1. 머리말

EU가맹국과 많은 주변국가에서는 2000년대 중반부터 주택가격이 앙등하고 주택 버블 양상을 보여주고 있었다. 그러나 2008년 9월의 미국 리먼쇼크를 계기로 신용 수축에 의해 주택거래나 건설 발주에 제동이 걸리고 주택가격은 하락 반전하게 되었다. 영국과 GIIPS(그리스, 이탈리아, 아일랜드, 포르투갈, 스페인)에서는 주택 버블이 붕괴되고, 재정난에 어려움을 겪는 각국 재정에 불량채권 증가가 이어지면서 소버린리스크(sovereign risk) 상승으로 미국에 이어 EU의 금융위기가 세계경제에 다시 악영향을 끼치는 것이 아닐까 하는 염려가 높아졌다.

경기 후퇴에 의한 실업의 증대는 새로운 대출 파탄에 의한 불량채권 증가로 연결되기 때문에 EU의 장래에 대한 불안이 높아지고 있다. 현재 이러한 우려의 일부는 나타나고 있어 유럽중앙은행(ECB)과 국제통화기금(IMF) 등에 의한 재정지원 체계를 마련하려고 하고 있다. 그러면 하나의 원인이기도 한 EU의 주택시장은 어떤 상황에 있을까? 불량채권은 더욱 확대되고 세계에 새로운 영향을 주는 EU위기가 찾아오는 것일까? 라는 의문을 남기게 된다. 본론에서는 EU의 주택시장과 주택정책의 단면에서, 각국의 현상과 향후 전망을 살펴본다.

2. 주택가격의 동향

EU의 주택가격 동향을 살펴보면, 먼저 아일랜드에 미국의 주택 버블과 붕괴, 금융 불안 영향이 선행하여 파급되고 있다(도표1).

아일랜드는 미국과의 지리적·역사적 관계가 깊고 EU통합의 물결을 타고 미국계를 중심으로 외국자본에 의한 직접 투자, 특히 EU IT생산의 거점으로서 다양한 루트에서 미국계 증권회사와 금융기관, 펀드 등이 관여해 왔다. 아일랜드(인구 약460만)에서는 미국과 다소 차이를 두고 주택가격이 상승하여, 2008년 9월의 리먼쇼크 등 미국시장 악화가 일반에 나타나기 이전인 2008년 초부터 주택가격 하락이 계속되고 있다.

2010년 말부터의 ECB와 IMF 등의 지원결정에도 불구하고 주택시장에 대한 효과는 아직 요원하여 최근의 주택가격은 피크시와 비교해 보면 30% 정도 하락되고 있다.

한편 아이슬란드(인구 32만)에서는 주택가격 변동으로 보면 미국과 거의 같은 시기에 버블이 생겼던 것으로 판단되지만, 2008년 10월경에 투자자금의 국외유출이 시작되어 붕괴되었다. 3대은행의 국유화가 이루어져 자본규제에 의해 투자가는 자금 대출을 할 수 없어졌지만, 인구규모가 매우 작기 때문에 자금잉여에 의한 주택가격 상승이 재연되어 규제 당국의 대응이 문제되고 있다. 그 다음 쇼크는 EU 주요국으로 파급되고 있다(도표2).

영국과 독일, 프랑스, 이탈리아, 네덜란드의 거주용 공사비용 움직임을 보면(미국은 참고), 종래는 거의 각국의 주택시장이나 경제상황에 따라 변동하고 있었는데도 불구하고 리먼쇼크가 시작된 2008년 9월 이후의 제3/4 및 제4/４분기부터 주택가격 상승율은 일제히 감소를 시작하여 2009년 제3/４분기 이후에는 거의 동시에 하락으로 전락하였다. 그러나 그 후 1년이 채 지나지 않아 이들 주요국가의 공사비용은 다시 상승으로 돌아서고 있다.

