1. 일본의 중고 주택 유통·리폼 시장의 현상

 

일본의 전체 주택 유통량(기존 주택 유통량과 신축 착공수의 합계)에서 중고 주택의 유통이 차지하는 비율은 13.5%(2008년)로, 미국의 77.6%, 영국의 88.8%, 프랑스의 66.4%에 비하면 낮은 수준에 있다. 또, 주택 리폼 시장의 규모는 1996년의 약 9조엔을 정점으로 최근에는 약 6조엔으로 낮아졌다. 주택 투자에서 차지하는 리폼 비율도 28.1%(2010년)로 영국의 57.2%, 프랑스의 57.0%, 독일의 76.8%과 비교하면 여전히 낮은 수준에 있다.

 

<일본의 주택 리폼 시장 규모 추이>

 

미국, 유럽에서는 1차 취득자를 중심으로 중고 주택을 취득하고, 필요 시 리폼한다고 하는 라이프 스타일이 일반적인데 반해, 일본에서는 종래부터 신축 중심의 주택의 취득·확보를 나타나고 있다. 그렇지만, 중고 주택의 유통 비율이 1990년 5.5%에서 2008년 13.5%로 상승하고, 2009년에는 수도권의 중고 맨션의 유통량이 신축을 웃도는 등 점차 중고 주택의 비중이 높아지고 있다.

 

2. 중고 주택 유통·리폼 시장 정비의 의의

 

가. 무리 없는 부담으로 요구에 따른 거주지 확보

 

어려운 경제·고용 환경을 배경으로, 최근, 주택의 1차 취득자층인 30대 근로자의 소득이 감소 경향에 있다. 중고 주택의 유통과 리폼을 촉진하여 국민의 주택에 관한 선택 사항을 늘리고, 무리가 없는 부담으로 요구에 따른 거주지를 확보할 수 있어 국민 한사람 한사람이 실로 풍요로움을 실감할 수 있는 주거 생활을 실현한다.

 

나. 라이프 사이클에 따른 주거 환경 확보

 

주택을 소유한 고령 단신·부부 세대의 약 60%는 100㎡ 이상의 넓은 주택에 거주하고 있는 등 거주 요구와 주택 스톡에 미스매치가 발생하고 있다. 고령자의 거주지 이전을 지원하고, 고령자가 소유한 넓은 주택을 육아 세대 등을 위한 임대 주택으로 활용하는 등 라이프 사이클에 따른 주거 환경 확보를 실현한다.

 

다. 주택의 질적 향상, 자산 가치의 유지·증대

 

일본에서는 주택이 신축 후 해체될 때까지의 평균 연수가 약 30년으로, 미국, 유럽과 비교해 상당히 짧고, 그 자산가치도 매년 크게 감소하는 경향이 있다. 적절한 유지 관리와 라이프 스테이지에 따른 리폼을 한다면 주택의 질적 유지·향상을 도모할 수 있고, 게다가 양질의 중고 주택의 자산가치가 시장에서 적정하게 평가되어 유통이 촉진되게 되면, 주택의 자산가치가 유지·증대해 국민의 자산 증대가 실현된다.

 

라. 저탄소·순환형의 지속가능한 사회 실현

 

지구 온난화 대책 및 에너지 절약화·자원 절약화에 대한 요구가 매년 높아지고 있는 가운데, 질적인 면에서는 아직도 불충분한 스톡이 다수 존재한다. 단열 개수 등의 리폼 촉진을 통해 주택 스톡의 에너지 절약 성능을 향상시키고, 중고 주택 유통 촉진을 통해 주택 스톡의 순환 이용을 도모해, 저탄소·순환형의 지속가능한 사회를 실현한다.

 

마. 주택 투자 활성화에 의한 내수 확대

 

경제가 침체하고 있는 가운데, 인구 감소나 가까운 장래에 직면하는 세대수 감소 등을 배경으로 신축 주택 시장은 전환기를 맞이하고 있다. 소비자의 다양한 요구에 대응할 수 있는 담당자를 육성·강화하고, 전국에 존재하는 5,000만호를 넘는 주택 스톡에 대해 적절하고 매력적인 리폼을 실행하고 지속적인 유효 활용을 도모함으로써, 내수 확대와 지역 활성화를 실현한다.

 

3. 중고 주택 유통·리폼 시장의 정비를 위한 대응

 

가. 중고 주택 유통을 촉진하는 시장 환경 정비

 

 

(1) 중고 주택에 관한 정보 제공의 충실

 

중고 주택은 신축 주택 이상으로 물건별 품질 등에 차이가 있어, 물건의 입지, 규모, 설비 등의 품질이나 물건의 가격에 관한 정보를 소비자가 적절히 취득할 수 있도록 하는 것이 중요하다. 또, 타 물건과 비교 가능한 정보의 제공이나 물건에 대한 소비자 상담이 적절히 행해지도록 함으로써, 중고 주택에 대한 소비자의 접근을 용이하게 하고 중고 주택의 선택을 용이하게 한다.

 

(2) 중고 주택 유통과 관련한 서비스의 일체적인 제공

 

① 부동산 거래 업자에 의한 원스톱 서비스 제공

중고 주택의 구입은 부동산 거래 업자를 통해 행해지므로, 소비자가 필요로 하는 서비스를 원스톱으로 제공할 수 있도록, 점검, 하자 보험 등에 관한 지식 습득과 이러한 서비스를 제공하는 사업자와의 제휴를 촉진하고, 중고 주택 유통시의 부동산 거래 업자의 컨설팅 기능의 향상을 도모한다.

