1. 주거지개발의 현재 동향

 

주거 및 교통인프라의 개발은 2000년 이후로 꾸준히 감소하여 왔고, 이러한 동향은 2010년에도 전국적으로 여전히 지속된다. 주거 및 교통인프라는 대부분 농지의 감소로 증가한다(그림1).

 

 

<그림1. 주거 및 교통인프라>

 

세분화된 분석은 주거밀도가 비율뿐만 아니라 주민당 비율도 낮게 증가함을 보인다. 핵심도시(Kernstädten)에서 성장률은 비교적 낮고, 오픈스페이스(Freiflächen)의 비율은 핵심도시에서 평균이상으로 감소한다.

 

압축된 교외에서 새로운 주거지의 대부분은 절대적으로 고려된다. 새로운 주거지는 전체개발의 절반이상을 차지하고, 토지대장과 비교하면 시골지역은 하향불균형으로 개발하는 반면, 새로운 주거지는 상향불균형으로 개발한다.

 

주거지 및 교통인프라의 낮은 성장과 함께, 새로운 이용의 구성방식은 오랜 시간에 걸쳐 변화한다.

 

이용유형 하에, 건물 및 관련 오픈스페이스는 2009년 및 2010년에 개발의 약 3분의 1을 차지하였다. 2009년 이전에 이들의 비율은 훨씬 높았지만, 건물의 증가가 감소하였기 때문에 주거지 및 교통인프라의 새로운 이용은 최근에 특히 하락하였다.

 

휴양지(Erholungsflächen)는 현재 36%(하루에 28ha)로, 2005년 이후부터 새로운 토지이용의 가장 높은 비율을 차지하였다. 그러나 휴양지의 높은 성장률은 통계 내 전환에 따라 상당한 정도로 발생되었고, 몇 년 동안 다시 더욱 작게 증가한다.

 

교통인프라는 몇 년 동안 지속적으로 증가한다(현재 하루에 약 19ha). 그러나 주거지 및 교통인프라의 이용은 전반적으로 감소하기 때문에, 그 동안 교통인프라는 개발의 4분의 1을 차지한다.

 

또한 4년 평균의 유동과 함께 장기적인 고찰로 서부독일의 경우에, 주거지 및 교통인프라개발의 쇠퇴하는 경향은 작지만 지속적으로 나타난다. 2007년부터 2010년까지 날마다 59ha가 새롭게 이용되었다.

 

이것은 조사를 시작한 이후로 서부독일의 가장 낮은 수치이다. 그럼에도 불구하고 2010년 이후 토지이용의 개발에 유리한 건설 활동인지 그리고 어느 정도로 반영되는지는 지켜보아야 한다.

 

2009년 및 2010년에는 전국적으로 날마다 77ha로 개발하는데, 연방정부가 2020년까지 달성하고자 하는 최대 30ha의 목표에 비하면 여전히 항상 높다. 이러한 목표수치를 달성하려면 절감노력이 더욱 커져야 한다(3장 참조).

 

2. 방법

 

2.1 모델연계

 

주거지 및 교통인프라수요의 전망은 PANTA RHEI REGIO 모델의 도움을 받아, 연방지역의 자치시(自治市) 및 군(郡)의 수준으로 2010년부터 2030년의 전망기간에 대하여 수행된다. 이것은 주로 인구통계, 경제 및 주거지구조적 개발의 과거 동향을 기반으로 한다. 이러한 전망은 상향식접근방식에 따른다, 즉 주거지 및 교통인프라 개발은 최소규모로, 전체 다양한 토지이용유형뿐만 아니라 전체 413곳의 지역에 대한 설명 및 개선이 이루어진다. 또한 모델에 근거하여, 토지이용 감소 및 대상에 대한 경제개발(주로 국가 재정적) 조치의 지역적 효과를 가지는 시뮬레이션분석은 수행될 수 있다.

 

PANTA RHEI REGIO의 근거는 해당 지역에서 경제 및 인구통계학적 개발을 기대하며, 주로 수요관련 영향요소뿐만 아니라 토지이용 및 이의 균일한 조합에 대한 토지가격을 확인하는 데 있다.

