1. 개요

- 보고서는 2010년 3월 공공 이익 사업에 대한 토지 취득 국제 워크샵에 제출되어 재차 검토 및 개선된 다음의 4개의 기술보고서로 구성

ㅇ 인도네시아 유료도로에 대한 토지 취득:왜 여전히 느린가?

ㅇ 인프라 개발을 위한 시의적절한 토지 취득: 국제사례 검토

ㅇ 공공 사용 토지의 가치

ㅇ 토지 자산 위탁(Consignment)

- 여기서는 각각의 기술보고서의 핵심 내용과 주제 검토 결과 도출된 권고안들을 제시하고자 함.

2. 인도네시아 유료도로에 관한 토지 취득

- 동 기술보고서에서는 자바 횡단 유로도로 사업을 위한 토지 취득 지연 요인과 미래 사업 연장 회피를 위한 조치들을 논의

- 보고서에 제시된 사업 연장 기여 요인은 다음과 같이 정리됨.

ㅇ 도로 사업에 대한 토지 소유주들의 반대

ㅇ 부적절한 예산

ㅇ 토지 가치에 대한 의견 차이

ㅇ 부적절한 보상

ㅇ 토지 투기

- 위 문제점들에 대해 인지하고 보고서는 토지 취득 과정의 분쟁 및 연장 회피를 위해 다음과 같은 권고안을 제시

ㅇ 도로 건설에 대한 사업 설계와 결정은 a) 자문 기관 동안 영향력 있는 지역사회의 의사를 고려, b) 도로 사업에 대한 환경적 사회적 영향 평가 결과 고려

ㅇ 사업 예산은 토지 소유주의 손실 보상비용과 대체 인원(재할당 비용, 사업 간섭, 소득 및 생애 손실 등) 뿐 아니라 토지 및 사업에 의해 영향을 받는 기타 자산 가치의 적절한 추정에 기초하여 수립

ㅇ 보상 절차는 대중이 공정하게 감지할 수준으로 공정히 이행될 필요가 있음. 또한 국제적으로 적절한 가치 표준이 해당 지역 자산의 시장 가치(토지, 식물, 자원 기타 자산 포함)로 결정되어야 할 것임.

ㅇ 법정 사례 회피 및 협의된 이주에 대해 창출되는 프리미엄(토지의 최고 시장가치 수준) 지불 고려. 이러한 프리미엄은 만일 법정사례가 발생할 경우 지불되지 않음(즉, 토지 소유주가 정부 제안을 거절 시)

ㅇ 토지 소유주가 정부의 제안을 거절 시 명확한 법적 과정 수립. 즉, 보상이 법적 합의에 이를 경우 토지 소유주로 하여금 항소 없이 권리 포기에 대한 적절한 보상 수락 절차 등. 만일 항소가 이루어진 경우 법원은 추가적인 지불에 대한 적절성 평가, 결정

3. 인프라 개발을 위한 적절한 토지 취득: 인도네시아 관련 국제사례

- 동 보고서는 공공 사업에 의해 영향을 받는 토지 및 기타 자산의 가치평가에 사용된 방법 및 자산권자 및 이주자에게 제공되어야 할 보상 결정에 대한 방법 등을 논의

- 이를 위한 약 13개국의 사례를 평가하고 개발도상국에 특히 적절한 토지 가치 및 토지 취득에 대한 혁신적인 개념 논의

- 공공사업 토지 취득에 대한 국제사례의 공통점은 다음을 포함

ㅇ 자산권자는 1) 토지에 대한 기타 자산과 토지손실에 대해 보상 2) 다른 사람 토지 일부를 취함에 의해 야기되는 잔여 토지 가치 감소분 보상 3) 침해적 영향(의도적 사용목적의 토지 취득으로 야기된 잔여 토지 가치 감소분 보상) 4) 재입주 비용 및 이익 감소분 보상 등

