1. 서론(p3)
 □ 급증하는 신흥국의 인프라 수요를 획득할 수 있도록, 인프라 시스템 수출 촉진을 민관이 협력하여 강력하게 추진하는 대응은 글로벌 환경 문제로의 공헌을 가능하게 하는 동시에 국가 산업 정책상에서도 중요한 전략으로 자리 매김하고 있음
  ○ 이러한 인프라·시스템 수출로의 대처 중에서도, 에너지 절약·환경 기술을 활용한 스마트 시티 프로젝트로의 접근이 활발해지고 있음
   - 특히, 세계 유수의 스마트 시티 시장이라고 할 수 있는 중국 시장을 목표로 한 기업의 참여 사례를 많이 볼 수 있으며, 일본계 기업도 중국에서의 스마트 시티 프로젝트를 통해 사업 기회의 획득을 목표로 하고 있음
 □ 중국의 스마트 시티 프로젝트는 제12차 5개년 계획에 포함되어 있는 자원 보호 및 환경 보호에 관한 목표 실현에 기여하기도 하여, 중국 측에서의 수요가 높음
  ○ 최근 대기 오염을 중심으로 한 중국 내 환경 오염 문제가 심각해지고 있어 환경 정책의 중요성이 매우 높아지는 가운데, 스마트 시티 프로젝트에 대한 주목은 향후 보다 높아질 것으로 전망
  ○ 또, 최근의 중국 중앙 정부의 재정 여건으로, 지방 재정이 국유지 사용권 매각 수입에 크게 의존하고 있는 점도 중국에서 스마트 시티 프로젝트가 추진되는 동기의 하나가 되고 있음
 □ 그렇지만, 스마트 시티는 에너지 절약 및 환경 기술의 적용뿐만 아니라, 폭넓은 기술 및 연구 성과를 포함하는 프로젝트로, 친사회적·친환경적 도시 디자인 설계가 요구됨
  ○ 즉, 스마트 시티의 실현에는 에너지 절약 및 환경 보호에 관한 개별 기술 요소와 부동산 개발, 도시 설계라고 하는 도시 개발 요소 쌍방의 노하우를 필요로 하고 있는데, 이러한 노하우는 중국 자국내의 자원만으로 충족시키기 어려운 상황
 □ 본 보고서는 상기와 같은 배경을 가지는 중국의 스마트 시티 시장에서, 기업이 컨소시엄으로서 사업 참가하는데 있어서의 비즈니스 모델 방향성에 대해 정리한 내용임

2. 스마트 시티 개발의 배경(p4)
 □ 중국의 도시 개발은 증대하는 도시 인구의 수용과 지방 정부의 재원 확보를 목적으로 하고 있음
  ○ 지방 정부의 독자적인 세수입은 세출의 절반 수준이기 때문에, 중앙 정부로부터의 교부금과 국유지 사용권 매각 이익에 의존하고 있는 상황
  ○ 따라서, "에코" 개발을 구가해 인가를 취득하고자 하는 지방 정부의 대응이 스마트 시티 계획의 난립을 야기하고 있음

3. 도시 개발의 프로세스(p15)

가. 도시 개발의 대상은 국유·건설 용지
 □ 중국에서는 개인이나 법인의 토지 소유권이 인정되지 않고 있음
  ○ 소유 형태로서는 국유지, 또는 농민에 의한 집단 소유 토지(집체 소유 토지)의 두 개로 구분되고, 일반적으로는 도시 중심부의 토지는 전자, 그 외 농촌이나 도시 교외의 토지는 후자에 속함
  ○ 한편, 용도로는 크게 건설 용지·농업 용지·미이용지로 분류
   - 건설 용지는 도시지역 주택이나 공업용지·공공 설비 용지 등이며, 농업 용지는 경작지·임업지·초원·수리 용지 등이고, 그 이외가 미이용지로 분류
  ○ 토지의 이용자에게는 미리 정해진 용도 분류에 따르는 것이 요구되고 있어 용도 변경을 하는 경우에는 법률에 준거해 등기 변경이나 인허가 취득을 실시해야 함

나. 농업 용지로부터의 전환도 가능
 □ 부동산 개발을 실시하는 경우에는 당연히 토지 사용권의 확보가 전제가 되야 함
  ○ 법규상으로는 국유·건설 용지 모두에 토지 사용권이라는 개념이 존재하지만, 불하·양도·비농업 건설 용지로의 임대가 금지되어 있는 집체 소유 토지는 도시 개발의 대상 외라고 할 수 있음
  ○ 하지만, 실제로는 도시 영역의 확대에 따라 개발 대상지가 도시 주변의 집체 소유 토지로 확대되면서, 종종 토지의 강제 수용 등을 통해 집체 소유 토지를 국유·건설 용지로 전환하고 있음
 □ 중국 정부는 난개발 억제를 위해 농업 용지로부터 건설 용지로의 전환을 엄격히 통제하고 있지만, 연도 계획에 따라 서서히 전환이 진행되고 있는 실정

