1. 소개          
ㅇ 기후변화는 21세기 가장 큰 과제 중의 하나임. 
ㅇ 기후변화는 해수면의 상승, 극한 기후현상(Extreme weather events), 홍수, 장기간의 혹서, 가뭄, 공기오염 및 물 부족 등을 포함하여 인간의 생명과 삶의 정착에 심각한 영향을 일으키는 원인이 될 가능성이 높음.  IPCC(Intergovernmental Panel on Climate Change - 기후변화에 관한 정부간 패널 - 2007년)는 현재의 기후변화는 인간이 저지른 것이며 그 원인은 명백하다고 말함.
ㅇ 이것은 가장 효과적인 완화 조치가 충분히 실행된다 할지라도 지구 온난화를 멈추게 하고 기후 변화영향을 피하기에는 충분하지 못할 것임(Klein et al., 2007).
ㅇ 그러므로 상대적으로 보다 낮은 수준의 지구 온난화를 유지하는 완화 조치와 함께 적응하려는 조치들도 인류의 삶의 정착과 관련하여 취약한 기후문제를 줄이는데 필요한 것임(IPCC, 2007).

ㅇ 도시들은 기후 변화 완화 및 적응조치 등을 통해 기후변화를 저지함에 있어서 중요한 역할을 할 수 있음.  그 사유는
ㅇ 첫째로 도시들은 온실가스 배출, 토지이용 변경 및 산림벌목의 측면에서 기후변화의 원인에 많은 책임이 있음.
ㅇ 둘째로 도시들은 세계 인구의 절반 이상과 경제적인 주요활동을 수용하고 있음. 
ㅇ 따라서 기후변화와 관련한 일들은 세계 많은 인구의 삶과 주요 경제적 활동을 방해할 것임. 
ㅇ 반면에 문제의 일부임에도 불구하고 도시들은 사실상 그들 고유의 장점을 기반으로 해결책의 중요한 부분이 될 수 있음.
ㅇ 도시 인구의 고밀도화와 경제활동들은 경제규모, 근접성 및 주거밀집의 원인을 일으킬 수 있음. 그런데 이 모든 것들은 에너지 이용과 관련하여 배출물을 줄이기 위한 효과적이고 저비용 해결책을 발전시키는데 도움을 줄 수 있음(UN-HABITAT, 2011).

ㅇ 도시와 기후변화 사이에 중요한 연계관계를 고려해 볼 때, 기후변화에 의해 부과되는 과제들의 대부분은 도시의 정책 대응을 통해 해결될 수 있다는 것은 널리 받아들여지고 있는 사실임(Prasad et al., 2009).
ㅇ 그러한 정책 대응의 중요한 부분은 도시의 공간적인 프로세스와 관련이 있으며 도시의 주요 공간 구조물과 요소들을 조정하는 것과 관련이 있음.
ㅇ 공간적 정책 대응은 장기적인 효과를 가지고 있으며 동시에 목표 완화와 달성에 도움을 줄 수 있을 것임. 
ㅇ 예를 들어 도시의 숲, 나무 및 투수성이 있는 지표면과 같은 녹색공간은 이산화탄소 배출을 완화할 수 있으며 열 스트레스, 공기오염 및 홍수 리스크와 같은 기후변화의 특정영향을 회피할 수 있을 것임(Gill et al.,2007; Yang et al., 2005; Novak and Crane, 2002).  
ㅇ 건물과 관련한 활동과 조치들은 공간적 정책 대응의 필수부분을 이루고 있음.
ㅇ 이것은 진행 중인 기후변화에 도시지역의 건물들의 영향과 인간의 취약점들이 증가하고 있기 때문임. 
ㅇ 건물들은 도시에서 지나친 자원과 에너지 소비의 주요 원천으로서 이산화탄소를 배출하고 있음.  
ㅇ 세계 에너지 최종 사용의 1/3과 함께 건물부문은 세계 신선한 물 사용의 12%를 포함하여 세계 자원소비의 1/3 이상에 대해  책임이 있으며, 세계 고형폐기물 전체양의 약 40%를 발생시키고 있음(Rode et al., 2011).  
ㅇ 더욱이 위험한 지역과 열악한 곳에 위치한 건물들은 기후변화에 아주 취약해서 그러한 곳의 거주자들은 아주 높은 기후위험에 노출되어 있음. 