 

전체 토지이용유형(건물 및 오픈스페이스를 포함한 거주지, 광업 외의 상업 및 산업지역, 녹지 및 묘지를 포함한 휴양지, 교통인프라)은 다음 장에서 설명하는 다양한 영향요소로 분류될 수 있다. 또한 독일의 구조적 변화로부터 지역의 특정한 영역별 강점 및 약점이 도출되는 지역경제개발의 전망(가치창조, 고용시장, 소득)은 제시된다. 독일 건축 도시 및 공간 연방 연구소(BBSR)의 지역적 인구 및 예산전망은 지역경제 전망과 공간모듈에서 중요한 외부 조건으로 기능한다.

모델에 기초한 전망은 건물 및 오픈스페이스개발과 주거지 및 교통인프라의 확대에 대하여 과거에 결정적으로 기여한 토지이용유형에 중점을 둔다. 이러한 공간모듈 중심의 모델연계는 다음과 같이 설명된다:

 

건물 및 오픈스페이스 주거지에 대한 토지이용은 새로운 주택건축으로 PANTA RHEI REGIO에 결정적인 영향을 준다. 그것은 건물특성 및 토지규모에 대하여 얼마나 많이, 얼마나 크게 건축되는지를 결정한다. 이에 대하여 5단계 절차로 제시가 가능하다:

 

⑴ 필요한 주택의 수는 외부에서 주어진 가계 수의 증가와 결합하여 기존 업데이트에 의해 설명된다.

⑵ 주택마다 주거공간은 소득, 가격 및 동향에 의존하여 설계된다.

⑶ 처음 두 단계의 결과를 합하면, 누구든지 필요한 주거공간이 분명해진다. 이러한 규모로부터 그리고 개선에 대하여 누구든지 산출된 기존주거공간을 공제하면, 생활공간에 대한 새로운 건설수요는 나타난다.

⑷ 새로운 건설(새로운 주거건물 당 주거 단위)의 유형에 대하여 인구통계학적 요인이 우선적으로 고려된다. 이는 연령집단에 의한 인구구성 및 인구의 지역적 분포를 포함한다.

⑸ 토지가격의 장기적인 상승과 통상 새로운 주택건축을 동반하고 나타나는 토지이용의 지난 동향들은 건물 및 오픈스페이스 거주지의 변화에 대하여 궁극적으로 영향을 받는다.

 

경제적 토지이용(주거 외 건물 및 오픈스페이스, 광업 외 상업 및 산업지역)은 국가차원의 건설투자 개발 또는 경제영역의 주식자본 그리고 지역의 경제 활성화에 따라 주로 PANTA RHEI REGIO에서 결정된다.

마지막으로 (기존) 모델의 한계에 대하여 언급한다. 이들은 우선 기본적인 통계자료에 근거하나, 토지통계의 범위 내에서 부정확성과 타당성(특히 시간적 비교에서)은 PANTA RHEI REGIO의 전망결과의 타당성 및 책임정도를 제한한다. 이 외에, 토지통계는 기존의토지이용에서 순수한 통계포함 범위에 대한 어떠한 정보도 없고, 개별 토지이용유형에 대한 전반적인 변화만 오직 명시된다.

 

이러한 배경 하에, 모델의 추가개발은 (총)토지수요(교외 및 도심 개발)의 전망을 중심으로, 우선 두 번째 단계에서 (순)토지이용변화(교외개발)에 대한 규모로부터 완성할 수 있다. 이는 두 가지 중요한 장점을 가질 것이다: 시간적 비교에서 토지통계의 약점은 상대적으로 약한 효과를 가질 것이고, 정책적 관점에서 예를 들어 브라운필드재개발 및 도심개발과 같은 시뮬레이션가능성은 확실하게 향상될 것이다. 또한 적용된 모델은 교통인프라 및 교통량예측에 대하여 근거되지 않고, 교통인프라 및 교통량의 발전관계는 조사되어야 할 것이다.