다. 인프라 부설 등을 실시해 개발 준비를 갖춘 "1급 개발"
 □ 농업 용지인 경우가 많은 집체 소유 토지를 개발하기 위해서는 몇 가지 단계가 필요
  ○ 미정비지인 "생지(生地, 도시 기반 시설을 하지 않은 토지)"에서 이미 거주하고 있는 주민의 퇴거, 퇴거 주민의 주거 확보, 기설 건축물의 철거, 정지(整地, 땅고르기), 그리고 도로 및 수도라고 하는 기초 인프라 정비를 실시해 "숙지(熟地, 개발 가능한 토지)"로 전환하는 행위가 이에 해당하며, 이를 대체로 "1급 개발"이라고 함
 □ 상기와 같은 과정은 일부 민간 기업에서는 하기 어려운 부분이 있기 때문에, 입찰을 거쳐 국유 기업이 집행하는 것이 일반적이지만, 국유 기업의 자금 부족 등 특례적인 경우에는 민간 기업이 일부 참여하기도 함
  ○ 최종적으로는, 필요한 인프라(도로, 가스, 전력, 전력, 전화)를 모두 정비해야 "1급 개발"이 완료

라. "1급 개발" 완료 후의 "2급 개발"
 □ 개발 대상지가 "숙지"가 되면, 그 토지의 사용권이 입찰에 의해 개발 사업자에게 이전되고 건축이 행해지며, 이를 "2급 개발"이라고 함
  ○ 가격·건설 조건의 2가지 사항을 만족 할 수 있는 개발 사업자가 응찰해, 사용권을 낙찰 받음
  ○ 정부(또는 국유 기업)가 개발 사업자로서 참여하고 있지 않는 한, 거의 대부분 민간 부동산 개발 사업으로서 건설, 판매·임대라고 하는 상업적 프로세스로 이행하게 됨

4. 컨소시엄 비즈니스 모델 검토(p21)

가. 1급 개발 참가형 구조
 □ 중국의 부동산 개발에서는 통상 토지의 접수부터 인프라 정비까지의 1급 개발이라는 단계와, 정비된 토지를 취득해 건설하는 2급 개발이라고 하는 단계가 존재
 □ 이러한 개발 프로세스에서, 1급 개발 당시부터 중국 정부와 함께 출자해, 공동 사업체를 설립하는 것을 상정한 구조가 1급 개발 참가형 구조
  ○ 전형적인 사례로는, 중국 정부와 싱가포르 정부가 진행하고 있는 톈진(天津) 에코시티 프로젝트
 □ 1급 개발 참가형 구조를 진행시키는데 있어서의 최대 이점은 1급 개발 시점에서 개발에 주체적으로 관여하기 때문에, 해당 개발 대상지에서 이 후의 개발 계획에 주체적으로 관여하는 것이 가능
 □ 한편, 이 구조상의 최대의 과제는 민간 기업이 취하기 매우 어려운 개발 리스크
  ○ 인프라를 중심으로 한 1급 개발 단계에서의 주변 사업 획득이나, 이 후의 2급 개발자에게 토지를 매각할 시에 얻을 수 있는 토지 매각 이익이 낮을 수도 있기 때문

나. 자문형 구조
 □ 본 구조는 개발구에서 실시하는 1급 개발 프로세스 및 2급 개발 프로세스에서, 기업이 보유하고 있는 스마트 시티에 관한 컨셉이나, 기술 도입, 산업·기업 유치 등의 서비스를 유상·무상으로 개발구측에 제공하는 구조
  ○ 사례로서는 니혼(日本)설계나 닛켄(日建)설계 등 설계 회사에 의한 도시 설계 컨설팅 수탁이나, 도시바, 히타치 등 기기 메이커에 의한 스마트 기술 도입 등이 해당
 □ 자문형 구조의 최대의 이점은 지출하는 리스크 머니가 매우 한정적인 점
  ○ 도시 개발을 추진하는데 있어서 취하지 않으면 안 되는 개발 리스크는 자문형 구조상에서는 모두 중국측(1급 개발 사업자 및 2급 개발 사업자)이 부담하는 것으로 상정
  ○ 기업측은 실질 어드바이저로서 저탄소와 관련한 여러 가지 기술이나 노하우를 제공하고 최종적으로 자사의 기술을 결집한 상품을 도입해 나가는 것만을 상정해, 도시 개발 리스크는 일절 취하지 않음
 □ 한편, 최대의 과제는 리스크를 일절 취하지 않기 때문에, 최종적으로 자사의 저탄소 기술이 도입될 지가 매우 불투명
  ○ 어드바이저로서 제공하는 정보가 상당히 부가가치가 있다고 해도, 최종적인 개발에 관한 결정 권한은 1급 개발 및 2급 개발 각각의 개발 사업자(리스크를 취하고 있는 자)가 가지고 있기 때문

다. 2급 개발 참여형 구조
 □ 본 구조는 상기의 자문형 구조와 마찬가지로, 토지의 접수나, 인프라 정비라고 하는 1급 개발에 관해서는 개발구측이 실시하는 것을 상정하고 있지만, 1급 개발에서 정비된 토지(숙지)를 2급 개발 사업자로서 낙찰 받아, 주택이나 상업 시설 등의 개발을 실시하는 것을 상정
  ○ 사례로서는 미츠이(三井) 부동산에 의한 톈진 에코시티로의 주택 개발 등이 이와 유사한 사례로서 해당
 □ 해당 구조의 최대의 이점은 토지를 개발구로부터 취득한 2급 개발 사업자로서, 이후 원칙적으로 주도권을 가지고 개발을 진행시키는 것이 가능하다는 점
  ○ 따라서, 상세 설계부터 기술 도입까지 2급 개발 사업자로서 주체적으로 전개하는 것이 가능
 □ 최대의 과제는 사업 채산성을 얼마나 확보하는 형태로 토지를 취득할 수 있는가 하는 점
  ○ 통상, 2급 개발 사업자는 토지의 입찰 가격이 가장 높은 사업자가 낙찰 받음