1. 의의

도시의 CO₂배출량의 대부분은 건축물에서 배출된다. 따라서, 저탄소형의 도시를 실현하기 위해서는 저탄소 건축물을 보급시켜 나가는 것이 중요하다. 그것을 위해서 법에 의해 규정된 방법뿐만 아니라 추가적으로 건축물의 에너지절약에 관한 투자의 결과로 얻어진 에너지비용의 삭감효과와 환경적 가치에 대하여 부동산시장에서 평가되어야 된다. 그리고, 저탄소 건축물이 부동산 거래를 통하여 보급 및 확대될 수 있는 상황을 조성할 필요가 있다. 예를 들면, 저탄소 건축물에 대하여 우선적으로 투자자금을 제공하거나 세입자가 저탄소 건축물을 선택하여 입주하는 상황을 조성하는 것이다. 이러한 저탄소 건축물에 대한 가치를 통하여 환경과 경제의 양호한 순환관계를 만들어 그린경제분야의 성장을 도모해 나가는 것이 저탄소형 도시를 실현하는 데 중요하다.

2. 보급을 위한 과제

도쿄도와 국토교통성이 지금까지 수행해 온 조사결과에 따르면, 일부 부동산 투자자가 건축물에 대한 환경위험을 인식하고 있지만, 현재 시점에서 건축물의 환경성능에 관한 시장의 가치는 명확하지 않으며, 환경성능을 평가하기 위한 정보도 충분하지 않다. 때문에 환경성능이 뛰어난 건축물에 적극적으로 투자하고 있지 않는 상황이다. 또한, 세입자 중에는 환경성능이 뛰어난 건축물에 입주하고 싶다는 의향을 나타내는 경우도 있지만, 입주처의 선정기준으로 활용할 수 있는 정보가 충분하지 않다고 하는 세입자도 많다. 이러한 상황을 바꾸기 위해서는 세입자가 입주대상이 되는 건축물의 환경성능에 관한 정보제공과 환경성능을 평가할 수 있는 지표를 만드는 것이 필요하다.  

CO₂배출에 대한 규제 및 사회적 요청, 동일본 대지진 이후의 전력부족과 전기요금의 상승으로 저탄소 건축물에 대한 요구가 높아지고 있다. 이러한 요구를 표면화시키기 위해서는 건축물의 환경성능에 관한 정보제공과 평가지표를 만들 필요가 있다.

<장래 환경관련 정보가 보급될 경우, 투자판단에 영향이 있는가>

3. 저탄소 건축물과 관련된 동향

2011년 10월에 일본판 환경금융행동원칙인 “지속 가능한 사회의 형성을 위한 금융 행동원칙”이 공표되었다. 이 원칙에서는 유엔환경계획, 금융이니셔티브(UNEPFI)가 제창하는 책임투자원칙(PRI)을 토대로 지속 가능한 사회형성에 기여하고, 산업발전에 이바지 할 수 있는 금융상품의 개발 및 제공을 통한 지속 가능한 글로벌사회의 형성에 대한 공헌 등이 거론되었으며, 현재 100개가 넘는 금융기관이 서명하였다.

해외에서는 친환경건축물 인증 프로그램(LEED, Leadership in Energy and Environmental Design) 등 건축물의 환경성능에 관한 평가제도가 보급되고 있으며, 신축시의 설계성능뿐만 아니라 기존 건축물의 실적성능의 평가도 대상으로 하고 있다.

한편, 일본 국내에서는 도쿄도가 2002년에 건축물환경계획서제도를 시작하였으며, 대규모 신축 건축물의 환경성능에 대한 평가를 수행해 왔다. 그 외 건축물종합환경성능평가시스템(CASBEE, Comprehensive Assessment System for Built Environment Efficiency)에 의한 환경성능의 종합평가는 신축 건축물을 중심으로 수행하였으며, 기존 건축물에 대한 평가는 앞으로의 과제라고 할 수 있다.

2010년, 도쿄도가 조사한 부동산에 투자하는 자산운용회사 등과 같은 사업자를 대상으로 한 설문조사에서는 기존 중소규모 건축물이 부동산 거래의 중심이 되고 있다는 결과가 나왔다. 따라서 저탄소 건축물을 보급시켜 나가기 위해서는 우선, 기존 중소규모 건축물의 환경성능이 부동산시장에서 평가되기 위한 조건을 정비해 나갈 필요가 있다.

4. 평가지표와 정보제공

(1) 평가지표

기존 건축물의 환경성능평가는 에너지절약 설비의 도입상황과 그 운용실태 등을 파악하고 평가하는 것이다. 기존 중소규모 건축물의 관리실태 등을 토대로 실무적인 관점에서 운용실적을 간단하게 나타낼 수 있는 총면적당 CO₂배출량을 평가의 지표로 해야만 한다. 이것은 유엔환경계획(UNEP)이 세계공통지표로서 주장하는 Common Carbon Metrics와도 일치한다.

