1. 소개

 

기존 상업용 건물 에너지 성능 조례의 목적은 소유주, 관리자, 운영자 및 입주자들이 에너지 효율성을 개선함으로서 얼마나 혜택이 있는지 알게 하고 유틸리티(전기, 수도, 하수도, 냉난방 등)비용을 관리하는데 중요한 정보를 알 수 있는 권한을 제공함으로서 샌프란시스코 지역 시장의 에너지 효율화를 지원하고자 하는 것이다. 1만 평방피트 이상의 기존 비주거용 건물에 대한 조례는 다음과 같은 사항이 요구된다.

 

- 실행 가능한 계획 : 에너지를 절약할 가능성이 있는 어느 특정 비용효율적인 대상의 개선 조치를 확인하는 에너지 효율성 감사

 

- 벤치마크 : 전국에 걸쳐 유사상황 하에 있는 동종 건물의 동향을 추적하고 비교가 가능하므로 전체 건물이 사용한 에너지를 매년 추적하고 요약한다.

 

- 투명성 : 환경부 및 세입자와 함께 각 건물의 에너지 벤치마킹 결과를 해마다 요약한 내용을 공유한다. 환경부는 대중들이 이용 가능한 이러한 형태의 정보를 즉시 이용가능하게 할 필요가 있다. 연간 에너지 벤치마크 요약 보고서는 에너지 관리 뿐만 아니라 지속적으로 우수성을 발휘하는 것을 고무시키는데 목적이 있다.

 

본 조례에 따르면 지역 및 각 주의 건물에너지 효율화에 대한 보다 큰 목표를 달성하기 위한 정책, 조치 및 합작을 권고하는 기존 상업용 건물에 관한 시장의 Task Force 조직의 권고사항들은 바로 알려지도록 되어 있다.

 

이 추진계획의 목적은 샌프란시스코 시의 상업용 건물의 경쟁력을 제고시키기 위한 것이며 또한 지역경제, 특히 에너지 효율화관련 일자리를 지원하고 온실가스 배출을 감소시키며, 자원보존 및 전기 공급의 신뢰성을 향상시키기 위한 것이다.

 

에너지 효율화 감사로 식별된 개선사항으로부터 얼마나 혜택을 누리는 가는 건물 소유주의 결정사항이다. 샌프란시스코의 상업용 부동산은 손익계산의 결과와 현금흐름 모두를 향상시키는 특별 재정지원, 연방 세금혜택(179d 세금감면 등), 할인혜택(샌프란시스코 에너지 감시 프로그램 : www.sfenergywatch.org) 등을 받을 수 있다. 그러한 개선사항들은 강제성이 있다. 믿을 만한 전문가로 부터의 특정 비용효율적인 권고사항을 이행하는 것은 운영비 감소, 유틸리티 비용증가를 줄이며, 자산 가치 향상을 가져올 수 있다.

 

준수하는 방법

이 문서는 벤치마킹 필요요건을 어떻게 이행하는지 설명하고, 감사요구사항에 관한 브리핑을 제공한다. 이들은 서로 다른 최소한의 자격요건, 시기, 보고 방법 및 예외사항 등으로 두 개의 필요요건으로 나뉜다. 일부 건물은 에너지 감사는 면제되지만 벤치마킹은 최소 1년 이상 사용된 1만 평방피트 이상인 모든 비주거용 건물에 요구된다. 두 개의 필요요건은 개별적이지만 각각의 경우 문서 없이 온라인 보고방법으로 제시되어야 한다. 요약된 내용은 다음 웹싸이트에서 확인할 수 있다 : www.sfenvironment.org/ecb

 

2. 벤치마킹

 

1만 평방피트 규모 이상의 비주거용 건물은 모두 Energy Star Portfolio Manager를 활용하여 벤치마크 되어야만 한다 (www.energystar.gov/benchmark.) Portfolio Manager는 미국 환경보호청에 의해 사용자에게 무로로 제공되는 온라인 툴이다. 벤치마킹 필요요건은 3년 주기의 단계로 행해지고 있다.

 

건물 소유주 또는 그 대리인은 환경부 및 세입자와 함께 주요 벤치마킹 결과에 대한 보고내용을 온라인상에서 해마다 갱신하여 공유해야만 한다. “연간 에너지 벤치마크 요약”이라고 하는 이 보고서는 지난해에 관한 자료를 기초로 작성한다. 예를 들어, 2012년도 보고서는 2011년 1월에서 2011년 12월까지 사용된 에너지를 근거로 작성된다.