다음 도표3에서 토지를 포함한 주택가격(신축+기존)의 추이를 보면, 영국의 변동 폭은 공사비용의 경우(도표2)보다도 크고, 주택가격은 리먼쇼크 직후부터 하락으로 돌아서고 있다. 그 후 영국의 주택가격은 2010년 9월, 프랑스는 2011년 3월에는 상승으로 돌아서고 2011년 말부터 다시 하락 또는 횡보추세를 보이고 있다. 영국에서는 토지이용 규제가 엄격하기 때문에 역사적으로 공급 부족에 의한 주택가격의 앙등과 하락이 되풀이되어 온 경위가 있다. 독일에는 분기마다의 주택가격지수가 없어 도표3에는 포함시키지 않았다. 그러나 년 데이터를 보면 주택가격은 2007년부터 상승하여 2000년 이후 택지가격은 매년 1％전후의 완만한 상승을 계속하고 있다. 경제규모가 EU 제4위인 스페인(인구 4,700만)에서는 유럽 최대의 건설·부동산 붐이 최근의 호황을 견인하고 버블을 낳았다고 해도 좋다. 주택가격 하락은 역시 리먼쇼크 후에 생겼지만 현재도 조정이 계속되고 있다. 단 이 건설·부동산 붐은 스페인에 대한 이민 인구의 급증이라고 하는 실태를 배경으로 하고 있고, 스페인의 장래성에 대한 강한 기대가 만들어 낸 것이라고 생각된다. 스페인의 이민 인구(외국인)의 증가는 2000년에 이미 33만 명, 그 후 2007년의 피크시에는 72만 명에 달하여, 이 상황은 단지 주택 버블이라기보다 스페인의 완만한 이민 규제 정책 결과라고도 말할 수 있다.

그리스(인구 1,100만)에서는 2005년경부터 경제성장 부진을 배경으로 이미 주택가격 상승 둔화가 보여 졌으며, 주택가격 하락은 리먼쇼크 직후가 아닌 2009년 초부터 다소 늦게 시작되고 있다. 데이터는 모자라지만 2007년의 해외에서의 이민자수는 13.3만 명인 점에서, 인구규모를 고려하여 스페인과 비교하면 그리스 국내에서도 상당한 주택수요가 발생하고 있었을 가능성이 있다. 포르투갈에서의 주택가격 변동은 2005년 이후만 보면 +6％~-2％ 범위에 들어 있다. 이 정도의 가격변동에서는 주택 버블이 존재하는지는 판단할 수 없어 자세한 분석이 필요하지만 역시 주택가격은 리먼쇼크 후 하락으로 돌아서고 있다. 그 후 2010년에는 최대 3％정도 상승으로 바뀌었지만 재정구제를 위한 움직임이 계속되는 최근에는 다시 완만한 하락 기조에 있다.

3. 주택건설과 거래 동향

영국과 프랑스, 독일, 이탈리아, 스페인에서의 신축 주택건설(인가기준, 영국만 착공기준)의 동향을 보면, 독일과 영국의 경우는 2000년대 중반 이후 연간 20만호 수준을 밑돌고 있어 리먼쇼크 영향으로 보여 지지만, 타국과의 비교에서는 그다지 큰 변화라고는 할 수 없다.

독일은 영국과 함께 토지이용 규제가 엄격하고 신규공급은 계획적으로 조절해 온 경위가 있다.

프랑스의 경우는 2008년에 일단 하락하였지만 그 후 신축인가 호수는 증가 기조를 계속하여 2011년에는 50만호가 넘는 수준에 있다. 이것은 주거확보 권리를 국민에게 주는 주거권법이 2007년 3월에 공포되어 이 달성을 위한 전 주택 수요계층에 대한 여러 가지 시책이 강구되었기 때문이다.

이탈리아는 최근 피크시에 30만호를 넘는 수준을 보여 독일이나 영국을 상회하는 건설 인가를 얻고 있지만, 2008년과 2009년은 감소하고 있다. 그 후의 상황에 대해서는 아직 데이터가 공표되지 않고 있다.