도쿄도에서는 2010년도부터 지구온난화대책보고서 제도를 시작하였으며, 상당수의 기존 소규모 건축물에 관한 데이터(CO₂배출량과 총면적 등)를 파악하여 공표하고 있다. 따라서, 이 데이터베이스를 활용하여 평가지표(벤치마크)를 작성할 수 있다. 총 면적당 CO₂배출량은 건축물 설비의 성능과 그 운용실태 이외에 공실율, 가동시간 및 입주 거주자의 상황 등에 의해 영향을 받는다. 때문에 이러한 정보를 수집하여 보정해야 한다.  그러나, 데이터 보정에 이용할 수 있을 정도로 기존 중소규모 건축물에 관한 정보를 수집하는 것은 실질적으로 어렵기 때문에 기존 중소규모 건축물 관리자의 부담은 커지게 된다.  

한편, 지구온난화대책보고서 제도는 건물용도 정보에 관한 보고를 요구하고 있지 않으나, 총면적당 CO₂배출량이 건물용도에 의해 영향을 크게 받고 건물용도 정보의 수집이 비교적 용이하기 때문에 이것을 토대로 평가지표를 작성할 필요가 있다.

(2) 평가의 실시 방법

평가는 도쿄도가 작성한 평가지표와 공표된 개별 건축물의 총면적당 CO₂배출량을 비교하여 실시한다. 도쿄도는 부동산 투자가와 임대사업자 등이 평가를 실시한 후, 평가에 대한 방법과 평가에서 고려해야 하는 내용 등을 기재한 환경정보활용 매뉴얼을 작성하여 공표할 필요가 있다.

(3) 정보제공, 공표방법

현재, 도쿄도는 홈페이지에서 대상사업자로부터 제출 받은 지구온난화 대책보고서의 내용(CO₂배출량과 총면적 등)에 대하여 사업자, 사업소 및 소재지별로 공표하고 있다. 앞으로는 추가로 저탄소형 건축물에 관한 정보제공으로서 개별 사업소의 총면적당 CO₂배출량을 공표하고, 용도별 및 소재지별로 검색할 수 있도록 할 필요가 있다. 이 외에 효과적인 정보제공을 수행하기 위해서 다음과 같은 점에 대해서도 검토할 필요가 있다.

- 에너지절약에 관한 전문가가 아닌 부동산 투자가와 임대사업자가 이용하기 쉽도록 라벨링 등에 의한 정보제공 및 부동산시장의 동향을 분석할 수 있는 전문가에게 기초데이터를 제공

- 지구온난화 대책보고서 제도 이외에 배출권 거래제도(cap-and-trade)와 건축물 환경계획서 제도와 같이 환경정보를 일원화 한 포털사이트

- 건축물 환경계획서 제도의 대상건축물 대부분은 지구온난화대책보고서 제도의 대상이기 때문에 두 제도의 정보가 일괄적으로 참조할 수 있도록 고안

- 국내외의 외자계 투자가 및 기업들의 정보제공력을 높이기 위한 영어표기와 2차 에너지 환산치(kWh)의 병기 지도정보와 링크된 정보제공

5. 저탄소 건축물의 보급을 추진하는 역할자로서의 임대사업자

도쿄도가 임대사업에 대하여 조사한 결과에서는 60% 이상의 임대사업자가 저탄소 건축물의 입주에 관심을 나타내고 있다. 전용부 및 공용부의 에너지목표의 설정과 에너지설비 보수에 의해 도출된 전용부의 광열비 일부(저감된 비용)를 소유자에게 환원하는 내용을 임대계약에 넣는 것을 20%~30%의 임대사업자가 지지하고 있다. 앞으로 도쿄도는 이러한 임대사업자의 적극적 의향을 구체적인 행동으로 이어나가기 위해서 대책을 검토할 필요가 있다.

6. 그 외의 보급대책 및 검토사항

저탄소 건축물의 보급에는 지금까지 논의한 대응 외에 다음과 같은 대책에 대해서도 검토해 나갈 필요가 있다.

- 저탄소 건축물에 대한 투자행동과 임대사업자의 입주를 유도해 나가기 위한 대책

- 부동산 투자가와 임대사업자 등에게 빌딩소유자가 에너지 성능표시(라벨링 제도)를 제시

- 복수의 중소규모 건축물을 묶어 규모의 이익(scale merit)을 활용한 에너지절약전문기업(ESCO, Energy Service Company) 사업

- 빌딩소유자가 실시한 에너지절약 보수에 의한 임대사업자의 에너지비용 저감분의 일부를 빌딩소유자에게 환원하는 구조

- 내진보강과 맞춰 에너지절약 보수에 의한 빌딩의 가치 향상

7. 건축비용의 저탄소화를 위하여

부동산시장을 통하여 건축물의 저탄소화를 촉진해 나가는 것은 이번 검토의 중심이 되는 중소규모의 건축물만이 아닌 배출권 거래제도의 대상인 기존 대규모 건축물에 대해서도 유용한 대책이다.

도쿄도가 제공하고 있는 저탄소형 건축물에 관한 환경정보와 평가기준은 앞으로 실제적으로 이용되고 구체적인 행동으로 이어져 나가야만 한다. 그것을 위해서는 제시된 효과적인 정보제공 방법과 보급대책에 대해 충분히 검토해 나가는 등 건축스톡 전체가 저탄소화를 향해 확실하게 대응해 나가야 한다.