1. 연구목적과 방법

(1) 연구 목적

다세대 이용주택이 사회적 자산으로서 지속적으로 이용되기 위해서는 주택 자체의 물리적 가치가 단기간에 손실되지 않도록 장기적 내용성과 추가로 주택, 주택지로서의 사회적, 경제적 가치가 손실되지 않도록 상린관계(相隣関係)에서 양호한주거환경이 확보되고, 안정적으로 지속될 필요가 있다. 이를 위하여 다세대 이용주택에 요구되는 양호한 주거환경의 성능수준을 안정적으로 확보하기 위한 부지조건의 기준 및 협조룰(rule) 등 주거환경 메니지먼트방법에 대하여 검토한다.

(2) 연구시점 및 구조

검토를 위해서는 다세대 이용주택에 요구되는 양호한 주거환경을 대표하는 성능항목을 설정하고, 또한 그 성능수준을 정량적으로 설정한 후 검토하는 것이 요구된다.

본 연구에서는 주거환경의 종합지표이며, 정략적인 측정이 가능한 “일조”에 주목하여, “다세대이용주택은 주위의 부지에서 용적율을 최대한 활용한 건축행위가 수행된 경우에 부지 내에서 필요한 수준의 일조가 안정적으로 확보될 필요가 있다”는 관점에서 검토하였다. 즉, 다세대 이용주택의 건축에 적합한 필요 수준의 일조(예를 들면 4시간일조)가 단독으로 확보되는 부지조건에 대하여 정략적으로 분석한다. 또한 단독에서 필요한 수준의 일조를 얻지 못하는 부지에서 다세대 이용주택을 건축하고자 하는 경우는 “협조룰”의 도입을 촉진시킴으로써 그 협조룰의 내용과 효과에 대하여 일조에 대하여 검토하였다.

(3) 연구대상의 모델지구

구체적인 지구를 모델로 하면서 검토한다. 제1종 중고층 전용지역의 기존주택시가지를 대상을 하며, 남북으로 가늘고 긴 구역인 아사가야(阿佐ヶ谷) 남쪽 지구, 동서로 가늘고 긴 구역인 이케가미7쵸메(池上七丁目)지구를 대상으로 한다.

2. 다세대 이용 주택의 건축에 적합한 경지조건의 기준화 검토

(1)대상지구에서 용적률을 최대한 활용한 건축이 수행된 경우의 일조시간 분석

검토대상인 아사가야 남쪽지구(남북 가늘고 긴 구역), 이케가미7쵸메지구(동서 가늘고 긴 구역)에 대해 현행 제도 하에서 용적률을 최대한 활용한 건축행위가 각 부지 내에서 수행된 경우를 상정하고, 각 부지의 일조의 확보상황을 분석하였다.

(2) “4시간”을 단독부지로 확보할 수 있는 부지조건의 시뮬레이션

(1)에 나타낸 실제 지구에서의 모델스터디결과를 토대로 하여 다세대 이용 주택의 건축에 접합한 부지조건의 기준화를 위한 검토를 수행한다. 구체적으로는 아사가야 남쪽지구 및 이케가미 7쵸메 구역 및 부지조건을 이용하여 구체적 검토 모델(벽면후퇴모델)을 설정하여, 단독부지에서 안정적으로 4시간 일조 확보가 가능한 부지규모, 부지형상에 대하여 정량적으로 분석하였다.

3. 다세대 이용 주택의 양호한 주거환경을 안정적으로 확보하는 협조 규칙의 내용과 효과 분석

아사가야 남쪽지구와 같은 조건의 구역과 같이 각 부지에서 4시간 일조를 안정적으로 확보하기 위해서는 부지규모 200㎡ 이상으로 일정 부지형상이 필요하다는 것이 분명하게 밝혀졌다. 또한, 이케가미7쵸메지구와 같은 조건의 구역에서는 각 부지에서 남면으로부터 4시간 일조를 안정적으로 확보하기 위해서는 배할선(背割線)보다 북측 부지에서는 부지규모 350㎡이상에서도 세장비(細長比)6을 넘는 형상이어야만 한다는 것과, 한편으로 배할선보다 남측부지에서는 부지규모 200㎡에서도 일정의 부지형상이라면 4시간 일조가 가능하다는 것이 밝혀졌다.

그러나, 실제 아사가야 남쪽지구 및 이케가미7쵸메지구에서는 위와 같은 조건을 만족시키는 부지가상당히 적고, 대부분의 부지는 단독에서는 다세대 이용주택의 건축에 적합한(필요한 수준의 일조를 안정적으로 확보할 수 있는) 부지조건을 가지고 있지 않다.  때문에, 다음 단계로서 구역 내의 전체 부지에서 4시간 일조를 안정적으로 확보하기 위한 건축협조룰의 모습에 대하여 검토하였다.

협조룰의 적용 전개를 토대로 협조룰의 효과를 구체적으로 분명히 하여 협조룰의 설정 근거가 되는 지식을 얻는 것을 목적으로 일정 수준의 일조를 확보하기 위한 부지조건과 일조확보가 가능한 지역의 형상, 규모에 대하여 실현용적율과의 관계에서 정략적으로 분석하였다. 또한, 여기서는 남북으로 가늘고 긴 구역인 아사가야 남쪽지구를 이미지한 구역과 부지조건에서 모델적인 검토를 하였다. 또한 협조에 대해서는 가장 합의범위가 작은 2개 부지협조를 베이스로 검토하였다.