 

연간 에너지 벤치마크 요약 보고서에는 다음과 같은 내용을 포함 한다 :

- 연락처 및 면적

- 에너지 사용강도(1년간 건물 1평방피트당 사용된 에너지의 양)

- Portfolio Manager에 의해서 제공된 1~100까지의 성능 등급

- 에너지 사용으로 인한 온실가스 배출량

 

연간 에너지 벤치마크 요약보고서에는 전체 건물 등에 대한 1차 상품(원자재)에 사용된 에너지는 포함하지 않는다.

 

Portfolio Manager에 의한 벤치마킹은 캘리포니아 공공자원 코드 25402(AB 1103)의 조항에 따라야 한다. 샌프란시스코 기존 상업용 건물 에너지 성능 조례는 연간 벤치마킹과 전반적인 성능을 요약한 통계자료의 공개를 필요로 하는 곳에서 주법에 따라 판매, 임대 또는 건물 전체를 담보로 금융 재차입관련 당사자들 사이에 모든 개인사용 정보 공개가 요구될 것이다 : www.energy.ca.gov/ab1103/

 

연간 에너지 벤치마크 요약보고서가 대상건물에 적용되는 첫해의 경우, 환경부는 그 보고서를 비공개로 유지해야만 한다. 대상건물관련 그 이후 년도에는 환경부가 년간 에너지 벤치마크 요약보고 내용을 공개하도록 해야 한다.

 

교육훈련 및 기술지원 벤치마킹

시작하기 가장 좋은 장소는 무료 수업에 참석하는 것이다. 샌프란시스코 환경부는 새로운 필요요건에 어떻게 부합하고 어떤 혜택을 받는지를 상세히 설명해주는 90분간의 속성 웹 세미나에 관심있는 사람들을 본 서비스를 제공한다. 웹 세미나에는 자동으로 에너지 사용 데이터를 갱신하고 연간 에너지 벤치마크 자료를 요약하는 PG&E의 자동화 벤치마크 서비스(ABS)를 제공하는 Portfolio Manager를 가지고 어떻게 건물을 벤치마킹하는지에 관한 단계별 강좌가 있다.

 

참가자들은 태평양 가스전기회사의 후원 하에 벤치마킹과 함께 무료 기술지원을 후속적으로 받게 될 것이다.

 

가입하는 사람들은 웹 세미나로부터 혜택을 받는데 필요한 첨부물과 함께 이메일을 받게 될 것이다. 등록할 때 정확한 이메일 주소를 기입해야 하며 이벤트에 가입하는 데에는 자료 검토를 위해 다소 시간이 걸린다.

 

웹 세미나에 등록

날짜	시간	등록
3월 8일	오후 14시 ~ 15:30	http://Ez.com/SFOrd308
또는 여기를 클릭하세요 www.sfenvironment.org/ecb

 

추가 교육훈련 리소스

- 태평양 가스전기회사는 벤치마킹에 관한 무료 강좌를 제공하며 가입자의 벤치마크 결과를 어떻게 에너지와 돈을 절약하기 위해 사용하는지에 대한 방법도 제공한다. 강좌는 하워드 스트리트의 태평양 에너지 센터와 북부 캘리포니아 전역에서 온라인으로 이용가능하다 : www.pge.com/energyclasses

 

- 미국 환경보호청의 ENERGY STAR 프로그램은 Portfolio Manager를 가지고 어떻게 벤치마크 하는지에 관한 웹 세미나를 개최하고 교육훈련성과를 기록한다. (유의 : 이들 비디오 및 웹 세미나는 전국 시청자들에게 제공된다. 그들은 지역의 조례를 포함하거나 PG&E의 자동화 벤치마크 서비스를 포함하지는 않는다.) www.energystar.gov/benchmark

 

벤치마킹 필요요건의 예외 사항

연간 에너지 벤치마크 요약보고서는 다음의 경우에는 요구되지 않는다 :

- 신규 건물 : (건물 검사부로 부터의 입주 확인날짜가 연간 에너지 벤치마크 요약 보고서 제출 만기일까지 2년 미만인 경우)

 

- 빈 건물 : (건물이 이전 년도에 완전 입주되지 않은 경우)

 