주목할 것은 스페인의 동향이다. 2002년 이후 건설 붐을 타고 급격하게 신설 인가수가 증가하여 2006년에는 73.5만호로 EU 최대의 신설 규모에 달하고, 그 후 2007년부터 감소로 돌아서 2008년은 27만호, 2011년에는 약 7.6만호까지 급격히 하락되었다(도표4).

전술한 대로 스페인의 신축 주택수요는 이민자수의 급증에 따른 것으로, 건설 수요가 새로운 이민 취업자를 불러 모으는 순환이 생기고 있었던 것으로 생각되지만, 현상은 급격한 수요저하에 의해 실업률이 급상승하고 있다. 단, 남유럽국가의 거주 환경은 풍부하여 많은 이민을 유인하는 스페인의 매력과 잠재 성장력은 높으며, 버블 청산을 포함한 재정건전화, 경제재생이 신속히 진행될 것으로 기대된다. 다음으로 각국의 기존 주택거래의 동향을 살펴보자.

영국의 거래 호수는, 2007년까지는 140∼170만호/년이라고 하는 수준으로 인구 1000명당 거래수는 15호 전후로, 미국이나 캐나다와 비슷한 수준에 있었다. 그러나 2008년 이후 주택가격의 하락과 경기저조에 의해 85∼90만호/년 수준까지 격감했다. 영국에서는 주택가격상승시에는 주택 대출의 차환(借換)에 의한 주택가치의 생성이나 매각에 의한 capital gain(자본이득) 확보가 성행하고 있다. 이번 기존 주택거래의 격감은 이러한 투자 활동에서 주택가격 시세가 상시 모니터 가능해서 신축보다도 저렴한 기존 주택에 대한 수요를 크게 억제했기 때문에 생긴 것으로 생각된다(도표5).

영국에 이어 기존 주택거래가 왕성한 곳은 프랑스이다. 약 80만호/년이라고 하는 수준이 계속되고 있었지만 2008년 67.3만호, 2009년 59.4만호로 떨어졌으나 2010년에는 78.3만호까지 회복하고 있다. 이탈리아는 2006년 피크시에 73.7만호라고 하는 거래수준에 있었지만 2009년에는 59.9만호까지 거래건수는 감소하고 있다. 2010년 이후 상황은 데이터 미공표로 알 수 없다. 독일과 스페인은 2004∼2007년의 피크시에는 모두 55∼57만호/년이라고 하는 거래수준에 있었지만 2008년 이후 독일은 32.4만호까지 감소하였다. 스페인에서는 2010년에 일시적으로 29.2만호로 회복했지만 2007∼2008년, 2011년은 22∼23만호까지 떨어지고 있다.

4. 주택대출의 혼란 상황

주택 버블 붕괴에 의한 금융이나 경제에 대한 영향은 주택 대출의 불량채권화에 의해 생긴다. 그래서 각국에서의 주택 대출 총액이나 건수에서 차지하는 연체액이나 연체 건수의 비율을 살펴보기로 한다(도표6). EU 각국 통계에서 연체 채권의 정의는 다르기 때문에 국가별 비교에는 주의가 필요하다.

우선 주택 버블 붕괴가 우려된 영국의 경우, 2008년 이후의 금융위기에서의 연체 비율은 대처정권 퇴진 직후인 90년대 전반의 주택 버블 붕괴시보다도 심각한 상황이라고는 말할 수 없다. 이것은 6∼12개월 연체에서도, 3개월 이상 연체의 경우에서도 같다. 게다가 2009~10년에 걸쳐 연체율은 개선되고 있다.

이에 반하여 스페인과 이탈리아에서는 2007년부터 주택 버블 붕괴에 기인한다고 보여 지는 급격한 연체 비율의 상승이 보여 지며, 2009년에는 각각 2.88％과 3.70％라고 하는 수준에 달하고 있다. 이탈리아의 연체에 대한 정의인 「6회 이상」을 「6개월 이상」과 거의 같은 내용이라고 가정하면, 이탈리아는 스페인(3개월 이상 연체)보다도 주택 대출 연체가 실제로는 심각한 상황에 있다고 볼 수 있다. 양국의 연체 비율은 2010년에는 저하했지만, 이탈리아에서는 주택이나 대출시장에 관련된 데이터 공표가 느리기 때문에 계속 향후 상황을 주시 할 필요가 있다.