 

2.2 사회경제적 조건

 

주거지 및 교통인프라의 향후 변화에 대한 고찰은 과거 개발동향에 기초할 때에 국내총생산, 인구 및 가계의 성장과 관련한 가정이 필요하다. 이미 설명한 바와 같이, 예측모델은 BBSR의 지역계획전망정보를 이용한다.

 

그 후에 인구 동향은 계속 감소하여, 2030년까지 인구는 78,700,000명으로 전망된다. 또한 2014년까지 연간 150,000명으로 이주(移住)가 증가하고 그 후에 이주는 지속될 것으로 전망되는데. 이주대상지역은 특히 경제적으로 강한 복합 공간이다. 따라서 시골 및 구조적으로 취약한 지역에서는 지속적으로 높은 인구감소가 있고, 대도시 및 교외에서 는 명백한 인구성장이 있는 양극화가 나타난다.

 

가계 수는 2025년까지 41,200,000로 증가하고 난 후에, 다시 감소한다. 이것은 특히 소규모 가계의 지속적인 증가에 기반 한다. 2025년 이후 소규모 가계의 증가 동향은 인구감소를 더 이상 상쇄할 수 없다. 그리하여 가계수의 감소는 수 년 동안 지속적인 인구감소의 결과이고, 지역적으로 가계 수는 이미 예전부터 감소한다.

 

경제발전에 대한 주요지표로서 국내총생산(BIP)은 PANTA RHEI REGIO 모델의 경제중심INFORGE에 기인한다. 전망기간에서 연간 성장률은 0.9%와 1.4% 사이에 있다.

 

3. 주거지개발의 향후 동향

 

3.1 장기적인 동향

 

주거지 및 교통인프라는 2010년에 4,800,000ha이었던 것이, 2030년까지 전국적으로 거의 5,200,000ha로 증가할 것이라 전망된다. 이것은 토지대장의 14.5%(2010년에는 13.4%) 비율 또는 약 8.9% 증가에 해당한다. 절대적인 측면에서, 주거지 및 교통인프라는 베를린의 토지대장의 약 4배 이상 증가한다.

주거지 및 교통인프라의 분포에서 이미 과거에 관찰된 지역적 차이는 향후 더욱 커질 것이나, 시간이 경과하면서 주거지 및 교통인프라의 개발은 향후 인구증가와 일치하지 않는다. 그러나 가계수가 증가하는 것이 새롭다. 이에 대한 원인 중 하나는 토지이용에 주로 영향을 미치는 1인당 주거공간이 2030년까지 매우 확실하게 5m²로 증가하는 것이다. 예산규모는 조금씩 증가하여, 2025년부터 감소한다.

 

일일 토지이용은 2026년에서 2030년 동안에 51ha로 감소한다. 그러나 이용유형의 세분화는 건물 및 오픈스페이스의 새로운 토지이용이 2000년대에 비하면 높지 않다는 것을 보여준다. 이에 반해 교통인프라의 개발은 거의 일정하게 유지된다. 왜냐하면 교통인프라의 전망은 과거에 크게 의존하기 때문에, 경우에 따라 과대평가를 포함하기 때문이다. 녹지와 묘지를 포함한 휴양지의 새로운 이용은 2030년까지 크게 증가한다. 이는 하루당 약 15ha에 달한다. 1990년대와 비교하면 휴양지의 비율은 2030년에 새로운 총 토지이용의 약 23%까지 증가한다.

 

3.2 지역적 세분화

 

주거지 및 교통인프라개발에 대한 지역적 대분류는 향후에도 지속된다. 주거지의 명백한 증가는 서부독일의 압축된 교외에서 가장 큰 차이가 존재한다. 남부독일에서 새로운 토지이용은 더욱 증가한다. 또한 서부독일의 핵심도시에서 새로운 토지이용은 향후 증가하나, 동부 및 서부 독일의 시골 교외 및 시골 지역에서는 확실히 감소한다. 핵심도시와 그 교외는 시골지역보다 향후 높은 비율로 증가한다. 이러한 개발은 향후 인구 분포로부터 높은 영향을 받는다. 가장 적은 인구손실 또는 인구성장이 있는 지역은 2030년까지 주거지 및 교통인프라에서 가장 높은 성장을 예상한다. 그러나 경제적으로 성장하는 지역은 쇠퇴지역보다 높은 것이 확실하다. 이것은 개발기준에 따라 그룹이 세분화될 때, 분명히 인식할 수 있다. 현재 상태에 대한 개발기준이 필요하므로, 이로부터 오늘날 지역적으로 세분화하여 관찰된 동향은 향후 지속된다.

