1. 개요

대중교통 시스템에 대한 관심과 그 투자 규모가 그 어느 때 보다 증가하고 있다. 이는 대중교통 시스템을 통해 보다 많은 주거 옵션을 공급하고, 직장까지의 보다 높은 접근성을 제공할 수 있을 뿐만 아니라 교통혼잡 감소, 배기가스 감소를 통해 환경 보호를 달성할 수 있기 때문이다. 또한 보다 높은 밀도의 토지개발, 보행자 친화적 도시정비를 대중교통 시스템과 결합함으로써, 앞서 언급한 다양한 편익을 극대화하고자 노력하고 있다. 여기서 주목할 점은 이러한 편익을 얻기 위한 핵심은 주택의 효율적인 공급과 배치에 있다. 이를 위해 본 연구에서는 대중교통역사주변의 중저가 주택에 대한 확보에 초점을 맞추고 있다. National Housing Trust와 Reconnecting America가 공동으로 수행한 선행 연구에서 현재 20개 대도시광역권 내에 전체 250,000개소의 정부의 보조금을 지원받는 개인소유의 주택이 존재하고 있지만, 향후 5년 내 2/3 이상의 계약이 완료되므로 이를 유지/확보하기 위한 연구의 필요성을 언급하였다. 본 연구에서는 전체 4개 지역, 즉 애틀란타(Atlanta), 덴버(Denver), 시애틀(Seattle), 워싱턴디시(Washington, D.C.)을 대상으로 12개 사례에 대한 상세한 사례 조사/분석을 실시하였다. 이를 바탕으로 대중교통역사주변의 중저가 주택에 대한 확보의 중요성에 대하여 설명하고 있으며, 분석 결과, 추진 전략, 재원조달 방안, 시행중인 제도에 대하여 기술하고 있다.

2. 대중교통역사주변의 중저가 주택 확보

2.1. 대중교통역사주변의 중저가 주택의 정의

먼저 여기서 언급하고 있는 중저가 주택(affordable housing)은 개인 소유이며, 미주택도시개발부(Housing and Urban Development)의 보조금을 지원받아 개발되었고, 저소득층 임대주택 세액공제 프로그램(Low-Income Housing Tax Credit)에 소속된 주택이며, 가구수입 중위값의 30% 이하를 월세로 책정하고 있는 주택을 의미하고 있다. 특히, 대중교통역사주변의 중저가 주택은 대중교통 수단이 전용궤도로 운영되고 있거나 제안된 철도/전철 시스템인 경우 역사 반경 0.5마일 이내에 위치하는 중저가 주택을 의미하고, 대중교통 수단이 간선버스인 경우 0.25마일 이내에 위치하는 중저가 주택을 의미한다.

2.2. 대중교통역사주변의 중저가 주택 확보의 중요성

대중교통에 대한 투자는 필연적으로 대중교통 노선 주변의 토지 혹은 주택의 가치를 증가시키고, 이는 지역에 개발의 기회와 함께 위기를 가져온다. 여기서 위기라 함은 이들 지역에 대한 부동산 수요가 증가하면서 저소득 계층은 이를 감당하지 못하고 이주해야 하는 상황에 직면하는 것이다. 기존 연구에 따르면 대중교통역사주변 중저가 주택에 거주하고 있는 가정은 단지 9% 정도를 교통부분에 사용하고 있다. 그에 반해 승용차 중심의 주거지역에 거주하고 있는 가정은 25%를 지출하고 있다. 대중교통 역사 근처에 거주한 다는 것은 의료, 교육, 직장까지 보다 나은 접근성을 접근기회를 갖고 있다는 것이고, 또한 통근비용을 줄일 수 있는 기회가 된다. 따라서 저소득층에게 이러한 주거환경은 보다 중요하다

많은 지역에서 현재 위치한 대중교통역사주변 중저가 주택을 보존하는 것이 가장 비용효과적인 방안이라고 강조하고 있다. 만약 이와 같은 주택이 보존되지 않는다면, 이는 시장 가격 수준의 주거지역 혹은 고급주거단지 혹은 다른 용도로 전환될 것이다. 따라서 역사 주변에 다양한 주택과 다양한 소득계층이 거주할 수 있도록 지역을 개발하거나 보존하여 모든 사람들이 공적자원 투자에 대한 편익을 함께 공유할 수 있도록 노력이 필요하다. 여기서 편익은 대중교통 도입에 따른 직장, 학교, 기타 서비스에 대한 접근성과 이동성의 증가를 의미한다. 또한 교통비의 감소를 포함한다 또한 이들 중저가 주택은 대부분 오래되었고, 유지보수가 필요한 곳이 대부분이다. 따라서 공적 혹은 민간의 투자가 반드시 요구된다.

