1. 주택정책을 둘러싼 현황

 

(1) 주택지 시가지의 변천

도쿄 주택시가지에 대하여 인구집중지역이 설정되도록 된 1960년이후 인구집중지역의 확대상황을 보면, 1960년대에 10년간 약 41%, 1970년대가 약 21%, 1980년대가 약 7%, 1990년대가 2% 확대된 것으로 나타났다. 1980년경까지는 고도경제성장기로 대량의 인구유입에 따라 인구집중지구가 급속히 확대되고 1980년 이후에는 확대속도가 약해져, 버블경제 시기까지는 거의 종식되었다. 1990년에는 현재의 인구집중지구(약 1,070m²) 중 약 98%(약 1,046km²)가 이미 인구집중지구가 되어 있다.

 

(2) 주택스톡

○ 2008년의 도쿄도의 주택스톡은 약 678만호이며, 일률적으로 계속 증가하고 있다.

○ 주택스톡을 소유 관계별 구성비로 보면, 2008년의 자가율은 47.7%, 임대율은 52.3%가 된다. 전국과 비교하면 낮으나, 자가율은 1993년 이후 증가경향에 있다.

○ 주택스톡의 건설방법 구성비를 전국과 비교하면 도쿄도에서는 2008년 단독주택의 비율은 28.5%, 공동주택(목조)의 비율은 10.4%, 공동주택(비목조)의 비율은 59.5%로 되어 있다.

○ 주택스톡을 평균 바닥면적의 추이로 보면 자가는 2008년에 92.4m²이며, 1988년부터 거의 보합의 추이를 보이고 있다.

○ 주택스톡을 건축 후, 경과년수별로 보면, 2008년 시점에 1981년의 신내진기준 시행 이후에 세워진 건축 후 28년 이하인 주택스톡은 약 70%이며, 전국과 비교하여도 새로운 스톡이 많다.

 

(3) 주택의 내진화

○ 도쿄도의 주택 내진화의 상황을 보면, 2010년도말에서 내진성이 있는 주택은 약 498만호, 비율은 81.2%였다. 2015년도까지, 자연변경에 의해, 87.1%까지 상승하나, 90%까지 달하기 위해서는 기존 주택을 약 19만호 이상 내진보수 할 필요가 있으며, 또한, 2020년도에 95%까지 달하기 위해서는 새롭게 약 23만호 내진보수수 할 필요가 있다고 추계된다.

 

(4) 맨션

○ 도쿄도의 맨션(공동주택, 3층건물 이상)의 스톡수의 추이를 보면, 2008년의 주택, 토지 통계조사에 의하면, 자가, 임대를 합한 총수는 235만호에 달하면, 1998년과 비교하여 80만호 이상 증가하였다.

 

(5) 공공주택

○ 도내에서는 도영주택 등(약 26만호), 도쿄도 주택공급공사의 임대주택(약 7만호, 공사시행형 도민주택 약 1만호를 포함한다), 도시재생기구의 임대주택(약 17만호) 등의 공공주택 스톡이 있다.

 

(6) 기존 주택

○ 도쿄토의 난간과 넘어다니기 쉬운 높이의 욕조 등 고령자를 위한 설비가 있는 주택비율은 2008년 시점에서 주택 전체의 44.8%이다.

○ 도쿄도의 주택 에너지절약 설비 등의 설치상황을 보면, 2008년 시점 이중새시 또는 복층 유리의 창문을 일부라도 설치하는 주택은 전체의 7.8%, 태양광과 태양열 등의 재생가능 에너지를 이용한 설비를 설치하는 주택은 각각 전체의 0.4%, 0.9%로 낮은 설치상황이다.

○ 2008년의 도쿄의 주거용 주택취득에 차지하는 기존 주택취득의 비율은 35.1%였다.

 

(7) 빈집

○ 1958년 이후, 주택스톡의 증가에 따른 빈집비율은 증가하고, 1998년의 11% 이후 거의 보합으로 추이되고 있다.

○ 2009년도의 빈집 실태조사에 의한 도내 빈집의 27.3%는 면적이 50m²이상이다.