ㅇ 지속 가능한 건설과 그린빌딩의 개념은 건물에서 발생하는 환경문제를 다루려 하고 있으며, 자연환경에서 건물부문의 전반적 영향을 감소시키려는 반응이 최근에 나타나고 있음. 
ㅇ 지난 20여 년 동안 선진국과 개발도상국 모두에서 저탄소 및 친환경 기술을 사용함으로서 그린빌딩의 건설과 기존 건물의 개보수에 관한 관심이 상당히 증가하였음. 
ㅇ 이러한 최근의 발전과 관련한 하나의 주요 소득은 신규 건설 및 개보수 작업의 환경적 성능을 평가하고 우수 사례임을 입증할 것을 목적으로 하는 친환경건물인증 시스템의 도입과 친환경위원회의 설립임.  
ㅇ 일본에서 이러한 경향의 반증은 CASBEE 시스템의 사례에서 찾아 볼 수 있음.
ㅇ 친환경 및 지속가능한 건물에 대한 개념의 발전이 진전되었음에도 불구하고 건물의 친환경화는 선진국 및 개발도상국을 막론하고 보다 더 확산되지는 못했음(Rode et al., 2011). 
ㅇ 특히 건물 부문의 에너지 성능은 지속가능성과는 여전히 거리가 먼 상태임(Nishida and Hua, 2011). 
ㅇ 그린빌딩 개념에 대한 광범위한 실행에 관한 문제는 구체적으로 명기되어질 필요가 있으며 관련 정책의 개입뿐만 아니라 학계와 정책 지향적인 연구에 의해 해소될 필요가 있음.
ㅇ 이 보고서의 주요 목적은 환경문제의 진전에 관한 기회와 장벽뿐만 아니라 친환경 건물에 대한 혜택을 이해하는 것임.
ㅇ 동경과 요코하마에 있는 몇 개의 건물에 대한 사례연구를 기초로 본 논문은
    (a) 일본 건물부문에 있어서 사용되는 가장 일반적인 친환경 기술과 조치들을 설명함.
    (b) 사례 연구 건물에 대한 주요 환경적 편익을 정량화함.
    (c) 일본 도시들에서 친환경건물의 건설을 촉진하는데 기회와 장벽을 조명함. 
ㅇ 이 보고서는 6개의 주요 장으로 구성되어 있음.
ㅇ 다음 두 개의 장은 기후변화와 건물부문 사이에 관계에 관한 것과 그린빌딩의 개념에 관한 관련 문헌검토 부분을 제시함.  
ㅇ 제 4장에서 연구의 지리적 상황이 설명됨.
ㅇ 일본에서 그린빌딩 건설을 규제하는 법률적 및 정치적 체계는 이 장에서 설명됨. 
ㅇ 제5장에서는 연구 방법론의 세부사항에 관한 설명이 제공됨.
ㅇ 제6장과 7장은 그린빌딩의 촉진에 관한 기회와 장벽뿐만 아니라 그린빌딩의 공동이익의 관점에서 연구결과를 제시함.

