1. 보고서 개요

교통혼잡 및 환경오염과 같은 도시문제에 대한 해결책이자 도심과 부도심에 대한 효과적인 주택공급 및 경제성장을 위한 전략으로서 대중교통중심개발(Transit-Oriented Development)에 대한 관심이 그 어느 때 보다 증가하고 있다. 지속가능한 도시 구축이라는 명제 하에서, 대중교통중심개발은 교통계획과 토지개발을 함께 추진함으로서 다양한 도시문제를 효율적이고 종합적으로 해결하고자 한다. 이러한 배경 하에서, 본 보고서 ⌜Mixed Income Housing: Increasing Affectability With Transit⌟는 대중교통중심개발 정책과 함께 저소득층에서부터 중산층 그리고 고소득 가구 등 사회적, 경제적으로 다양한 계층이 다같이 거주할 수 있는 주거공간개발(Mixed Income Housing) 정책을 추진함으로서 얻을 수 있는 시너지를 강조하고 있다. 본 보고서는 Center for Transit-Oriented Development에서 현재까지 출판한 6권의 대중교통중심개발관련 보고서의 두 번째 간행물로서 기본적으로 대중교통중심개발에 대한 이론 연구와 사례 홍보를 목적으로 하며, 특히 Mixed Income Housing의 중요성과 추진전략을 상세히 소개하고 있다.

2. 대중교통중심개발의 정의 및 편익

일반적으로 대중교통중심개발은 대중교통 정류장 및 역을 중심으로 반경 0.25-0.5마일(약 400-800미터) 공간을 고밀도/복합적(high density/mixed use)이며 도보/자전거 친화적(walking/bicycling friendly)으로 개발하는 도시 및 교통계획을 의미한다. 이를 통해 교통혼잡 및 환경오염과 같은 도시문제에 대응하고, 개인의 교통비용 지출 감소와 대중교통 운영수입 증가를 유도하며, 도심재개발 등과 연계하여 주택공급 및 경제활동 활성화를 견인하고자 한다. 현재 공공과 민간영역으로부터 많은 관심이 모아지고 있으며, 보다 편리하고 쾌적한 생활공간을 조성하여 지역에 거주하고 있는 주민들과 직장인들이 보다 건강하며 활기차고 역동적인 삶을 살아갈 수 있도록 한다.

3. Mixed-Income Housing

Mixed Income Housing은 저소득층에서부터 중산층 그리고 고소득 가구 등 사회적, 경제적으로 다양한 계층이 함께 거주할 수 있도록 공간 내 다양한 주거형태를 공급하는 전략으로 이해할 수 있다. 그리고 이러한 방식의 주거 공간 개발은 일반적으로 사회적, 경제적, 환경적으로 다양한 편익을 가져오는 것으로 인식되고 있다. 지역사회 내 사회경제적 다양성을 확보함으로서 소득수준에 상관없이 보다 많은 사람들이 안전하고 편리한 환경에서 양질의 도시서비스를 누릴 수 있으며 빈곤층이 한 지역에 몰리는 것을 억제할 수 있다. 또한 주거공간에 대한 형평성을 부여함으로서 궁극적으로 사회의 안전성과 지속가능성을 담보할 수 있다고 알려져 있다. 따라서 Mixed Income Housing 전략은 현재 미국의 주요 주택정책으로 채택되어 활발히 추진 중에 있으며, Housing and Urban Development’s HOPE VI program을 통해 향후 10년 동안 전체 450억 달러가 투자될 예정이다.

Mixed Income Housing 정책은 대중교통중심개발 정책과 함께 추진됨으로서 시너지를 낼 수 있다. 대중교통 정류장 및 역을 중심으로 반경 0.25-0.5마일(약 400-800미터) 공간 내에 다양한 형태/가격대의 주거공간을 조성함으로서 다양한 사회경제적 계층에게 주거/교통수단 선택에 대한 사회경제적 형평성을 확보할 수 있다. 사회경제적 수준에 상관없이 자유롭게 주거지역과 주거형태를 선택할 수 있으며, 교통수단으로서 대중교통 및 도보/자전거를 개인의 선호에 따라 이용할 수 있다. 이는 대중교통 및 도보/자전거를 승용차 대신 이용함으로서 가계 교통비 지출 감소로 이어질 수 있다. 이러한 변화는 결국 더 많은 사람들은 대중교통중심개발 공간으로 유도할 수 있고, 이러한 선순환을 통해 대중교통중심개발 정책의 성공을 담보할 수 있다.

일반적으로 대중교통중심개발은 필연적으로 역세권내 지가상승을 동반하게 되고, 대중교통과 도보/자전거는 저소득층과 중산층에게 더 필요한 교통수단임에도 불구하고 이들 사회경제적 계층은 상승된 임대 및 매매비용을 감당할 수 없어 대중교통중심개발 지역에서 기존 승용차 중심의 교외 주거지역으로 이주할 수밖에 없거나 대중교통중심개발 지역으로 옮겨가고 싶다 하더라도 계속 교외 주거지역에 거주할 수밖에 없다. 따라서 대중교통중심개발 공간 내 Mixed Income Housing 구축은 다양한 형태의 주거공간을 함께 배치하여 모든 연령대가 공존할 수 있고, 소득수준에 관계없이 모든 사람들이 원하는 주택에서 거주하고 선호하는 교통수단을 선택하여 형평성을 담보하고 보다 양질의 교육 및 문화를 제공하는 것을 의미한다. 또한 일터까지 보다 편리하고 쾌적하게 통근할 수 있도록 지원할 수 있고 나아가 가계 교통부 부담을 감소하기 위하여 반드시 필요하다.