 

(8) 주택시장

○ 도쿄도의 신설주택 착공호수의 추이를 보면, 버블경제기는 연간 20만호 정도로, 1991년에서 2001년까지는 년 15만호 정도로 추이된다. 2002년 이후 증가하였으나, 2007년부터 급격히 감소하고, 연간 10만호 정도가 되며, 1987년의 약 반정도가 되었다. 2010년에서 다시 증가하고, 2011년에는 년간 약 13만호가 되어 있다.

 

(9) 장기우량주택

○ 장기에 걸친 양호한 상태로 사용하기 위한 조치가 강구된 우량의 주택으로서 2009년 6월부터 장기우량주택의 인정이 시작되었다. 도쿄도내의 누적 인정호수는 2009년에는 2,060호, 2010년에는 8,235호, 2011년에는 15,707호가 된다.

 

(10) 리모델링

○ 도쿄도의 2004년에서 2008년 5년간 연평균 리모델링 실시건수는 약 14만호, 주거세대인 주택 총수에 대한 실시율은 2.4%이며, 1999년에서 2003년과 비교하여 연평균 약 6만호, 실시율은 0.9포인트 증가되었으며, 리모델링 실시율은 상승경향에 있다.

 

(11) 고령자의 주거

○ 주택에 주거하는 고령자 세대 중 65세 이상의 부부세대는 74.6%(약 34만세대)가 자가거주인데 비해 65세 이상의 단신세대의 자가거주는 52.8%(약 26만세대)이다.

 

2. 주택정책의 전개 관점

 

앞으로 10년간의 도쿄도의 주택정책에서는 이하 4가지 시점을 중시하고, 필요한 시책을 중점적으로 실시하고자 한다.

 

① 고도의 안전성을 갖춘 시가지의 구성요소로서 주택과 지역, 사회 속에서 생활을 지지하는 주거 실현

종래부터 주택에 요구되어 온 단체로서 하드웨어적인 질에 추가로 시가지 전체로서 고도의 방재기능과 에너지 네트워크, 뛰어난 환경성능을 갖추기 위하여 주택에 요구되는 질 등 양호한 시가지를 구성하는 요소로서의 질과 다양한 가족형태, 생활형태의 도민 생활을 지역, 사회 속에서 얼마나 지지해 나가는가에 대한 관점에서 삶의 질 향상을 도모한다.

 

② 기존 스톡이 안고 있는 과제해결을 위한 적절한 대책과 기존 스톡의 유효활용에 의한 질 높은 거주 생활의 실현

대량으로 공급되어 축적된 주택스톡이 갱신시기를 맞이하는 속에서 기존의 주택, 주택시가지를 적절히 유지, 관리, 갱신, 재생함으로써 자산으로서 장래 세대에 계승한다.

 

③ 도민의 다양한 요구에 대한 대응 등 주민의 연대에 의한 시장기능의 충실, 강화

공적주체에 의한 주택의 직접 공급과 보조금에 의한 시장의 유도에 한계가 보이는 속에서 다양한 주체가 시장 속에서 각각의 역할을 다하고 소비자인 도민이 풍요로움을 누릴 수 있는 주택시장을 형성한다.  

 

④ 다양한 주체, 분야와의 연대로 다양한 세대에 적절히 대응할 수 있는 주택 안전 네트 기능의 재구축

주택 안전 네트웨크에 대한 요구가 다양화되고 있는 속에서 다양한 주체, 분야와의 연대로 다양한 세대에 적절히 대응할 수 있는 주택 안전 네트워크를 확립하고, 거주의 안정을 확보한다.

 

3. 주택정책의 목표와 시책 전개

 

(1) 주택정책의 목표

- 목표1 안전하고 안심할 수 있는 주택 주택시가지 형성

지진재해 등에 대한 고도한 방재기능과, 저CO₂ 등 뛰어난 환경성능, 정감이 있는 경관과 초록 등 안전하고 매력 있는 주택 시가지를 형성한다.

 

- 목표2 지역의 생활서비스와의 연대

고령자 세대와 육아 세대 등이 지역, 사회의 속에서 필요한 지원을 받으면서 안심하고 생활할 수 있는 생활환경 실현을 도모한다.