2. 건물과 기후 변화 
ㅇ 건물은 기후변화를 완화시키는데 주요 역할을 함. 
ㅇ 거의 모든 국가에서 전체 온실가스의 상당한 부분은 건물에서 발생함.
ㅇ 건물에서 발생하는 온실 가스는 주로 조명 및 가전제품을 위한 전기와 실내 냉난방용 에너지 사용과 관련이 있음. 
ㅇ 세계 에너지 최종 사용량의 약 1/3이 건물 내에서 발생함.
ㅇ 그밖에 다양한 지리적 위치에 따라 다르다는 것을 고려해야 하겠지만 세계 전기소비의 거의 60%는 주거 및 상업용 건물에서 발생함.
ㅇ IPCC의 추정에 따르면 주거 및 상업용 건물로 부터의 배출은 전 세계 총 온실가스 배출량의 8%에 해당함(IPCC, 2007). 
ㅇ 개발도상국과는 반대로 전체 에너지 소비에 있어서 건물의 몫과 관련 온실가스 배출은 선진국에서 더 높음. 
ㅇ 예를 들어 주거 및 상업용 건물은 미국에서 이산화탄소 배출관련 에너지의 37%에 대한 책임이 있음(McMahon et al., 2007). 
ㅇ 유럽연합에서 주요 에너지 소비의 40%는 건물에서 발생하며 건물에서 이러한 에너지 사용량은 전체 이산화탄소 배출의 25%를 발생시킴(Uihlein and Eder, 2010).  
ㅇ 반면에 예를 들어 중국에서 건물부문은 대체로 전국에서 소비되는 전체 에너지 소비양의 1/4에 대한 책임이 있음 (Jiang and Tovey, 2009). 
ㅇ 그러나 개발도상국들은 가까운 장래에 도시의 인구성장이 거의 개발도상국에서 발생할 것이라는 사실 때문에 전체 에너지 소비에 대한 건물부문의 몫과 온실가스 배출에 있어서 선진국을 능가할 것으로 예상됨. 
ㅇ 신규 상업용 및 주거용 건물 건설의 연간 성장률은 선진국에서 단지 2%인 것과는 반대로 중국에서 7%, 인도 및 동남아시아에서 5% 정도임.

ㅇ 건물부문은 온실가스의 주요 배출주체 가운데 하나이면서도 온실가스 배출을 완화하는데 가장 큰 잠재력을 가지고 있음.
ㅇ 2007년 IPCC가 시행한 계산결과에 따르면 2030년까지 5.3과 6.7 GtCO2-eq/yr 사이로 건물부문에서 세계의 이산화탄소 배출완화 잠재력이 있으며 이러한 잠재력은 이산화탄소 1톤당 단지 100달러에 불과한 돈으로 달성될 수 있다고 함(그림 1).
ㅇ 더욱이 이러한 잠재력의 대부분은 이산화탄소 톤당 미화 20달러 미만의 비용으로 실현될 가능성이 있음.
ㅇ 이러한 의미에서 건물부문은 다른 부문들과 비교하여 훨씬 더 큰 배출완화 잠재력을 가지고 있음(그림 1).

(그림 1.  주요 부문의 완화 잠재력 - IPCC, 2007년)

ㅇ 동시에 건물은 적응 전략에도 중요함. 
ㅇ 주거 및 상업용 건물들은 기후변화 관련 위험 및 재해의 발생 증가와 함께 상당한 피해에 노출될 것으로 예상됨 (UN-HABITAT, 2011).
ㅇ 비공식 무허가 정착촌과 저급한 주택의 규모가 거대한 일부 선진국과 개발도상국의 도시에서 건물들과 그곳의 거주자들은 극단적인 기상현상, 홍수 및 물과 전력의 부족과 같은 기후 변화의 가능성이 있는 영향들에 매우 취약한 상태로 노출되어 있음.  
ㅇ 예를 들어, 인도네시아에서 모든 주택 건설의 70-80%는 허가받지 않은 비공식적 건물이며 페루 리마 인구의 82%는 도시 빈민으로 분류되어 있으며 가난한 빈민가에 살고 있음(Malhotra, 2003). 
ㅇ 비슷한 맥락에서 터어키 주요 도시에 있는 건물의 거의 절반은 불법으로 허가없이 건설되어졌음(Balaban, 2012). 
ㅇ 따라서 건물부문에 있어서 관련 정책 대응과 조치들은 기후변화를 완화할 뿐만 아니라 건물부문이 기후변화의 부정적 영향에 적응해 나가는데 도움이 될 수 있음.