대중교통중심개발 정책과 Mixed Income Housing 정책을 통해 얻을 수 있는 편익은 그림1과 같이 정리할 수 있다.

그림1. 대중교통중심개발 및 Mixed Income Housing 정책의 편익

4. 상세 추진전략

대중교통중심개발과 Mixed-Income Housing 정책의 조화는 시급한 문제이다. 미국은 현재 노인과 독신으로 인구구조가 빠르게 변화하게 있으며, 이로 인한 주택시장의 수요변화와 대중교통의 수요증대에 대응하기 위한 전략으로서 대중교통 이용을 선호하는 사람들이 대중교통중심개발 지역에 거주할 수 있도록 지원하는 주택공급 정책이 대중교통중심개발과 함께 요구된다. 이를 위해 본 보고서는 전체 11가지의 전략을 제시하고 있다. 이들 전략은 계획, 재정, 정책, 실행의 관점으로 구분할 수 있으며, 아울러 State and/or Region, Corridor, City/Local Jurisdiction, Neighborhood/Site과 같은 다양한 규모로 구분할 수 있다. 특히, 이와 같은 공공주도 정책은 부동산 시장의 모멘텀이 없는 지역에 유용하게 적용할 수 있을 것으로 판단된다.

Incentives For Proactive Station Area Planning And Zoning

금전적 인센티브를 활용하여 사전에 대중교통중심개발 지역에 대한 계획과 용도구역(zoning)을 설정할 수 있다. 다만 계획 수립에 있어 보다 종합적이고 철저한 준비와 주민들의 참여가 반드시 요구된다.

Public-Private Partnerships

민관협력(재정투입과 민자유치를 함께 추진)을 통해 민간자본의 투자를 유도한다. 이를 위해 정부는 해당 사업에 대하여 행정적 협력과 인프라 건설을 적극적으로 지원하고, 사업의 건전성과 안전성을 확보할 수 있도록 다양한 노력을 실시한다.

Target Existing Funding To Preserve And Create Affordable Housing Along Transportation Corridors

현재 가용한 재정을 최대한 활용하여 대중교통 간선축 상에 위치한 중저가의 주택공간을 최대한 확보한다. 이들 지역은 향후 임대/매매가 상승이 가장 심한 곳으로서 사전에 보존이 필요하다.

Inclusionary Housing and Zoning

신규 공급/건설에 대하여 중간 소득계층을 대상으로 하는 주택에 대한 의무 공급제도는 Mixed-Income Housing을 위해 일반적으로 실시되는 전략이다. 이는 추가적인 재정확충이나 토지마련 없이 시행가능하다.

Modify Low Income Housing Tax Credits To Offer Incentives For Locating Near Transit

저소득층 조세감면제도(Low Income Housing Tax Credit program)은 Mixed-Income Housing 공급을 위한 매우 효과적인 수단이다. 대중교통 정류장 혹은 역에 가까우면 가까울수록 그 비율 혹은 인센티브를 확대하는 방향으로 저소득층 조세감면제도를 수정할 수 있다.

Infill Development Or Redevelopment In Transit Zones

대중교통 노선 주변으로 노후화된 상업/공업 용지에 대하여 Mixed-Income Housing을 공급하거나 노후 주거지역에 대하여 재개발을 통해 Mixed-Income Housing을 공급할 수 있다.

Facilitate Use of Value Capture To Fund Affordable Housing

공공에서 도시시설 및 교통인프라를 사전에 구축하고 보다 쾌적한 환경을 제공함으로서 민간사업자가 Mixed-Income Housing를 보다 수월하게 공급할 수 있도록 한다.

Land Acquisition and Land Banking Funds

대중교통 정류장 및 역 주변 토지를 사전에 공적자금으로 구매함으로서 Mixed-Income Housing 공급이 보다 직접적으로 이루어질 수 있도록 계획한다.

Incentive-Based Zoning

Incentive-Based Zoning 제도는 개발자에게 개발밀도에 따라 인센티브를 제공하는 방안이다. 다시 말해 개발이 완료된 주택이 일정 기준 이상의 연상면적을 넘으면 그 비율에 따라서 인센티브를 받을 수 있는 제도이다.

Tax-Increment Financing

조세담보금융제도(Tax Increment Financing)는 지방자치단체가 향후에 증가하게 될 조세수입을 담보로 채권을 발행하여 도시의 신시가지나 기존시가지의 개발 또는 재개발에 소요되는 재원을 충당하는 제도를 의미하며, 이를 Mixed-Income Housing 공급에 활용할 수 있다.

Reduced Parking Requirements

Mixed-Income Housing 공급과 대중교통중심개발의 복합개발의 성공은 개별 건축물에서 최소한으로 확보해야 하는 주차면적을 줄임으로서 달성 가능하다. 왜냐하면 주차면적이 감소되면 연상면적의 확대, 임대/매매비용의 감소, 다양한 활용으로 이어질 수 있기 때문이다. 앞서 언급한 각각의 전략을 적용할 수 있는 공간적 스케일별로 구분하면 다음과 같다.