위 경우를 제외하고는 모든 경우에 연간 에너지 벤치마크 요약보고가 필요하다. 벤치마킹 필요요건의 면제를 득하려면 다음 주소로 메일을 보내야 하며 다음과 같은 사항이 포함되어야 한다 : benchmark@sfenvironment.org

- 소유주에 대한 연락처 및 필요시 소유기관

- 평가자 소포 번호 (블록 및 단지)

- 건물의 전체 면적

- 면제 사유 :

* 입주 인증 날짜 및 승인 번호 또는 사본 1부

* 건물이 지난 12개월 동안 입주되지 않았다고 서명한 진술서

 

벤치마킹하는 시기

연간 에너지 벤치마크 요약 보고서는 2011년에 10월 1일까지를 제외하고는 일반적으로 매년 4월 1일까지가 제출 기한이다.

 

연간 에너지 밴치마크 요약보고서는 이전년도의 에너지 성능 데이터를 기반으로 한다. 예를 들어, 2012년에 준비되고 제출된 통계자료는 2011년 1월에서 12월까지에 측정된 에너지 성능을 기반으로 하는 것이다.

제출마감일	벤치마킹	공개 의무
2011년 10월 1일	5만 평방피트 이상인 건물은 벤치마크 되어져야 한다.	해당사항 없음
2012년 4월 1일	25천 평방피트 이상인 건물은 벤치마크 되어져야 한다.	5만 평방피트 이상인 건물만 공개
2013년 4월 1일	1만 평방피트 이상인 건물은 벤치마크 되어져야 한다.	25천 평방피트 이상인 건물은 공개
2014년 4월 1일 이후	1만 평방피트 이상인 건물은 벤치마크 되어져야 한다.	영향을 받는 모든 건물은 공개

 

연간 에너지 벤치마크 요약보고서 제출하는 방법

2012년도 벤치마킹 필요요건을 충족하기 위해 2012년도 연간 에너지 벤치마크 요약 보고서는 다음 사항이 이용된다 : http://1.usa.gov/zmgM4o 또는 다음 웹싸이트 방문 : www.sfenvironment.org/ecb

 

3. 에너지 효율성 감사

 

벤치마킹은 건물이 상대적으로 어떠한 성능을 발휘하는지에 관해 개략적인 결과를 제공한다. 비용절감, 원가절감을 위해 투자되는 비용부담 및 투자 우선순위 등을 확인하기 위해 에너지 감사가 필요하다. 1만 평방피트 규모 이상의 비주거용 건물의 소유주는 최소 5년에 한번 자격을 갖춘 에너지 감사자로부터 건물 전체의 에너지 효율성 감사를 받아야만 한다. 감사자는 건물의 의사결정자에게 상세보고서를 제출할 책임이 있으며, 포인트는 비용 효율적으로 에너지 효율을 향상시키는 신뢰성 있는 항목 리스트를 제공하는 것이다. 최우선과제는 에너지와 비용 모두를 절약하는 조치에 자격을 부여하는 특정한 권고사항을 얻을 수 있어야 한다는 것이다.

 

에너지 감사의 복잡성과 비용절약의 정도는 건물의 크기, 복잡한 정도 및 용도에 따라 달라진다. 조례는 다음 기준보다 높은 기준을 설정한다 : 감사는 보다 작은 시설들 보다 더 엄격한 평가를 받는 것이 요구되는 보다 큰 시설에 대해 미국 공조냉동공학회(ASHRAE)의 상업용 건물 감사기준에 부합하거나 초과해야만 한다. 본 감사 필요요건은 다음 표와 같다 :

건물 규모	최소 기준
5만 평방피트 이상	ASHRAE 2등급 - 중급 조사 및 에너지 분석
1만~5만 평방피트 미만	ASHRAE 1등급 - 기본 에너지 분석

 

각각의 기준을 요약하기 위해서 미국 공조냉동공학회(ASHRAE)는 다음 웹 싸이트에서 다운로드 받을 수 있는 상업용 건물 감사용 절차에서 발췌한 내용을 환경부에 제공했다 : www.sfenvironment.org/ecb

발췌내용은 기존 상업용 건물 에너지 성능 조례에 의해 요구됨으로서 감사를 완료할 목적을 위해 미국 공조냉동공학회(ASHRAE)에 의해 제공된 것이다.