 

그리하여 대부분의 경우에, 특정주민의 주거지 및 교통인프라는 증가한다. 2010년에서 2030년까지 평균적으로 거의 17%가 증가한다. 동부 및 서부독일 간의 격차는 조금씩 커진다. 1992년과 비교하면, 서부에 특정주민의 주거지 및 교통인프라는 약 25% 증가하고, 동부에 특정주민의 주거지 및 교통인프라는 거의 두 배가 될 것이다. 반대로 주거지밀도(주거지 및 교통인프라 ha당 주민)의 지속적인 감소는 주거지 및 교통인프라의 평방킬로미터당 동부에서 1197명, 서부에서 1610명으로 나타난다.

 

일인당 향후 토지이용에서 지역적 차이를 보인다. 토지전체에서 주거지 및 교통인프라의 비율은 원래 낮은 지역에 대하여 가장 큰 성장이 전망되나, 대규모 새로운 토지이용에서 자동적으로 되지 않는다. 아래에서 설명하는 것처럼, 일인당 토지이용과 토지 및 인구성장 간의 관계에 대한 세분화된 고려는 필요하기 때문이다.

 

향후 특정주민의 주거지 및 교통인프라개발을 고려하여 지역을 3유형으로 세분화한다(그림2).

 

그림2

유형1 인구가 감소함에도 불구하고, 특정주민의 주거지 및 교통인프라가 증가하는 지역이 있다. 이는 전체 지역의 약 70%에 해당된다. 그러나 특정주민의 주거지 및 교통인프라개발 정도는 상당한 차이가 있다. 이러한 개발 원인은 다양하다. 기존 주거구조의 공실가능성은 증가하지만, 인구성장 및 주거개발은 감소한다. 그러나 인구감소가 높으면 높을수록, 공실가능성은 더욱 커지는데, 이러한 개발은 특히 동부독일 지역(베를린 교외 제외)에 해당되고 특히 그곳에서 주거지 및 교통인프라만은 여전히 평균이하로 증가한다. 향후 상당한 토지이용 및 온건한 인구감소에서 도심의 공실로, 교외지역에서 자원소비 및 효율적 주거계획은 문제가 되고, 이는 서부독일지역에 많다.

 

유형2 특정주민의 주거지 및 교통인프라가 인구, 주거지 및 교통인프라와 동시에 증가하는 지역이 있다. 이것은 전체지역의 28%에 해당한다.

 

유형3 특정주민의 주거지 및 교통인프라의 감소가 두드러지고, 인구수가 주거지 및 교통인프라보다 더욱 크게 증가하는 것이 특징이다. 이러한 지역은 압축된 주거구조로 나아간다.

 

3.3 세분화된 이용유형의 개발

 

2010년에서 2030년까지 전망기간의 건물 및 오픈스페이스는 전체 주거지 및 교통인프라에 대하여 오직 특정주민의 토지이용의 경미한 증가를 기록한다. 또한 건물 및 오픈스페이스의 비율은 새로운 전체토지이용에서 거의 변함없다.

 

교통인프라에서 특정주민의 새로운 이용도 약간 감소한다. 그러나 새로운 전체토지이용의 주거지 및 교통 비율은 약간 증가한다. 반면에 휴양지는 특정주민의 지역에서 상당히 크게 증가한다.