ㅇ 이러한 정책 대응 및 조치들 가운데 주요한 한 분야는 지속가능한 건설 또는 특히 그린빌딩의 건설임.  
ㅇ 그린빌딩의 건설은 건물의 에너지 수요를 감소시키고, 에너지와 자원 이용의 효율성을 증가시킴으로서 이산화탄소 배출을 감소시키는 것은 중요한 전략으로서 받아들여지고 있음. 
ㅇ 그 밖에 그린 빌딩 전략들은 완화와 적응 목표 모두를 위해 작동할 수 있도록 하는 잠재력을 가지고 있음.
ㅇ 예를 들어, 옥상 정원과 녹색 커튼은 실내 냉방을 위해 에너지 소비를 감소시키며, 탄소 격리를 통해 이산화탄소 배출을 제거하며, 장기간의 혹서 및 도시열섬 효과와 같은 기후변화 영향을 해결하는데 도움을 줌.
ㅇ 마찬가지로 신재생에너지 전략은 탄소 배출을 감소할 뿐만 아니라 건물을 전력 정전의 경우에도 보다 융통성이 있게 만듦.

3. 그린빌딩 실행의 과제 및 기회  
ㅇ 이 장에서 언급한 내용들은 그린빌딩의 보다 폭넓고 보다 나은 실행을 위한 과제와 기회를 밝히고 있음.

3.1 과제와 장애
ㅇ 일본에서 현재 그린빌딩을 촉진시키는데 주요 장벽은 비용문제임.
ㅇ 그린빌딩에 사용되는 녹색기술과 조치들은 높은 초기투자비용을 유발함.
ㅇ 이러한 관점에서 그 이외에도 일본정부로부터 부동산 및 건설회사에 많은 지원이나 많은 인센티브도 없는 실정임.
ㅇ 건물 소유주들에 대한 주요 편익은 배출물 감소의 경우 에너지 소비 감소와 사업 기회에서 생기는 비용절감임. 
ㅇ 그러므로 기업(그린 빌딩을 건설하거나 또는 그들의 빌딩을 기꺼이 개보수 하려는 기업)들은 그들 스스로 견디어 내어야 하며 그들의 투자관련 회수기간 동안 기다려야 함.
ㅇ 인터뷰 중 일부에 의해 주어진 정보에 따르면 일본의 녹색기술의 투자회수 기간은 한정된 자원을 가진 기업들에게는 너무 오랜 기간일 수 있는 10여년 정도임. 
ㅇ 이러한 이유로 일본에 있는 그린빌딩 시장의 주요 관계자들은 현재 충분한 재정적, 인적자원을 가진 대기업들임. 
ㅇ 현재 TMA에 있는 그린빌딩들은 대기업의 본부 건물 또는 대형 건설 및 부동산회사의 임차건물임.

ㅇ 앞서 언급한 상황의 결과와 마찬가지로 소유주가 점유하고 있는 건물들은 투자비용에 대한 우려가 임차인의 경우 보다 더 높은 만큼 건물을 임대하는 장점을 가지고 있는 것 같다.  
ㅇ 이러한 이유로 임대목적으로 건설된 그린빌딩은 숫자가 적다. 
ㅇ 그러나 기술개발을 위해서 또 그들이 나중에 수출할 수 있는 혁신적인 해결책을 찾기 위해서 임대 목적의 그린빌딩 건설에 투자하는 대형 건설사들이 있음.