3. 사례조사 및 주요 분석결과

3.1. 사례조사

사례조사는 전체 4개 지역을 대상으로 12개 사례에 대하여 실시되었다. 이를 나열하면 표 1과 같고, 표 1은 각 사례에 대한 간략한 특징을 함께 포함하고 있다.

<표 1. 사례 조사/분석 대상>

3.2. 분석결과

사례 조사 및 분석을 통해 얻은 사실 및 결과를 정리하면 다음과 같다.

우선 중저가 주택 소유자/개발자들은 보다 영구적인 재정지원 혹은 보조금지원 원하고 있다. 이러한 지원책으로는 주민안정 프로그램(Neighborhood Stabilization Program), 주택 에너지효율화 지원 프로그램(Weatherization Assistance Program), 지방정부의 자금 조성을 위한 주택세 징수(local housing levies)를 들 수 있다.

두 번째로 중저가 주택 소유자들과 입주자들은 개발제한에 따른 인센티브(local zoning incentives)를 얻기 위해 노력하고 있다. 대중교통 시스템의 공급에 따르는 건물과 토지의 가치상승에 대한 반대급부로서 중저가 주택 개발자들과 입주자들이 이러한 인센티브를 제공 받은 것을 희망하고 있다. 또한 저금리 장기상환 융자를 위해 개별 주택 개발자들과 입주자들이 공동으로 조합 등을 조성하고 있다.

세 번째로 중저가 주택 개발자들은 주택을 담보로 재융자 혹은 재개발이 가능해 질 때까지 상환할 수 있는 기간이 보다 길고 자유로운 주택 자금 대출(flexible acquisition financing)을 찾고 있다. 이를 통해 막대한 자금과 공격적인 투자를 앞세운 대형 개발자들에 대항하여 기존의 소유자들이 대중교통역사근처에 위치한 주택들을 계속해서 보유/유지할 수 있다고 판단하고 있다.

네 번째는 주택 개발자들은 대중교통 노선 근처에 위치한 임대주택 중 보조금을 받지 않는 주택을 대중교통역사주변의 중저가 주택을 확보하기 위한 가장 중요한 대상으로 보고 있다.

마지막으로 주택 개발자와 입주자 연합 같은 단체들이 주택/지역 개발 및 계획을 담당하는 공공부서와 대중교통을 계획/운영하는 기구등과 함께 활발히 의견을 주고받으며 의사결정에 참여하고 있다. 이를 통해 직간접적으로 그들의 이익을 대변하고 있다.

4. 추진전략 및 세부방안

본 연구에서는 사례조사를 바탕으로 대중교통역사주변의 중저가 주택을 확보하기 위한 전략을 요약/정리하였다. 이를 나열하면 다음과 같다. 각 전략을 달성하기 위한 세부방안과 사례는 본 보고서에서 상세히 확인할 수 있다.

○ 대중교통 계획노선에 인접한 토지/건물을 시장가격이 상승하기 전에 미리 확보

○ 계획 중인 대중교통 노선에 인접한 기존의 중저가 주택 중 위험한 대상 조치

○ 노후화된 건물을 먼저 집중적으로 재개발

○ 일부 토지/건물에 대하여 시장수준의 요율을 적용함으로서 운영/서비스 향상

○ 개발제한에 따른 인센티브를 적극 활용하여 중저가 주택의 자본경비 지출 감소

○ 우선매수청구권 등과 같은 소유자/입주자의 법적권리의 활용

○ 자본 대출을 위한 개별 주택 소유자/입주자 조합 결성

○ 재개발에 필요한 새로운 지원금 신청

5. 재원조달 및 공공제도

본 연구에서는 대중교통역사주변의 중저가 주택을 확보에 필요한 재원조달을 위해 활용할 수 있는 펀딩과 보다 효율적인 주택확보를 위한 공공제도를 소개하고 있다. 이를 정리하면 다음과 같다.

○ 토지/건물매수자금(Acquisition Funds)

○ 주택신탁자금(Housing Trust Funds)

○ 조세담보금융제도(Tax Increment Financing)

○ 주민안정 프로그램(Neighborhood Stabilization Program, NSP)

○ 저소득층을 위한 주택 프로그램(Low-Income Housing Tax Credits (LIHTC)

○ 우선 매수 청구권(Tenant Right of First Refusal)

○ 지방정부 토지확보 제도(Land Banking Authority)

○ 부동산 정보 공유체계(Early Warning Systems)

○ 계층혼합형 용도지역제(Inclusionary Zoning)

○ 지구지역계획 공동기구(Joint Agency Planning)