 

전체 주거지 및 교통인프라 개발은 휴양지의 비율의 증가와 함께 나타나고, 기타 모든 이용은 2010년부터 2030년까지 전망기간에서 새로운 토지이용의 비율이 감소한다. 전체 건물 및 오픈스페이스는 동부독일의 핵심도시 및 시골지역을 제외하고, 새로운 토지이용에서 상당한 비율로 감소한다. 반면에 교통인프라는 크게 증가하는데, 특히 시골 지역에서 그렇다. 휴양지(특히 핵심도시에서)도 2030년까지 약 50%로 증가한다.

 

건물 및 오픈스페이스

향후 주택건축은 인구성장에 근거하여 감소한다. 그러나 건물 및 오픈스페이스개발은 2010년부터 2025년까지 주택시장에 대한 개발감소보다 더욱 크게 감소한다. 이에 대한 원인은 특히 주거지 및 교통인프라수요의 지역적 분포와 건축밀도의 지역적 차이에 있다. BBSR의 주택시장예상에 따르면, 핵심도시는 신규주택수요에서 29%부터 34%까지의 비율을 보여주나, 이에 대한 토지수요는 16%부터 19%까지의 비율로 매우 낮다. 이에 대한 원인은 공동주택건설의 높은 비율과 교외 및 시골지역에 비하여 작게 이루어진 토지규모에 있다.

 

이미 2장에서 설명된 것처럼, 제시된 전망에 대해 BBSR-주택시장전망은 적용되지 않는다. 그러나 BBSR-주택시장예상과 비교하면 주택시장동향은 언뜻 보기에 매우 잘 보여주고 있으나, 양자 모델의 접근방식에서는 방법론적 차이가 있다.

 

모델 PANTA RHEI REGIO은 교외 개발로 실제 건설되고 주거지 및 교통인프라이용과 관련하여 완공된 주택을 제시한다. 도심개발가능성은 과거 추세에 포함되는 한, PANTA RHEI REGIO에서 오직 함축적으로 나타난다. 또한 PANTA RHEI REGIO로부터 주거목적의 건물 및 오픈스페이스의 토지이용과 BBSR-주택시장예상의 주거용지에서 이러한 차이는 반영된다.

 

BBSR 주택시장예상은 인구성장에 근거하여 순수한 수요모델을 제시한다. 이는 연간 수요의 비율이 도심개발로 실현되고, 토지통계에서 향후 주거지 및 교통인프라로서 제시되지 않음을 의미하며, 2010년부터 2025년까지 새로운 건설수요의 대략 3분의 1에 해당한다.

BBSR-주택시장예상에서 주거용지에 따른 수요는 2010년부터 2025년까지 각각 19 또는 27ha로 변화하는 동안, PANTA RHEI REGIO에서 건물 및 오픈스페이스에 따른 수요는 하루에 약 17ha로 나타난다. 두 전망의 지역적 분포는 유사하고, 압축된 교외의 토지이용이 모든 경우에서 가장 높다.

 

두 전망의 차이는 실현된 도심개발의 규모와 관련하여 설명될 수 있다. 그러므로 핵심도시에서 주거용지수요의 대부분은 도심개발로 실현될 것이고, 압축된 교외 및 시골지역에서 이러한 비율은 매우 낮다. 그러나 양자의 상이한 구조적 모델은 결과를 비교함으로써 근거가 되기 때문에, 설명의 이러한 형식이 요구됨을 주의한다. 주거용지와 건물 및 오픈스페이스 거주의 정의는 유사하지만, 반드시 동일하지 않다.

 

이러한 설명형식은 2006년부터 BBSR의 주거용지조사에 의해 뒷받침된다. 이에 따라 2004년부터 2005년까지의 기간 동안 제공된 주거용지의 약 28%가 지방자치단체에서 평균적으로 도심개발로서 실현되었다. 또한 주거용지조사에서 복합지구유형에 따른 지역차이는 제시된 결과와 유사하다. 그러므로 제시된 결과는 향후 도심개발을 실현하기 위한 타당한 범위를 나타낸다. 최근에 압축된 지역은 더욱 중요성을 가진다. 많은 지방자치단체가 개발가능성을 여전히 알 수 없고 유휴지 상태로 자주 남아있는 동안에, 그 외의 지방자치단체는 이미 도심개발에서 그들의 한계에 직면해있다.

