1. 서론

○ 배경

- 몽골의 수도 울란바타르(Ulaanbaatar: UB) 지역 지속가능한 개발은 국가가 직면한 가장 핵심적인 개발 과제임.

- 1990년대 시장경제로의 전환 이후 많은 저소득층이 UB 지역으로 이주하여 도시 인구는 1989년 60만에서 2007년 1.03백만으로 총 국가 인구의 39%를 차지할 정도로 증가.

- 현재 UB 및 주변 지역은 몽골 국내 총생산의 60% 이상을 생성하며 국가 총 투자의 50%가 이루어지고 있음.

- 따라서 몽골 내 다른 도시들의 고용기회 부족이 지속된다면 UB로의 이주는 지속될 가능성이 있음. 최근 전망에 따르면 UB의 인구는 2025년에 약 1.7백만까지 증가할 것으로 예상됨.

- 인구 증가에 따라 도시의 행정구역도 중심부로부터 약 130㎢ 였던 도심지역 범위가 현재 총 4,700㎢로 확대된 것으로 추정됨(게르-ger 지역 포함).

- 이러한 도시 변화는 해당 지역의 도시 서비스 부족을 야기하였으며, 이로 인해 환경파괴(대기 및 수질오염, 폐기물 증가 등)의 원인이 됨. 이러한 여건은 도시민의 건강 문제의 위험성을 증가시킴.

- 몽골 정부는 도시 확대에 따른 공간 정책으로 2002년 민간 소유 토지법을 이행하고 이주민들의 주거세를 부과하는 정책 이행.

- 그러나 도시 공간 정책의 일관되지 못한 정책 이행은 대중과 정책 입안자들의 혼란을 가중함. 또한 토자 가치 및 조세부과를 포함한 정책 지원 메카니즘이 아직까지 적절히 개발되지 못한 상태임.

○ 범위 및 방법론

- 본 보고서는 1단계의 작업으로 경제적인 관점에서 도시 확대의 영향을 평가해 보며, 포괄적인 도시 서비스의 분석결과를 제공하지는 않음.

- 따라서 일차적으로 몽골 UB의 주요 도시 여건 - 토지, 주택, 도로, 수자원, 교통 등에 대해 파악하고자 함

- 상기 조사 분야에 관련된 분야별 경제적 비용 편익 분석 결과를 제시함

- 도시 확장과 관련된 정책 방향과 시나리오를 제안

2. 분야별 분석

- 본 보고서에서는 3가지 개발 방향의 비용과 편익을 명확히 분석해 보고자 함.

- 개발 경로는 게르 지역을 아파트 빌딩 복합지역으로 전환, 현존 게르 지역의 지속적인 도시 서비스 개선, 그리고 도시 외곽의 게르 지역 추가 확장

- 분석을 위해 3개의 게르 지역 선정( Khoroo in Naran ger-City center ger: 도시 중심지 게르, Bayankhoshuu ger - Midtier ger: 중간지점 게르, Sharhad ger - Fringe ger: 외곽지역 게르).

○ 토지와 주택

- 토지와 주택의 민간 소유율은 상당히 높음. 오래전 조성된 게르 지역의 거의 99% 자가 소유의 주택과 토지를 보유.

- 신규 이민자들이 밀집된 도시 외곽지역의 토지 및 주택 소유율은 약 80% 수준임. 토지의 민간 소유는 아파트의 경우 약 60% 수준이며, 단독 주택은 92% 수준임.

- 도시 중심지 주택은 약 77㎡로 중간지역 또는 외각 게르지역의 55㎡와 비교해 약간 더 큰 수준임. 도심지(Naran) 및 외곽(Sharhad)의 게르 지역은 거의 반(1/2)수의 가구가 여전히 게르에 거주하는 반면, 중간(Bayankhoshuu) 게르 지역은 70%의 가구가 독립된 주택형태에 거주함.

- 아파트는 도심지 가계의 가장 가치있는 자산으로 평균 시장가격은 43.4 백만 ~ 60.2 백만 투르그(Tg - 31,000 US$~ 43,000 US$). 수준임

- 중앙 게르 지역 주택 가격 - 29.4백만 Tg( 21,000 US$), Midter 게르 지역 주택가격 - 18.9 백만 Tg (13,500 US$), 도시 외곽지역 주택가격 17.5 백만 Tg (13,500 US$).

- 게르 가격은 아파트나 기타 주택보다 훨씬 낮은 수준으로 도시 중심지 게르는 1,820천 Tg (1,300 US$), 외곽지역 게르는 980천 게르( 700US$) 수준임.