포르투갈이나 프랑스에서는 금융위기 이후 서서히 연체 비율이 상승하고 있는 점은 걱정스럽지만 현상은 스페인이나 이탈리아 정도의 상황에 있다고는 말할 수 없다. 포르투갈은 「30일 이상 연체」의 데이터인데도 불구하고, 연체 비율은 2010년에 1.9％정도, 프랑스는 「6개월 이상 연체」인데도 불구하고 1.28％의 수준에 머물고 있다.

독일에서는 적절한 데이터를 얻을 수 없었지만, 담보물건의 압류 비율은 저하 기조에 있고, 강제 경매 건수도 2009년과 2010년은 감소하고 있다고 유럽 모기지연맹(EMF)은 보고하고 있다. 전체로 보면 ECB에 의한 가계부문의 주택 대출 잔고(EU금융기관 MFI 총계)는 2012년 제1/４분기말에 37,164억 유로인 것에 대해, 미국 가계의 주택 대출 잔고는 FRB 자금순환표의 바란스 시트(balance sheet)에 의하면 2012년 1/4분기에 97,337억 달러이다.

미국의 최근 연체 비율(90일 이상 연체)은 2010년 1/4분기에 9.54％의 최고치에 달하였으나 그 후 다소 오르내리다가 2012년 1/4분기에는 7.44％까지 내려갔다. EU 각국은 아직 미국의 수준에는 이르지 않고 있는 점에서 각국의 대출조건 변경이나 처분 등의 대책 시행이 긴요하다.

5. EU 주택시장의 특징과 향후 전망

이상과 같이 EU에서의 버블 붕괴후의 주택 대출 채권 등의 불량채권처리가 급선무가 되는 것은 역시 GIIPS 이라고 판단된다. 시장규모가 크기 때문에 스페인에 대해서는 특히 앞으로 주시 할 필요가 있다. 시의적절한 시장 데이터가 모자라 이탈리아의 상황판단은 어렵지만 연체 비율이 높은 수준을 보이고 있어 스페인과 같이 주의 깊게 볼 필요가 있다. 동구권에서는 헝가리 등에서 연체 비율이 높지만 시장규모는 작다.

한편 주택 버블이 붕괴되었다고 하는 영국 시장은 이미 회복 도중에 있고, 독일이나 프랑스를 포함한 EU 중심국에서의 금융위기 우려는 상당히 축소되었다고 보여 진다.

그러면 영국이나 독일, 프랑스에서의 주택 버블 붕괴는 왜, 염려하는 만큼의 위기로 연결되지 않은 것일까? 물론 미국의 금융위기 발생에 대하여 국내외에서 신속한 대응이 이루어진 점이 크지만, 이들 각국의 주택시장이나 주택정책에, 다음과 같이 미국과는 질적으로 다른 사정이 있다고 생각하고 있다.

(1) 주택수당이나 사회주택의 충실 등 주택정책 차이에 기인하는 것

미국에서는 저·중위 소득자층에 대한 서브프라임론 등을, 주택가격 상승을 전제로 본래의 여신한도 이상으로 대출하여 많은 채무자가 파탄했다.

한편 영국이나 독일, 프랑스 등 유럽 주요국에서는 저소득자층이나 주택곤궁자를 중심으로 중위소득 세대까지 충실한 주택정책이 전통적으로 강구되어 왔으며, 주택 확보가 자기 형편에 맞는 지출로 가능하다. 소득이나 자산 등의 자격요건을 충족시키면 저·중위 소득자층은 반드시 사회주택이나 주택수당을 얻을 수 있어 주택곤궁자대책을 포함한 사회안전망(safety-net)으로서 기능하고 있다. 독일과 프랑스에서는 임대뿐만 아니라 자기집 취득을 위한 주택 대출 부담에 대하여도 주택수당이 지불된다.