 

도시의 녹지 및 오픈스페이스

휴양, 공원에 대한 새로운 토지이용은 2010년까지의 기간과 비교하면 2010년에서 2030년 의 기간 동안 감소한다. 이에 대하여는 두 가지 원인이 있다. 첫째, 통계에서 휴양지의 상당한 과대평가가 있었고, 두 번째로 특히 2020년 이후 추정 인구수에 대한 공원의 낮은 증가로, 공원의 연간 일인당 증가는 감소한다.

 

토지대장에서 이용가능한 오픈스페이스의 비율은 2010년부터 2030년까지의 전망기간에서 평균적으로 약2%씩 감소한다. 3%이상 감소는 특히 자치시에서 나타난다. 그렇지 않으면, 주거지 및 교통에 대한 토지이용은 이용가능한 오픈스페이스의 감소에 영향을 받는다.

 

특정주민의 오픈스페이스는 매우 불균일하다. 이는 특히 교통인프라, 건물 및 오픈스페이스 이용유형에 따른 새로운 토지이용과 이주에 의하여 감소하는데, 해당 지역의 대규모 인구감소가 이유 중 하나이다.

 

3.4 질적 측면

 

지역사례에서 도심의 구조는 특히 중요하다, 왜냐하면 기후보호 및 기후적응에 대하여 중요한 역할을 하기 때문이다. 주거지 및 교통인프라의 지역적 수요가 CC-LandStraD 프로젝트에서 계획된 것처럼, 토지이용모델에서 지역구체적으로 시뮬레이션될 때, 이러한 분석은 가능하다.

토양 봉합

봉합된 토지의 개발에 대하여 어떠한 정보도 자세히 제공할 수 없다. "토양에 대한 연방/주-실무위원회(LABO)"의 평가모델은 환경경제적 총계로 이용되는 근거가 되고, 주거지 및 교통인프라의 현재 약 46%가 봉합될 것으로 전망할 수 있다. 2030년까지 독일의 봉합된 토지는 지속적으로 날마다 약 23ha씩 증가될 것이다. 이것은 주거지 및 교통인프라에 의한 새로운 총토지이용의 약 40%로, "유일한" 봉합비율에 해당한다.

 

봉합비율 감소에 대한 원인은 휴양지 및 특히 도시의 녹지의 개발에 있다. 거의 모든 지역에서 녹지의 비율은 주거지 및 교통인프라의 전체개발에서 확실히 증가한다. 비교기준으로는 2001년부터 2004년 기간이 선정되었다, 왜냐하면 이 기간 동안에 "토양에 대한 연방/주-실무위원회(LBAO)"의 접근방식(Ansatz)에 따라 봉합산출이 수행되었기 때문이다.

 

2000년부터 2030년 동안 연방 전체에서 봉합된 지역의 비율은 증가하고, 베를린, 함부르크 및 브레멘의 퍼센트 수치가 가장 크다.

 

우선 봉합정보의 중요한 질적 평가에 대한 결과는 2009년 FTS Sealing Layer 및 2006년 뷔르츠부르크대학 Versiegelungslayer의 봉합정보와 비교하여 연방토지대장에 제시된다. FTS Sealing Layer에서 연방 전체의 봉합비율은 LABO의 평가와 거의 1% 차이가 나고, 뷔르츠부르크대학 Versiegelungslayer와 LABO 간의 결과비율은 2%로 차이가 난다. 연방주의 차이는 개별적으로 더욱 크다.

 

그러나 주거지 및 교통인프라로 봉합된 지역의 비율은 매우 다르다. LABO의 접근방식에 따른 비율이 45%에 달하는 동안, FTS Sealing Layer은 58%로, 뷔르츠부르크대학의 Versiegelungslayer는 약 40%로 제시한다.