ㅇ 법적 및 제도적 체계의 분열은 또 다른 심각한 문제임. 
ㅇ 그린빌딩과 개보수빌딩과 관련하여 여러 정책 및 법적 체계는 일본에서 다른 공공기관에 의해 발전되어졌으며 이것은 전체 시스템을 준수하고 따르기에는 너무 복잡하고 어렵게 만들어져 있음. 
ㅇ 이러한 관점에서 제한된 재정 및 인적 자원을 가진 기업들은 어려움이 있음. 
ㅇ 그 외에 이 시스템과 관련된 다양한 공공기관들이 있으며 일부 경우에는 비효율적인 방법으로 그들 사이의 책임이 나뉘어져 있음. 
ㅇ 예를 들어 건물의 에너지 소비관련 책임은 건설단계를 기준으로 MLIT와 METI사이에 나뉘어져 있음.
ㅇ 에너지관련 사안을 다루는 책임은 건물의 건설 이전과 건설기간 중에는 MLIT의 책임이며, 건설이 완료되고 건물이 사용단계에 접어들면 같은 사안에 대해 METI의 책임이 됨.
ㅇ 그러한 제도적 부조화는 정책 및 법적 체계에 의해 설정된 에너지 효율 목표달성을 방해할 수 있음.

ㅇ 일본 도시들에서 관련 정책체제의 복잡한 특성은 그린빌딩 건설의 촉진을 방해함.
ㅇ Cap 및 트레이드(Trade) 프로그램, CASBEE, 환경영향평가와 같은 환경 효율성(environmental efficiency -BEE)과 건물 에너지 및 건설관련 정책 골격은 복잡하고 시간이 걸리는 것으로 알려져 있음.
ㅇ 이러한 골격을 따르고 준수하려면 회사내부에 어느 정도의 전문지식이 필요로 함. 

ㅇ 그러므로 제한된 자원을 가진 기업들은 그들의 새로운 건물 건설 투자에 녹색기술 실행이 권장됨.
ㅇ 그 밖에 이들 계획의 대부분은 자발적인 것들임. 
ㅇ 규정 및 필수 메커니즘과 프로그램들이 생긴 것은 아주 최근이며 그들은 에너지 절약법 및 환경 조례와 같은 건물 건설에는 특별할 것이 없는 정책 골격에서 기인한 것임.
ㅇ 일본의 건축 조례에 있어서 에너지 및 환경의 효율성에 관한 지침 또는 의무규정은 없음.

ㅇ 현재의 진행상황에도 불구하고 오피스 및 상업용 건물의 주택 구매자 및 임차인과 같은 기본적인 소비자들 사이에 건물 에너지 및 환경 효율성에 대한 인식은 일본에서 낮은 것으로 보임. 
ㅇ 소비자들은 부동산을 구입하고 임대할 때 에너지 관련된 것 및 환경측면에 충분한 주의를 기울이지 않음.

ㅇ 이전 과제와 관련하여 정보의 부족은 또 다른 심각한 장벽임.
ㅇ 소비자들이 건물에너지와 환경 효율성 측면에 주의를 기울인다 할지라도 소비자들은 건물의 에너지와 환경적 성능에 관한 충분한 정보에 접근하지 못함.
ㅇ 최근에 도입된 라벨 시스템은 유망하지만 소비자들은 새로운 것이라 잘 모르며 아직 일반적이지도 않음.

3.2 기회/ 강점
ㅇ 정치적 의지와 노력은 일본의 그린빌딩의 촉진에 주요 성공요인들 가운데 하나로서 간주될 수 있음. 
ㅇ 기후정책과 관련된 대부분의 경우와 주요부문에서 계획을 통해 기후문제를 해결하기 위해 공공 및 민간 기관들 사이에 일반적인 합의가 있음.  
ㅇ 건물부문은 기후문제를 다루는 다양한 계획과 정책들이 국가 및 지역수준 모두에서 공공기관들에 의해 도입되어져 왔던 이들 부문들 가운데 하나임.
ㅇ 공공기관들과 관리들은 문제를 잘 알고 있으며 보다 많은 진전을 위해 중요한 동기유발 아이디어를 가지고 있음.