영국에서는 주택 대출의 원금에 대한 수당은 없지만 주택 대출의 이자부분이나 자기집의 고정 자산세(council tax) 부담에 대한 수당이 있다.

미국에도 공공주택이나 section8 voucher라고 하는 주택수당이 존재하지만, 모두 다수의 대기자가 존재하고 있어 실제로 지원이 이루어질 때까지 몇 년 이상 걸리는 것이 보통이다. 특히 section8 voucher 제도는 매년도의 예산규모 내에서 지급되기 때문에 수급 요건을 충족시켜도 예산배분이 없는 한 실제로 주택수당을 수급할 수는 없다. 게다가 특히 저소득자층만을 대상으로 삼고 있어 지급 대상세대는 대단히 좁다.

영국에서는 사회주택을 세입자에게 양도하는 것에 맞추어 주택 대출 부담을 경감하기 위해 자가소유와 임대의 혼합형태인 공동소유권방식 주택구입제도(쉐어드 오너숍제도)가 도입되어 있다. 보통 지분은 30~50% 정도부터 시작하지만 자기집 부분의 대출상환이 어려울 경우는 장기 무이자융자 등의 추가 제도를 혼합하여, 주택확보와 장기간에 걸친 원활한 상환을 가능하게 하는 조치가 강구되고 있다.

프랑스에서는 주거권법 제정을 계기로 모든 주택 수요 계층에 대한 지원 조치를 강구하고 있으며 공급량 확보를 위해 민간이나 사회주택 건설을 추진하는 것으로 누구라도 적절한 주택에 거주할 수 있는 환경을 실현하려고 하고 있다. 이것이 실현되지 않을 경우 해당 지자체는 시민에게 행정 소송을 당할 경우가 있다. 이 때문에 저리장기융자에 더하여 19.6％의 부가세 표준세율을 5.5％로 경감하고, 사회주택을 자기집으로서 민간이나 준공공기업을 통해 신규 공급하는 방안이 도입되어 최근에는 이러한 주택이 신설 주택착공의 20% 정도를 차지하는 상황에 있다. 또 사람에 대해 우선하는 주택정책 흐름은 계속되고 있고, 사회주택이나 민간임대, 민간주택 등 어떤 형태의 주택에 사는지에 상관없이 소득과 임대료 한도 등의 요건을 충족시키는 세대에는 주택수당이 지급된다. 금리 0%인 주택융자 제도는 주택취득을 생각하는 프랑스 국민의 70%를 커버할 것을 목표로 하여 도입되어, 그 후 적용 조건은 매년 재검토되고 있지만 2012년도는 부부 및 아이 총4인 세대에 에너지절감 신축 주택의 경우 최대 118,560유로 만큼을 최대 25년간 이자 없이 상환하면 된다(에너지절감이 아닐 경우는 최대 81,120유로까지).

대출자의 소득과 거주지역에 따라 한도는 변하지만 민간융자와의 조합으로 실질금리가 저하하는 동시에 금리변동 리스크도 경감되기 때문에 막 독립한 젊은 세대 등 주택1차 취득자층에 있어서는 매력적인 제도다.

2) 독일 등 주택시장 특성의 차이에 기인하는 것

독일은 임대율 54.5％(2010년)라고 하는 임대주택 대국으로서(베를린시는 85.1％）、금융위기 충격을 받고는 있지만 주택가격과 임대료는 장기적으로 안정된 추이를 보이고 있다.

이 때문에 개인용 자기집 주택융자의 파탄에 의한 불량채권 증가 걱정은 비교적 적다. 단, 기존의 임대 주택군의 일괄 거래는 격감하고 있어 신용 수축에 의해 부동산투자가는 거래를 위한 자금확보가 곤란한 상황에 놓여져 있다. 그러나 기존의 임대 투자 물건에 대해서는 일정한 임대료 수입이 확보되어 있는 점에서 임대주가 즉시 주택 대출 상환으로 인한 파탄 걱정은 적다. 한편 남유럽의 자가율은 포르투갈:74.6％(2009년), 이탈리아:80.0％(2008년), 그리스:80.1％(2010년), 스페인:85.0％(2008년)로 대단히 높다. 주택취득을 위한 주택 대출 잔고도 고수준으로, 경기가 후퇴하면 대출상환이 연체될 확률이 높아지게 된다. 그러나 이들 각국의 거주 환경은 양호하며 지금까지의 경기 저조상태에서는 주택가격은 떨어지기 어렵고, 네거티브 에퀴티(negative equity)는 생기기 어려운 상황에 있다.