 

상업용 에너지 감사에 대한 절차서 전문은 미국 공조냉동공학회(ASHRAE) 홈페이지에서 직접 이용가능하다 : www.ashrae.org

 

복잡한 구조를 가진 대규모 시설과 건물들은 신장개업하도록 고무되고 있다. 신장개업은 건물이 설계된 것처럼 운영되도록 보장하고 운영 및 투자 증진을 위한 가능성이 확인하도록 시스템과 운영에 대한 체계적이고 상세한 조사를 의미하는 것이다. 신장개업은 감사 필요요건을 이행할 것이나 LEED 인증 또는 에너지 스타를 추구하는 건물에 가장 흔히 있을 수 있는 자발적인 가장 좋은 실천사례이다. 캘리포니아 운영 협력회는 신장개업 취급자를 선택하는 최선의 지침을 제공한다 : http://www.cacx.org

 

감사 시각표

 

모든 건물 소유주들은 감사가 필요한 것으로 통보된 날짜와 에너지 감사의 첫 번째 만기일 사이에 최소 12개월이 있어야 한다. 감사 필요요건의 통보는 재산세 납부처인 평가기록국에 의해 열거된 당사자에게 송부되며 소유주는 소포에 지정된 만기일 이전에 에너지 감사 확인서를 제출할 책임이 있다.

 

주요 : 벤치 마킹 만기일은 에너지 효율성 감사 만기일과 무관

만기일	감사	공개
2012년 11월 15일	단지내 약 1/3 제1차 건물 감사 만기일 확인	개별건물의 비용 효율적인 에너지 효율성 감사 결과는 대외비 이다.   감사의 준수 또는 면제 등에 대한 사항은 공개된다.
2013년 4월 1일	단지내 약 2/3 제2차 건물 감사 만기일 확인
2014년 4월 1일	단지내 잔여분 건물 감사 만기일 확인
2017년 이후	매년 단지내 20% 건물에 대한 에너지 감사 확인

 

만약 감사가 건물 전체에 미국 공조냉동공학회(ASHRAE) 또는 신장개업 규정에 부합되도록 평가되었다면 2008년 이후 완료된 에너지 감사는 감사 필요요건을 이행했을 가능성이 높다. 만약 건물의 일부분 또는 특정부분에 대해서만 평가되었거나 또는 에너지 효율성 평가가 2008년 이전에 시행되었다면 현 수준의 포괄적인 감사가 필요하다. 개별 건물에 대한 감사 만기일은 같은 조건의 건물이 한꺼번에 같은 만기일이 지정되지 않도록 환경부에 의해 결정된 만기일은 상황에 따라 달리 지정되어 왔다.

 

에너지 감사자에 대한 자격

에너지 효율성 감사 보고서에 대한 책임이 있는 에너지 효율성 감사자는 에너지 효율성 감사의 경험 또는 기존 건물의 운영에 대한 경험이 있거나, 에너지 효율성 평가 면허 또는 공인된 인증을 받은 자이어야 하며 에너지 감사에 대한 기본 자격을 보유 및 유지가 되어야만 한다.

 

에너지 감사를 위한 환경부에 의해 공인된 자격은 다음과 같다 :

	자격 또는 면허	AND	최소 경험
(1)	기술사	및	 에너지 효율성 감사 또는 기존건물 운영 최소 2년 이상  또는 하기 “(2)”와 같은 자격 보유자
(2)	 에너지 기술인 협회의 공인 에너지 관리자(CEM)  에너지 기술인 협회의 기존 건물 전문운영자(EBCP)  ASHRAE의 건물 에너지 전문평가자(BEAP) 또는  미 북서부 에너지 교육협회의 에너지관리 인증자		 에너지 효율성 감사 또는 기존 건물 운영에 최소 2년 이상 경험 보유자
(3)	 국제건물운영인증자 2급 또는  국제 에너지전문 운영기술인증자	및	 건물 운영기술자로서 최소 10년 이상 경험 보유자  운영기술 책임자로서 최소 5년 이상 경험 보유자
(4)	환경부 임원에 의해 결정된 바와 같이 건물 유지관리 및 에너지 효율성 감사에 전문 교육훈련을 받은 자 뿐만 아니라 건물 시스템 평가 또는 관리, 유지관리에 동등 이상의 유자격 전문가

 

에너지 감사 확인서 제출하는 방법

에너지 감사 확인서는 건물, 소유자, 에너지 감사자, 감사 이력내역 및 비용효율적인 조치 목록 등을 확인할 수 있도록 하여 환경부에 제출되어야 한다.