② 중고 주택 유통을 계기로 리폼을 촉진

중고 주택 구입 후의 리폼을 촉진하고, 소비자의 요구에 맞는 중고 주택을 선택하기 쉽도록, 부동산 거래 업자와 리폼 사업자간의 제휴를 촉진해, 소비자의 다양한 요구에 따른 매력적인 리폼을 제안？제공 가능한 체제를 정비한다.

또, 소비자의 다양한 요구에 대응해, 중고 주택을 매입, 개·보수 등에 의해 부가가치를 높여 판매하는 사업을 촉진하기 위해, 재판매까지의 자금 수요를 조달하는 금융 지원의 구조 등을 구축하고, 펀드 등을 통한 자금 공급 체제에 대해 검토한다.

 

(3) 중고 주택의 품질 확보

 

많은 소비자는 중고 주택에 대한 품질에 불안을 가지고 있다. 중고 주택의 선택 시, 소비자가 주택 품질에 관한 객관적인 정보를 파악하고, 양질의 주택 선택이 가능한 환경을 정비한다.

 

(4) 정기 임대 제도의 보급

 

라이프 스테이지나 라이프 사이클에 따른 주거 환경 등을 촉진하고, 기존 주택 스톡의 유효 활용을 도모하기 위해, 전근시의 부재중인 주택이나 이전하는 고령자 세대의 주택 등이 안심하고 임대될 수 있도록, 지방공공단체와의 제휴 등을 통해 정기 임대 제도의 효과적인 보급 계발을 도모한다.

 

(5) 중고 주택의 매매에서의 분쟁 해결

 

중고 주택의 매매에서의 분쟁에 대한 소비자 불안을 해소하기 위해, 건물 검사를 실시하는 하자 보험의 충실을 도모하며, 분쟁의 조속한 해결을 도모하기 위한 분쟁 처리 체제를 정비한다.

 

(6) 주택 품질에 따른 가격 형성의 촉진

 

적절한 관리나 리폼에 의한 주택 품질의 유지·향상이 주택의 자산 가치로서 적정하게 평가되어 시장에서 주택 품질에 따른 가격 형성이 촉진되도록 환경 정비를 진행한다. 주택 이력 정보, 주택 성능 평가, 검사 결과나 리폼 실시 등에 의한 질적 향상을 건물 평가에 반영시킬 수 있는 가격 평가 매뉴얼의 활용, 보급 촉진을 도모한다.

 

나. 리폼 시장의 환경 정비

 

(1) 리폼에 관한 정보 제공

 

전문 지식이나 경험이 적은 소비자가 리폼 내용의 검토나 리폼 사업자의 선정 등을 적절히 실시할 수 있도록, 리폼의 공사비용, 사업자의 시공 실적이나 평판 등에 관한 정보를 용이하게 입수할 수 있도록 한다. 또, 소비자가 요구하는 리폼이 적절하게 실시될 수 있도록, 리폼의 진행방식이나 그 효과·장점에 대해 주지를 도모한다.

 

(2) 리폼 공사에서의 분쟁 해결

 

리폼에 관한 분쟁에서 소비자의 불안을 해소하기 위해, 리폼 공사의 검사를 실시하는 하자 보험의 충실·보급, 소비자 지원 제도의 주지？활용을 도모한다. 또, 분쟁의 조속한 해결을 도모하기 위한 분쟁 처리 체제의 정비를 도모하며, 리폼 분쟁 방지를 위한 대책을 강화한다.

 

다. 기존 주택 스톡의 질적 향상 촉진

 

기존의 주택 스톡의 질적 향상에 의해, 주택 선택의 폭을 넓히기 위해, 기존 주택 스톡의 질적 향상에 이바지하는 리폼 등에 대해 지원을 실시한다. 또, 장기 우량 주택 제도를 개선하여, 중고 주택의 개수에 의한 장기 우량 주택으로서의 인정을 가능하게 하며, 보다 질 높은 주택으로의 기존 주택의 개수를 촉진하고, 시장에서 유통하기 쉽게 한다. 아울러 인구 감소·고령화가 진행되는 가운데, 노후화로 인한 유지 관리가 문제가 될 우려가 높은 맨션, 민간 임대 주택 및 고령자 주택에 대해서는 그 적절한 유지 관리 및 유효 활용을 위한 대응을 진행한다.

 

라. 중고 주택 유통·리폼의 담당자의 강화

 

소비자의 다양한 요구에 대응할 수 있는 중고 주택·리폼의 제공 체제의 정비를 도모하기 위해, 부동산 거래 업자의 컨설팅 능력 및 중소 건설 사업자의 기술력 등의 향상을 지원하며, 사업자의 대등한 관계 구축을 도모하면서 다양한 업종의 사업자의 참여·제휴 등의 대응을 촉진한다. 또, 중고 주택의 품질 등을 적절히 파악하기 위한 검사 기술이나 리폼 비용 절감 등을 위한 건축자재·공법 등의 개발을 촉진한다.

 

마. 주거 환경·거리 풍경의 정비

 

주택은 생활의 기반인 동시에 도시나 거리 풍경을 구성하는 중요한 요소이다. 주택의 자산 가치는 건물로서의 성능이나 품질 향상과 함께 양호한 주거 환경 및 아름다운 거리 풍경으로 유지·향상된다. 따라서 시가지의 안전성·방재성을 확보하면서 양호한 주거 환경의 정비나 아름다운 거리 풍경의 정비를 도모한다.