3) 영국 등 주택 대출 시장의 효율성과 유연성에 기인하는 것

영국의 주택 대출 상품은 세계에서 가장 다양하고 효율적이며 유연성이 풍부하다고 일컬어지고 있다. 이 때문에 경기가 확대하여 금리가 상승하는 국면에 있어서도 변동 금리로부터 고정 금리 융자로의 차환과 주택가치의 생성, 자본이득의 확보 등이 용이하다. 개별 세대 상황에도 영향을 받지만, 경기가 악화되어 이자율이 저하하면 부담을 경감하는 변동 금리에 의한 융자를 활용하는 것은 일반적이다.

미국에서는 주택 버블 붕괴에 따르는 주택 대출 파탄 예비군과 파탄자에 대하여 기간뿐만 아니라 매월 변제액과 이자율 등도 재조정하여 압류를 회피하는 주택 대출·완화프로그램의 구축에 시간을 필요로 하여 파탄이 선행되어 버렸다. 그러나 영국에서는 미국의 대응을 참고하여 이러한 시책이 정부의 감독과 지원 아래 은행과 저축조합 등의 신속하고 유연한 대응에 의해 처리되고 있다.

EMF의 조사에서는 영국 다음으로 네덜란드와 덴마크, 프랑스도 주택 대출 시장의 효율성과 유연성이 높다고 평가되고 있다. 이들 국가에서는 주택시장에 대한 자금유입도 많아 주택가격이 상승하기 쉬운 반면, 차환과 대출 조건의 변경도 용이하다. 신속한 대응을 통해 가격하락에 의한 손실 경감도 가능하다. 위와 같이 영국, 독일, 프랑스 등 유럽 주요국에서는 사회주택이나 주택수당 등의 사회안전망을 중시하는 주택정책의 충실, 1차 취득자층에 대한 무리 없는 주택취득 정책의 존재 등이 저？중위 소득자층의 불량채권 발생과 재발 억제, 손실 경감에 기여하고 있으며, 주택정책 그 자체가 주택가격 변동에 의한 여러 문제에 대하여 방파제 역할을 다해 왔다고 말할 수 있다.

버블 발생을 조장하는 면도 있지만, 영국 등의 성숙된 주택 대출 시장의 존재는 버블 붕괴시의 충격도 효과적으로 완충시키는 역할을 다하고 있다고 생각된다.

6. 맺음말

EU에서는 ECB를 중심으로 금융통합이 진행되고 있어 EU 전체의 금융위기를 연상하기 쉽지만, 각국의 주택시장과 주택 대출 시장은 통화통합 이후에도 각각의 역사적 배경이나 시장관행, 주택정책에 의해 독립하여 기능하고 있다. 미국 금융위기에 의해 동시 충격을 받았다고는 해도 각국 재정, 주택시장에 대한 영향의 정도나 대응책은 다르다. 오히려 반대로 생각하면 금융기능을 포함하여 아직 통합이 완전하지 않기 때문에 EU 각국의 주택시장이 한꺼번에 기능 부전에 빠져 미국을 상회하는 위기를 초래할 가능성은 적다. 이상적인 완전통합을 서두르는 것 보다 EU 각국은 개별성을 확보하면서, 현상에서는 연계하여 GIIPS 등의 불량채권 처리를 착실하게 진행시킬 필요가 있다. 앞으로도 각국의 사정과 개별 시책을 존중하면서 필요할 경우 EU로서 종합적인 지원책을 강구하는 틀을 구축하는 것이 본질적인 통합의 의의가 아닐까한다.