 

에너지 감사로 식별된 지적사항들을 이행함으로서 연방정부, 주, 유틸리티관련 혜택을 받을지, 개보수 작업을 시행할지 및 인센티브 혜택을 받을지 여부를 결정하는 것은 건물 소유자의 결정사항이다.

 

환경부에 에너지 감사보고서 전문을 제출할 필요는 없으며, 에너지 감사보고서를 제출했다는 확인만 필요하다. 에너지 감사 확인은 온라인으로 제출가능하며, 환경부에 에너지 감사 확인을 제공하는 툴은 아직 완료되지 않은 상태이다. 그러나, 에너지 감사가 2012년 10월 이전이면 보고 메카니즘은 어떤 경우에도 180일의 유예기간이 주어진다. 에너지 감사 확인은 다음 사항을 포함한다 :

 

- 건물과 건물 소유주에 대한 정보 및 연락처

- 감사자, 감사자의 자격 및 감사완료 시기

- 모든 “비용 효율적”인 개보수공사 실적. 보고 목적의 “비용 효율적”인 에너지 효율적 조치라 함은 감사자에 의해 다음과 같은 사항을 평가 받은 경우 :

* 3년 이내에 투자금 회수되는 사항

* NPV(순현재가치)가 긍정적인 사항

* 약 3년 정도에 투자금이 회수되는 통합패키지 사항

* 통합패키지의 NPV(순현재가치)가 긍정적인 사항

 

감사 필요요건의 면제사항

 

에너지 효율성 감사는 건물이 신규인 경우, 또는 제3자에 의해 고성능인 것으로 인증된 경우 불필요하다.

 

- 고성능 건물 : 지난 5년 중 3년 동안 에너지 스타 인증을 받았거나 지난 5년 동안 기존건물에 대한 LEED 인증을 받은 경우

- 신규 건물 : 지난 5년 이내에 건설된 신규 건물(최종 입주 확인을 받은 경우)

 

이러한 기준에 부합하는 건물들은 차기 감사기간까지 감사가 면제되며 고성능 건물로 인증이 유지되는 경우에도 면제가 유지된다.

 

건물은 또한 다음과 같은 조건이 적용되는 한 감사 필요요건에서 면제된다.

 

- 비입주건물 : (전년도에 완전히 입주되지 않은 건물의 경우)

- 재정적인 어려움에 직면한 건물 : 다음과 같은 사항의 재정적 곤란에 직면한 때

* 에너지 효율성 감사 보고서 제출 만료일 이전 2년 안에 공공기관에 의해 공개 경매 또는 인수매각을 위해 법적 절차가 진행 중인 건물

* 재정문제로 법원에서 임명한 재산관리자가 관리 중인 건물

* 대출자에 의해 차압된 건물

* 처분 대산에 증서가 인수된 건물

* 선순위 모기지로 통보받은 건물

 

위와 같은 경우를 제외하고는 연간 에너지 벤치마크 요약보고가 필요하다.

 

강제집행

환경부의 최우선 사항은 다음과 같은 사항에 대한 교육이다 : 에너지관리를 향상시키고자 하는 부동산 소유주, 관리자, 운영자 및 세입자 들을 대상으로 한다. 따라서 강제집행은 시행확장 및 교육을 강조하는 것이며 에너지 관리에 리더십을 입증하려는 시설과 팀에 관심을 끄는 상업부문과 협력을 강화해 나가고자 하는 것이다.

 

만약 필요한 경우 조례는 다음 조치사항 들을 취하도록 환경부에 권한을 부여하고 있다 :

1. 경고 - 위반의 경우 서면 통지

2. 공시 - 환경부는 지역 법규를 위반하는 건물이 있는 경우 웹싸이트에 공개

3. 벌금 - 벌금은 서면통지 후 45일 이내에 납부되어야 한다. 2.5만 평방피트 이상의 건물은 위반 건당 최대 2,500불, 일일 100불의 벌금처벌을 받을 수 있다. 2.5만 평방피트 미만의 건물소유주는 위반 건단 최대 1,500불, 일일 50불의 벌금형에 처해질 수 있다.

 

보다 상세한 정보는

* 웹 : www.sfenvironment.org/ecb

* 전화 : (415) 992-6373

* 이메일 : benchmark@sfenvironment.org

 

 

▣ 원문제목 : Existing Commercial Building Energy Performance Ordinance : Overview