 

4. 향후 동향의 토지예산정책적 분류

 

새로운 토지이용이 2020년까지 날마다 30ha로 제한되는 연방정부의 지속가능성목표가 즉시 변화될 수 없는 것으로 결과는 제시한다. 그러므로 여기서 제시된 전망은 경기침체에서 목표 달성을 확인하는 "30ha 목표를 실현하는" 프로젝트의 결과를 주로 증명한다. 지속가능성목적의 최대 허용된 토지이용에 대하여 2020년까지 주거지 및 교통인프라의 토지이용은 약 45%로 하는 것이다. 그러나 건물 및 오픈스페이스의 봉합관련 이용유형에 대하여, 그 수치는 겨우 2%다. 반면에 교통인프라는 약 54%다. 또한 휴양지의 일부는 특히 스포츠시설 및 도로에서 봉합되어, 30ha 목표를 달성하지 못하는데 상당히 기여한다.

 

이는 최근에 30ha 목표의 질적인 차이에 대하여, 예를 들어 녹지의 별도의 고려 및 평가 및 내부개발잠재력의 성공적인 재활성화 고려에 대하여, 검토하지 않은 결과이다. 왜냐하면 지방자치단체와 토지개발자의 비용이 종종 소요되기 때문이다. 게다가, 토지이용의 양극화는 두드러지고, 복합공간에서 사용가능한 오픈스페이스의 지속적인 감소에 대한 전망은 평가가 어렵다.

 

공실 및 브라운필드 문제는 성장지역 외부 및 연방 일부에서 격심해진다. 현재 건설법전(BauGB) 개정초안에 따르면 토지이용을 줄이는 것이다. "도시개발은 도심개발의 정책에 따라 우선적으로 달성해야 함을 명시적으로 규정한다. 게다가 농업 또는 산림지역의 향후 전환의 필요성은 특히 정당화되어야 한다." "근거는 도심개발가능성에 대한 조사에 기초하여야 한다, 특히 브라운필드, 건물의 공실, 건물 사이의 간격 및 토지의 재압축가능성이 중요하다. 이에 대하여는 광역지방자치단체의 토지대장이 제공한다. 게다가 인구 및 경제발전의 현재 전망에 근거하여, 새로운 건설 필요성의 명백한 투자를 제공한다.

 

건설산업 및 건설허가의 승인은 2011년부터 상당히 증가한다. 최근에 출판된 국가지속가능성전략에 대한 2012 경과보고서는 부족한 자원지역의 개발경쟁에 대하여 언급한다. 왜냐하면 토지이용은 향후 복합공간에 대하여 강하게 이전되기 때문에, 그곳에 충돌은 남아있는 오픈스페이스에 격심해진다.

 

그리고 주거지는 오직 팽창만을 요구하지 않는다. 오늘날 이미 에너지전환 및 재생가능한 자원과 연계된 토지요구는 토지수요를 증가시킬 수 있다. 에너지산업이 더욱 필요로 한 이후로, 토지이용의 한계에 대한 논의는 새로운 수준에 도달한다. 또한 항상 농업 및 자연보호에 대한 토지요구는 증가한다. 그리하여 농민협회는 "토지소모를 줄이고 농지를 보호하기 위한" 청원과 함께 "토지소모 금지(Stoppt Landfraß)" 캠페인을 시작하였다.

 

기후변화에 적응은 다시 압축된 주거 및 교통구조뿐만 아니라 도심개발에 의한 건축 밀도의 제한이 필요하다. 충분한 녹지 및 오픈 스페이스는 보장되어야 한다.

 

2011.7.30에 "도시 및 마을의 개발에서 기후보호의 촉진을 위한 법률"(기후보호개정)에 따라, 기후보호 및 기후적응에 대한 규정은 기후변화에 적응을 포함하는 도시재생에 대한 규칙과 특히 도심 브라운필드의 확장된 이용에 대하여 연계될 뿐만 아니라 확정된다.

 

증가하는 토지경쟁의 모든 측면을 고려하여, 건설법전 개정안뿐만 아니라 전략문서, 권고수단을 제시한 정책적 지침서의 실현을 위하여 준비하는 것이 더욱 중요하다. 기존의 가능성지역을 포함한 토지개발의 질적 모니터링은 지속가능한 국토관리에 대한 후속 연구만큼 근거로서 필요하다.