- 몽골의 주택담보 대출 시장은 아직 성장중에 있으며 약 10% 의 주택 소유자만이 담보대출금을 이용하여, 약 20% 미만의 아파트 거주민이 담보대출 중에 있음.

- 3곳의 게르 지역 거주민들은 정부가 건설하고 제공하는 아파트에 살만한 능력이 없기 때문에 저비용 주택이나 저소득층을 위한 공공 임대주택 논의가 진행되어야 할 것임.

- 본 연구의 조사에서 Midter 게르 지역의 거주민 중 90% 이상이 주거환경에 대해 만족하는 수준이어서, 도시 중심지의 거주민의 경우 70% 거주민 및 아파트 거주민의 80% 보다 높은 수준으로 나타남.

- 그러나 도심지 외곽 게르지역(Fringe ger) 거주민의 경우 다른 게르지역 거주민과 비교할 때 단지 6-7%의 거주민만이 주택 만족도를 보임.

- 그 이유는 도시 외곽 거주민의 경우 최근 UB로 신규 진입하였으며, 다른 게르 지역에 비해 도시 서비스 수준이 열악하기 때문임.

- 아파트 형태의 개발과 관련하여 대부분의 거주민들은 고층의 아파트 보다는 저층형의 소규모 그룹 거주를 선호하는 것으로 나타남.

○ 수자원 공급

- 모든 게르 지역 거주민들은 약 500개의 공공 판매지점(kiosks)로부터 물을 공급받고 있음.

- UB 거주민들의 수자원 공급 문제는 아직까지 고형폐기물이나, 지역 도로, 배수시설 등과 같은 도시 서비스에 비해 상당히 저렴한 것으로 평가됨.

- 물 공급 및 하수서비스 단위 비용은 이제까지 아파트로 변경한 거주민들에게 약 280 Tg( 0.19 US$) /㎥ 수준으로 추정되어 매우 낮은 수준으로 나타남.

- 현재까지 판매점 중 절반의 물은 트럭으로 공급되며 나머지는 파이프라인을 통해 공급됨.

- 트럭에서 네트워크 공급으로의 전환은 네트워크 공급이 한계적으로 낮은 비용을 보장하기 때문에 물 소비 증가가 기대된다면 의미가 있을 것으로 기대됨.

- 수자원 공급처 및 처리 용량의 제한, 제한적인 하수처리 시스템 등은 미래 수자원 수요 증가의 핵심 제약 요인으로 파악됨.

○ 도로 및 대중교통

- 게르 지역의 비포장 비건설 도로는 거주민에 의해 가장 심각한 문제 중 하나로 거론

- 비포장 및 비건설 도로 대부분은 차량운행이 불가능하고 배수 문제점, 통행 안전 문제, 오염 문제 등이 제기됨. 또한 통행 지역의 가로등 부족은 높은 범죄율 유발.

- 공공 교통 수단 이용 접근성 부족 (버스 정류장 부족, 택시 운영 소홀)

- 미니버스 등 지역 사회 내의 운행 도로 개선 비용은 모든 게르지역에서 유사한 수준으로 초기 건설비는 170,000~230,000 US$, 연간 유지관리 비용은 800~1,250 US$, 그리고 가로등 운영비용 800~1,400 US$ 로 추정됨.

- 도로 개선은 게르 지역의 특성과 상관없이 UB 자치정부의 재정 여력에 의존

- 대중 교통의 재정적 지속가능성 (승객의 운임 지불여력 부족, 공공 버스 회사의 재정 결핍 등)

3. 결론

○ 정책 방향 및 시나리오

- 스마트 성장의 중요성: 불필요한 도시 확장성 통제 및 적절한 중심부의 인구밀도 증가가 장기적으로 적절

- 도시 중심부 게르의 아파트 전환에는 시간 소요: 거주민의 재정 여력 등 고려

- Midtier 게르 지역의 도시 서비스 개편 비용 과다: 우선적 도시 인프라 개선 후 점진적 개편 필요

- 도심 외곽(Fringe) 게르 거주민 재배치 필요(경제적 여건 개선 보증)

○ 계획 및 개발을 위한 함의점

- 게르 지역 내의 도로 접근성 개선

- 효율성 개선 및 대기오염 저감을 위한 전력 시스템 개선

- 고형 폐기물 관리 및 도로, 수자원 등 지역사회 인프라 문제 해결

- Midtier 게르 지역에 수요가능한 주거지 연구

- 도심 외곽 게르 거주민 관리(보다 나은 도심 서비스를 위한 이전 또는 이주)

- 기반시설 용량 확대 및 개편

- 주택 건설과 관련하여 UB 정부의 재정 운용, 은행업 등에 대한 조사 연구