금/사용료 규정임
 
이러한 장애요소들 중 많은 항목이 부정확한 가정 및 시대착오적인 정책인데, 예를 들어 모든 주택들이 여분의 주차공간을 가져야만 한다는 규정이나 저소득 주민들은 위험하다는 발상 등임
 
역동적인 도시들은 수요 및 조건의 변화에 대응하여 전략과 계획 실행방안들을 조절하여야만 함
 
"적정가격의-접근성이 우수한 주택"개발은 이상적인 주변한경의 조성요소에 대한 재래적인 관념에 배치될 수 있음
 
다가구 주택제한, 과다한 주차 공간규정과 같은 현행 개발 행태는 획일성, 계층분리 및 소비지향주의 등을 선호함
 
"적정가격의-접근성이 우수한 주택"은 사회적 다양성과 자원효율성이 보다 바람직한 목표라는 개념을 반영함
 
이들 중 일부방안은 다른 방안들에 비해 보다 바람직한데 그 이유는 자동차 교통량 및 분산확장(Sprawl)현상들을 감소시키는 것처럼 비용을 다른 부분으로 전가시키는 것이 아니라 실제로 감소시키고, 동시에 다른 전략적 목표들을 지원하기 때문임
 
"적정가격의-접근성이 우수한 주택"공급을 증대시키는 것은 일반적으로 전략들을 조합하여 적용하는 것이 필요함
 
본 연구를 위해 개발된 "주택 적정가격 해석 스프레드 쉬트(Housing Affordability Analysis Spreadsheet)“는 총괄적인 주택 및 교통비용의 적정성에 관련된 다양한 정책변화의 영향을 분석하는데 도움을 제공함
 
일부 상대적으로 온건한 정책개혁안은 가격적정성과 접근성을 대폭적으로 개선이 가능하도록 하고, 결과적으로 신체적 및 경제적으로 불리한 사람들의 생활을 개선시킬 수 있음
 
이러한 정책들은 토지 제한규정(Zoning Code)를 변경하여 보다 다양한 주택형식을 허용하고, 주차장 규정을 감소시키고, 도보 및 자전거 통행환경의 개선 및 공공 도시철도 서비스를 개선하는 사항을 포함함
 
대부분의 지역사회는 별채주택(Secondary Suite), 소규모 단독주택/타운하우스 및 적정규모(2~4층) 다가구 주택을 기존의 주거지역 내에, 그리고 중층규모(4~10층 규모)의 다가구 주택을 간선도로변 및 중심가에 건설함으로서 적정가격 주택공급을 획기적으로 향상시킬 수 있음
 
이러한 신규 주택들의 가격이 그리 저렴하지는 않더라도 감가사각에 의해 점차 가치가 하락하게 되면 향후 "적정가격의 주택공급"에 기여하게 될 것임
 
적절한 교통수단(도보, 자전거, 및 대중교통수단)의 수준을 개선하는 것은 주민 이동성을 향상시키고 다른 계획목표들도 동시에 달성할 수 있도록 도움을 주게 됨
 
중상위 계층 사람들에게 기대되는 비용 감소는 이와 관련된 논란을 감내할 만한 가치가 있음
 
예를 들어 주차비용만을 분리해 볼 경우 - 이는 토지 제한규정(Zoning Code), 개발규칙 및 행정적 주차정책 등의 개정이 필요하고, 인근 주민들의 반발을 억제하는 동시에 주차규제에 대한 강화가 필요함 - 통상 평균 소유차량 대수보다 적은 수의 차량을 소유한 20~40%의 가구에게 매달 약 $50~$150 정도의 비용절약이 되도록 함
 
비슷한 방법으로 주거 밀도의 증대, 주택규모의 축소 및 보다 접근성을 개선한 주택위치 등은 상당한 비용적 이익을 제공하며 이는 일부 가구들에 적합할 것임 (모든 가구들이 소형주택 또는 자동차 대수 감소/대중교통수단 이용에 적합한 상황은 아님)
 
그러나 저소득층 가구들에는 이러한 경제적 이득이 대단히 중요함
 
예를 들어 월간 $1,800 의 지출을 하는 가구의 경우 매월 절약되는 $120 의 금액은 통상적으로 가구재량지출액(지출금액 중 매월 고정적으로 사용되는 의식주 및 의료비용 등을 제외한 다른 재화를 구매할 수 있는 금액)을 20~40% 대폭적으로 증대시켜 주민들의 삶의 질과 재정건전성을 향상시킴
 
물론 주택수요 및 선호도는 저소득층 간에서도 매우 다양함
 
일부 주민들은 대가족을 부양하기 위해서 대규모의 주택이 필요하며, 일부 주민들은 개인 업무 및 사업 활동을 위해 자동차가 필요하기도 함
 
일부 주민들은 정원 가꾸기를 선호하여 도심지 아파트 보다 더 많은 녹지공간이 필요함
 
많은 가구들이 주변에 양질의 학교시설, 레져 및 편의시설의 갖추어져 있거나 또는 인근에 친척이나 지인들이 살고 있는 주변환경 속에서 삶을 영위하기를 원함
 
"적정가격의-접근성이 우수한 주택"은 반드시 이러한 요구사항을 수용하여야 하고 그럼으로써 사회적 복지를 최대화 할 수 있음