 

- 목표3 맨션의 관리적정화

도쿄의 주택스톡의 약 40%를 차지하는 맨션을 양호한 상태로 유지하기 위하여 관리의 적정화와 내진화, 대규모 보수 및 재건축 촉진을 도모한다.

 

- 목표4 공공주택 스톡의 유효활용

공공주택 스톡의 재편과 활용에 관한 방침을 작성하고, 공공주택 스톡을 도쿄의 마을만들기 등에 활용한다.

 

- 목표5 교외주택 시가지 등의 활성화

고령화가 추진되고 빈집의 증가가 보이는 교외주택 시가지와 뉴타운 등에 대하여 활성화와 재생을 도모한다.

 

- 목표6 기존주택 활용의 추진

기존 주택에 대하여 리모델링과 관리의 촉진, 주택시장에서의 유통촉진을 도모함과 함께 빈집활용을 촉진한다.

 

- 목표7 시장에서의 규칙 만들기

도민이 안심하고 거래할 수 있는 주택시장의 실현을 위하여 매매 및 임대의 규칙 만들기를 추진하며, 소비자의 의식과 관심 향상을 도모한다.

 

- 目標８ 良質な住宅を供給する市場の整備 목표8 양질의 주택을 공급하는 시장 정비

良質な住宅の供給促進とともに、活用されていない空き家の市場への流通を誘

導します。

양질의 주택 공급촉진과 함께 활용되지 않은 빈집을 시장에 유통하도록 유도한다.

 

- 목표9 지원을 필요로 하는 세대의 거주의 안정확보

공공주택에서의 안전 네트워크 기능의 강화와 다양한 주체, 분야와의 연대에 의한 안전 네트워크를 재구축한다.

 

- 목표10 지진재해로부터 부흥

“도쿄도 지진방재계획”의 예상과 응급 가설주택의 신속한 제공을 위한 준비를 도모함과 함께 지진재해로부터 신속한 부흥을 위한 준비에 노력한다.

 

(2) 목표를 향한 시책전개

 

■ 목표1 안전하고 안심할 수 있는 주택, 주택시가지의 형성

- 재해에 강한 주택, 주택시가지

① 목조주택 밀집지역의 정비개선

② 기존주택의 내진진단, 내진개수 등

③ 수해 등에 대한 안전성의 확보

④ 방재계획, 매뉴얼 작성 등

 

- 에너지자립형으로 저탄소 주택, 주택시가지

① 재해 시에도 에너지가 중단되지 않는 주택 시가지의 형성

② CO₂절약의 보급 촉진

 

- 양호한 주거환경에 배려한 마을 만들기

① 자주적 지역조성의 유도와 양호한 주택시가지 형성

 

■ 목표2 지역 생활서비스와의 연대

- 고령자 주거에 대한 안심 확보

① 고령자용 주택 등 공급 촉진

② 고령자 등이 안심하고 생활할 수 있기 위한 구조 정비

 

- 육아세대에 대한 주거 지원

① 육아세대용 주택공급 촉진

② 육아 지원시설의 설치

 

 

(그림) 육아공간이 확보된 주택 사례

 

■ 목표3 맨션의 관리 적정화, 재생

- 맨션관리의 적정화, 맨션재생의 유도

① 맨선시책에 대한 행정관여

② 맨션 관리의 적정화

③ 맨션 내진촉진

④ 맨션재생의 유도 등

 

 

(그림) 도영주택의 내진화 사례

 

■ 목표4 공공주택스톡의 유효활용

- 공공주택 스톡의 유효활용

① 공공주택 스톡의 재편, 활용방침의 작성 등

② 공공주택의 적절한 유지, 갱신

③ 창출용지의 지역조성에 대한 활용 등

 

■ 목표5 교외주택 시가지 등의 활성화

- 교외주택시가지 등의 활성화

 

■ 목표6 기존 주택활용의 추진

- 기존 주택활용의 추진

① 기존 주택의 리모델링과 유지관리 등 촉진

② 기존 주택의 유통촉진

③ 빈집의 활용촉진

 