ㅇ 대부분 국가들의 보상은 국제적 가치 표준(International Valuation Standards: IVS) 또는 미국과 영국의 유사한 기준에 의해 결정. 다만 많은 개발도상국의 실질 자산 가치는 제한적 자료로 인해 평가에 어려움 직면

ㅇ 인프라 사업 이행 지체는 종종 자산권자 및 기타 이주민에 대한 부적절한 보상 시스템과 관련

ㅇ 보상 공급과 빈곤 거주자 지원은 분쟁 회피와 건설 사업 연장 회피에 도움, 그러나 이러한 목적의 공공 자금 사용은 다른 납세자에게 민감한 이슈가 될 수 있음. 내부적 이주에 대한 사례 연구에서는 공공 이윤을 창출하는 개발 방안이 될 수 있으며 빈민 거주자 보상을 위해 재정적으로 실현가능함을 보여줌.

ㅇ 도로 사업은 토지 가치를 상승시키며 따라서 이윤 생성의 잠재성을 지님. 만일 그러한 이윤이 실현될 경우 높은 보상이 도로 건설을 위해 취득된 토지 소유주에게 지불 될 수 있음.

- 보고서에서 제시된 권고안은 다음과 같이 정리됨.

ㅇ 공공 이윤 사업을 위한 토지 취득 절차는 관련 이해관계자들이 무엇을 기대하고 또한 이해할 수 있도록 명확히 설명되어야 함.

ㅇ 사업에 의해 영향을 받는 토지 및 기타자산들은 전문적인 방식으로 공정하고 투명하게 가치화되어 모든 당사자들이 받아들일 수 있어야 할 것임.

ㅇ 사업의 의해 취득된 시장가치는 어떻게 그것이 산술되었는지를 포함해 모든 당사자들이 이해해야 함. 거래비용과 인센티브, 그리고 모든 양적인 손실을 포괄하는 추가적인 비용 산정은 토지 취득을 촉진하고 사업 연장 비용을 회피

ㅇ 단일 자산취득 기관은 자산 가치화 및 소유주에의 보상 공급에 일관성 보장에 도움. 해당 기관은 다른 기관으로부터의 자원과 공공 지식 기반 제공, 가치화와 같은 특정 과업들은 적절한 질적 보장이 담보되는 한 외주화 될 수 있음.

ㅇ 토지 가치와 실질 거래에 대한 자료가 제한적인 국가의 경우 투지 가치화, 조세, 그리고 기타 다른 목적으로 자료 개발을 위해 실질 부동산 정보 센터(Real Estate Information Center:REIC) 설립 요구

ㅇ 자산의 시장가치 결정 촉진을 위해 거래 비용의 보고 시스템 수립 필요.

ㅇ 특정 금액을 초과(예를 들면 10억 rupiah)하는 민간 보유 자산은 판매 전 평가 기업 또는 독립적인 평가자에 의해 가치화되어야 함. 이러한 평가 가치는 납세 목적을 위해 활용될 수 있음.

ㅇ 거래된 자산 가격 정보는 대중에 공개되어야 할 것임.

ㅇ 공공 기록이 없거나 신뢰적이지 못한 경우 비교가능한 자산에 대한 충분한 자료 획득을 위한 해당 분야 연구 이행 필요. 이때 공공 기관은 자료 수집에 대한 추가 비용 부담

4. 공공 사용목적의 토지 취득에서의 토지 가치화

- 동 보고서는 인도네시아의 자산 가치화에 대한 기준 및 현재 승인되어 이행되고 있는 전문 승인 시스템 등 인도네시아 가치 기준(Indonesian Valuation Standard: SPI)의 개관적 설명 제공

- 따라서 인도네시아 가치 평가 승인에 사용되는 다양한 방법론, 자산 가치 평가 이행 단계, 특정 가치화 활동부문에 대한 가장 적절한 방법론 등을 설명

- 또한 공공 사용을 위한 토지 취득 관점에서 보상 제약이 있는 가치 손실분에 대한 방법론을 제안

- 공공 사용을 목적으로 한 투지 취득 시 핵심 이슈는 지역사회 또는 자산 소유자가 그 권리 포기에 대한 지불 의사에 있는 것이 아니라 그 권리를 기꺼이 포기하는데 지역사회 또는 자산소유주에게 얼마나 많은 보상이 적절한가에 있음. 이러한 관점에서 보고서의 권고안은 다음과 같이 정리됨.