ㅇ 이러한 관점에서 기업의 사회적 책임(Corporate Social Responsibility -CSR)은 또 다른 기회임.
ㅇ 기후변화를 포함하여 환경적 문제를 다루기 위한 조치들을 이행하는 것은 민간 기업들 사이에서 흔한 일임.
ㅇ 그러한 조치들은 그들 기업의 사회적 책임의 일부로서 보여 지며 이미 받아들여지고 있음. 
ㅇ 인터뷰에 응한 모든 건물 소유주들과 관리자들은 좋은 회사 이미지와 CSR을 증진하는 것이 그린빌딩 건설과 관련한 그들의 조치에 주요 동기가 되었다는 것을 확인했음.  

ㅇ 시장에서의 경쟁은 친환경 및 저탄소 건물을 촉진하는데 효과적인 것 같음. 
ㅇ 새로운 그린빌딩이 뛰어난 디자인과 기술로 시장에 진입한 것이 친환경 건물을 건설하거나 임차인을 끌어들이기 위해 그들의 건물을 개보수하는 건설 및 부동산회사들에게 동기를 부여함.

ㅇ 일본은 높은 제도적 및 혁신적인 능력을 가진 5개의 큰 건설 회사를 가지고 있음.
ㅇ 이 회사들은 새롭고 향상된 녹색기술을 개발하고 판매하려는 경향이 있으므로 그린빌딩 건설에 기꺼이 투자하려고 하고 있음.

4. 결론 및 정책 연계 
ㅇ 건물 설계, 시공 및 관리 프로세스에 지속가능성의 원칙을 적용하고 있는 그린 빌딩의 개념은 환경에 부정적인 영향을 다루는 효과적인 전략이 될 수 있음.
ㅇ 특히 그린빌딩의 시공은 건물의 에너지 수요를 감소시킴으로서 또는 건물의 에너지 및 자원의 활용에 있어서 효율성을 증가시킴으로서 이산화탄소 배출 완화에 도움을 줄 수 있음.
ㅇ 그러나 그린빌딩의 잠재력을 실현하는 것은 쉬운 일이 아님.
ㅇ 그린빌딩 개념의 개발에 일부 진전이 있지만 그 실행은 여전히 초기단계에 있음.
ㅇ 선진국이나 개발도상국 모두에서 건물의 친환경화는 몇 가지 중요한 문제로 인해 보다 폭넓은 규모로는 이루어지지 않았음. 

ㅇ 본 연구는 일본에서 향후 그린빌딩 의제를 밀고 나가는데 장애와 기회로서 뿐 아니라 그린빌딩이 발생시킬 수 있는 경제적이고 환경적인 편익의 정도를 나타내었음.
ㅇ 본 연구의 결과를 기초로 다음과 같은 점들이 장애를 제거하고 기회를 활용하는 주요 정책 시사점 및 권고사항으로서 언급되고 있음.
      a) 재정적 지원과 인센티브 제도가 기업들이 그들의 친환경 투자의 회수기간 중에 지원할 수 있도록 하기 위하여 공공부문에 의해 개발되고 도입되어져야 함. 특히 비용절감으로 다시 지불될 수 있는 장기대출이 기업들에게 제공될 수 있어야 할 것임. 
      b) 법체계와 정책은 덜 복잡하고 단순하며 쉽고 잘 통합되어 만들어 지도록 개정작업이 이루어져야함. 
      c) 인적 및 재정적 자원에 어느 정도 제한을 두고 다양한 종류의 지원제도가 기업들을 위해 도입되어져야 함.
      d) 빌딩 소유주들은 세입자와 비교하여 보다 나은 입장에 있으므로 소유주와 세입자들 사이의 의사소통은 세입자들이 에너지와 환경적 효율성을 달성할 수 있도록하는 법적 체게에 관해 보다 더 잘 알게 되고 지식을 갖출 수 있게 되는데 도움이 될 수 있을 것임.  정부는 소유주와 세입자의 의사소통과 협력을 증진하도록 하는 장치를 개발해야 함.
      e) 앞서 언급한 것과 유사한 방법으로 건물부문내의 기본적인 소비자들에게 더 많은 정보를 제공하고 더 많이 알 수 있도록 하는 장치가 요구됨.