■ 목표7 시장의 규칙 만들기

- 주택거래의 규칙 만들기

① 주택 이력정보의 축적, 활용

② 소비자의 의식과 관심 향상

 

- 임대주택의 매력 향상

① 임대주택의 규칙 만들기

② 매력 있는 임대주택의 공급촉진

 

■ 목표8 양질의 주택을 공급하는 시장의 정비

- 주택시장의 유도

① 양질의 주택시장의 유도 등

 

- 빈집의 유동화

① 시장에서 빈집의 유통촉진

 

■ 목표9 지원을 필요로 하는 세대의 거주의 안정확보

- 공공주택에서의 안전 네트워크 기능 강화

- 다양한 주체, 분야와의 연대에 의한 안전 네트워크

 

■ 목표10 지진재해로부터 부흥

- 지진재해로부터 부흥

① 방재계획의 재검토 등

② 재해주택의 부흥

 

4. 주택시장의 정비 방향

 

- 수도 도쿄에 걸 맞는 고도의 방재기능을 갖춘 거주의 실현을 위하여 주택 시가지의 정비를 추진하는 데 있어서 각각의 지역의 특성, 과제에 따른 시책을 전개하고, 지역이 보유하고 있는 매력과 개성을 늘려가는 것이 중요하다.

 

- 도쿄 주택시가지의 정비 방향은 예전에는 주택, 주거지의 대량 공급을 목적으로 하여 도시공간의 고도이용과 주택의 공급증가를 도모하는 것에 중점을 두었으나, 성숙한 사회를 맞이하면서 주택시가지의 지속가능성을 중시하는 방향으로 전환해 간다.

 

- 그 방향을 다시 추천해 나가기 위해서 “도쿄의 도시조성 비전(개정)”과 도시계획 등과의 정합성을 도모하면서 방재기능의 향상, 생활서비스와의 연대, 주택지의 유지관리 촉진, 경관, 환경에 대한 배려라는 시점에서 지역마다 정비의 방향을 분명히 하고 있다.

 

5. 계획의 추진

 

(1) 종합적 활용

저출산, 고령화의 진행과 장래가 불투명한 경제상황 속에서 사회경제 정세의 변화에 기인하는 여러 가지 과제에 대응해 나가기 위해서 행정에 의한 공적 주택 등의 직접공급과 보조금에 의한 촉진 등의 재무적 조치에 의한 것만이 아닌 다양한 정책수단을 종합적으로 강구함으로써 효과적인 주택시책을 중점적, 집중적으로 실시해 나가고자 한다.

 

조례제정 등을 포함한 새로운 규칙정비 등의 규제강화와 필요에 따른 규제완화, 세제의 정비 등을 통하여 도민과 주택관련사업자 등이 수행하는 주택의 공급, 유지, 관리, 갱신, 재생을 적절한 방향으로 유도해 나가고자 한다.

 

(2) 다양한 주체, 분야와의 연대

도시조성, 복지, 환경, 고용, 소비자 보호 등 여러 분야에서 도민, 주택관련 사업자, NPO 등의 다양한 주체와의 연대시책의 추진을 위해서 행정은 물론 도민, 주택관련 사업자, NPO 등과 각 주체가 도시조성, 복지, 환경, 고용, 소비자 보호 등 여러 분야에서 각각의 역할을 다하면서, 연대해 나가는 것이 필요하다. 도민에게는 스스로 양질의 주택 확보와 지역의 양호한 주거환경의 형성을 위하여 삶과 주거생활에 관한 폭넓은 지식을 몸에 익혀 나가는 것과 지역의 삶 만들기, 지역조성에 주체적으로 참가해 나가는 것이 요구된다.

 

주택관련사업자에는 시장의 서비스제공의 주요 담당자로서 양질의 주택공급, 양호한 주거환경의 형성, 주택에 관한 공정한 거래 추진 등을 통하여, 건전한 시장의 형성에 노력하는 것이 요구된다.

 

사회복지법인, 지역조성 조직, NPO 등의 주택, 주거생활에 대처하는 각종 단체 등에는 주거정보 제공과 주거관련 서비스의 제공, 고령자용 주택의 공급, 주택 빈곤자에 대한 지원 등의 분야에서 새로운 공공의 담당자로서 지역에서 자립하여 적극적으로 활용하는 것이 요구된다.