ㅇ 보상은 물적 자산 손실 측면(토지, 건물, 식물, 작물 등)과 비 물리적 비용 및 손실(거래 비용, 이주 비용, 사업 중단 등)에 대해 이루어져야 할 것임

ㅇ 토지 손실에 대한 최소 보상 수준은 토지의 사장가치가 되어야 함.

ㅇ 사업에 영향을 받는 토지 가치 평가는 토지 단위(plot)로 이행되어야 할 것임.

ㅇ 공공 목적의 토지 자산은 팔려는 의도는 없으나 강제적 구매가 인정되는 특별한 경우이므로 모든 거래비용은 구매자에 부과되어야 함.

ㅇ 프리미엄의 지불(시장가치 이상의)은 목적 목적의 토지 취득을 촉진

ㅇ 건물과 식재에 대한 보상은 시장가치 보다는 보험 가치에 근접해야 함.

ㅇ 작물 가치 평가는 지속적 작물, 계절 및 연간 작물과 구분되어야 함.

ㅇ 공공 목적의 토지 취득 관점에서 가치 손실은 이주비용과 사업 침혜 등 비 물리적 손실을 고려해야 할 것임.

ㅇ 이주비용은 모든 취득 계획에 있어서 소유주가 가장 이주하기 쉬운 지역으로 결정되도록 표준화 가능

ㅇ 현재 이행중인 사업 침혜로 인한 손실 산정은 이주로 인한 소득 감소분을 반드시 포함

ㅇ 공공 이윤 측면에서의 토지 취득에 대한 적절한 보상 가치 결정은 인도네시아 승인자들의 신규 책임분야임. 따라서 명확하고 표준적인 운영절차와 적절한 교육을 통해 공정한 정부취득 토지 가치를 보장할 필요성이 있음. 이러한 절차 수립 및 전문적인 평가인력 존재는 토지 소유자 및 정부기관 모두에게 공정한 평가 가치가 받아들일 수 있도록 보증함.

5. 토지 취득의 위탁

- 동 보고서는 인도네시아 공공 사업의 토지 취득 절차에 대한 개관적 설명 제공: 특히 토지 소유주가 정부 제시의 보상을 거절한 경우 법적 보상절차의 위탁 과정 포함.

- 이러한 위탁 또는 법정 협의과정은 공공 이윤을 목적으로 하는 정부의 토지자산 취득 시 소유자와 정부간 법정 협상 시한 내 상호 합의점에 도달할 수 없는 경우의 사례에 해당

- 보고서에서는 현행 인도네시아 법적 해결체계에 대한 문제점 개선을 위해 다음과 같은 권고안을 제시

ㅇ 정부는 위탁과 관련된 조항을 포함한 토지 취득 법 발효 필요, 공공 이익 사업에 대한 요구되는 토지 소유 사전 요건으로써 위탁의 민감성 때문에 법적 조항은 규제가 아닌 법률 조항의 일부로써 적절이 조성되어야 할 것임.

ㅇ 토지 소유주들은 만일 위탁한 지불액이 공정한 보상을 포함하지 않는 경우 법정을 통해 추가적인 보상을 받을 권리를 포기함이 없이 법정에서 위탁한 보상을 철회하는 것이 가능해야 함.

ㅇ 농업용 토지 분쟁을 다루는 농업 전문 법정 설립, 토지의 경우 농업 관련 법 지식이 요구되는 사례가 다양하게 존재하므로 정부는 농업인 법정 수립을 고려해야 할 것임.

ㅇ 위탁 이후 보상에 대한 의견차 해결 절차 수립