 

도는 이러한 도민, 주택관련 사업자, 각종 단체 등의 대처에 대하여 지역과 연대하여, 정책면에서 연대, 협력을 강화해 나가고자 한다. 지역조성, 복지, 환경, 고용, 소비자 확보 등 주거생활에 밀접하게 관계되는 정책분야의 엄밀한 연대를 확보해 나가고자 한다.

 

지역의 주택정책 추진에 있어서는 복지시책과 마을 만들기 시책의 중심적 담당자인 지역의 역할이 중요하다. 도와 지역은 역할을 적절히 분담하고, 밀접하게 연대하면서 각각이 담당해야만 하는 영역에서 주체적으로 시책 추진에 대처해 나갈 필요가 있다.

 

도는 광역자치체로서 도 전역에서 공통하는 제도기반의 정비 등을 담당함과 함께 지역에 대한 보완기능 및 조정기능을 다해 나가고자 한다.

 

또한, 도쿄도 지역 주택계획협의회 등을 통하여 지역과의 연대를 강화함과 함께 지역의 특성에 따른 지역의 주체적 대처를 지원하고, 협동하여 지역의 주택정책에 대처해 나가고자 한다.

 

지역은 기초적 지방자치단체로서 공영주택의 공급 등의 주택 안전 네트워크를 시작으로 하는 주택정책에서 중심적 역할을 다할 것이 기대된다. 지역의 특성에 따라 시책을 착실히 추진하기 위하여 주거조성, 지역조성의 방침, 계획의 책정 등에 의해 방향성을 나타내면서, 지역주민과 지방 사업자와의 연대를 도모하면서, 효과적, 효율적으로 대처해 나가는 것이 요구되고 있다.

 

도쿄도 주택공급공사와 도의 주택정책의 일익을 담당하는 공적 주택공급 주체로서 저출산, 고령화사회에서 필요로 하는 주택 등 시대의 요구에 따라 주택의 공급을 통한 주택분야의 과제대응과 공적주택 스톡의 적절한 관리는 통하여 도민 거주의 안정을 확보해 나가는 것이 요구된다.

 

또한, 주택정책을 종합적, 계획적으로 전개해 나가기 위해서 국가와 연대, 협력을 강화한다. 도쿄에서의 거주에 대한 모든 문제를 해결하기 위해서는 국가의 법제도 정비와 세제의 개정 등을 포함한 지원강화가 불가결한 것도 적지 않다. 예를 들면, 노후맨션의 개수, 재건축의 원활화를 위한 법 정비 등에 대하여 국가의 적극적인 대응이 요구된다.

 

앞으로도 전국적 구조 속에서 시책을 전개해 나가는 것에 대해서는 사회경제 상황의 변화 등에 대응하여 지역의 실정을 토대로 적절한 법제도의 정비, 재검토 등을 수행하도록 국가에 대하여 적극적으로 제안해 나가고자 한다.

 

(3) 도쿄가 갖고 있는 자원의 유효활용

도쿄에는 공공주택과 민간이 활용하지 않는 주택 스톡 등 막대한 자원이 있으며, 이들을 유효하게 활용함으로써 효과적으로 주택정책을 추진해 나갈 필요가 있다.

 

도내에 약 26만호 있는 도영주택과 약 7만호 있는 공사주택 등 공공주택 스톡을 목조주택 집적지역의 정비개선과 맨션 재생 등 고도 방재도시의 구축, 고령자 복지시설과 육아지원시설 등의 생활지원기능의 도입이라는 도의 정책 목적의 실현을 위하여 폭넓게 효과적으로 활용해 나가고자 한다.

 

또한, 도내의 주택 수는 세대 수를 10% 이상 상회하며, 현재 약 75만호의 빈집이 존재한다. 빈집을 포함하여, 기존의 주택 스톡을 유효하게 활용함으로써 주택에 곤궁한 도민에 대한 효과적인 주택 안전 네트워크의 구축 등을 목표로 한다.