4. 기준화를 위해 얻어진 성과와 주거환경 관리 대책의 제안

4.1 얻은 성과

(1) 단독으로 일조를 안정적으로 확보하기 위한 부지조건

○현행제도 하에서 용적률을 최대한 활용한 건축행위가 각 부지 내에서 수행된 경우, 각 부지단독으로 안정적인 4시간 일조가 확보될 수 있는 부지규모 및 부지형상에 대하여 정량적으로 분석하여 다음과 같은 결과를 얻었다.

①아사가야 남쪽 지구와 같은 조건의 남북으로 가늘고 긴 구역에서 단독으로 4시간 일조(남면 또는 동/서면 어느 쪽의 한 면 일조)를 안정적으로 확보하기 위해서는 부지규모 200㎡이상에서 부지간 입구가 부지 깊이에 비하여 긴 형상의 부지조건이 필요하다.

②이케가미7쵸메지구와 같은 조건의 동서로 가늘고 긴 구역에서 단독으로 4시간 이상(남면에서의 한 면 일조)를 안정적으로 확보하기 위해서는 가구배할선보다 남측 부지에서는 부지규모 200㎡에서 가능하다. 이것에 대하여 배할선보다 북측 부지에서는 부지규모 350㎡ 이상이어도 부지간 입구에 대하여 부지깊이가 6배를 넘는 형상이어야만 한다.

○실제 아사가야 남쪽지구와 이케가미7쵸메지구에서는 상기와 같은 조건을 만족하는 부지는 상당히 적고, 기존 주택시가지에 대하여 단독 부지에서 4시간 일조를 안정적으로 확보하는 것은 어렵다.

(2) 일조를 안정적으로 확보할 수 있는 협조룰

○단독으로 안정적인 4시간 일조를 확보할 수 없는 조건의 부지에서는 다세대 이용주택의 건축에서 “협조룰”을 도입함으로써 그 효과적인 룰에 대하여 검토하였다. 그 결과 다음과 같은 결과를 얻었다.

①아사가야남쪽지구와 같은 조건의 남북으로 가늘고 긴 구역에서는 가구배할선을 끼운 동서2개 부지가 협조하여 배할선 남측에 일조확보용 빈 부지를 둠으로써 필요한 수준의 일조를 남측에서 확보할 수 있다.

②이케가미7쵸메지구와 같은 조건의 동서로 가늘고 긴 구역에서는 가구배할선의 북측부지의 2개 부지가 협조하는 경우, 아사가야의 경우와 같다. 한편, 가구배할선을 끼운 남북 2개 부지가 협조하는 경우는 남측부지의 3단부분을 배할선으로부터 일정의 거리를 확보하고, 북측 부지에서 배할선 남측에 일조확보용 빈 부지를 둠으로써 4시간 일조를 확보할 수 있다.

(3) 협조룰에 의한 일조를 안정적으로 확보할 수 있는 부지조건 등

○협조룰의 효과를 분명히 하여 협조룰 설정의 근거가 되는 지식을 얻는 것을 목적으로 하고, 아사가야남쪽지구를 상정한 조건의 남북으로 가늘고 긴 구역을 대상으로 일정 수준의 일조를 확보하기 위한 부지조건과 일조확보를 위한 빈 부지의 형상, 규모에 대하여 실현 용적률과의 관계에서 정략적으로 분석하였다.

○그 결과, 일조확보를 위한 빈 부지를 설정한 협조룰을 적용하여 목표로 하는 일조시간을 확보하기 위해 필요로 하는 최소의 부지규모, 형상을 정량적으로 제시하였다.

○아사가야 남쪽 지구를 상정한 조건의 모델에서는 150%의 실현 용적률의 확보를 조건으로 하는 경우 2개 부지 협조에 따라서도 4시간 일조의 확보는 불가능하나, 실현 용적률을 140% 이하로 저감시키는 것에 합의한 경우 2개 부지 협조에 의해 부지규모, 형상에서 4시간 일조 확보가 가능하게 되었다. 그 부지규모는 단독부지에서 일조를 확보하는 경우보다도 소규모 부지에서 가능하다는 것이 밝혀졌다. 또한, 그 경우 필요로 하는 일조확보를 위한 빈 부지의 형상, 규모도 정량적으로 나타낼 수 있다.

4. 2 협조룰 검토를 통한 주거환경 메니지먼트대책의 방향성 제안

이상의 정량적 결과를 토대로 다세대이용주택에 요구되는 양호한 주거환경의 지속적 메니지먼트(협조룰의 담보방법)의 방향성에 대하여 아사가야 남쪽지구를 예로 제시한다.

(1) 아사가야 남쪽 지구를 예로 한 협조룰의 정리

아사가야 남쪽지구와 같은 남북으로 가늘고 긴 구역에서는 남면에서만 일조를 확보하는 것은 어렵고, 서, 동에 접하는 도로에서의 일조확보가 중요하며, 그러기 위해서는 도로경계선에서의 벽면 후퇴와 도로를 따른 건물 높이에 대하여 전체적인 컨트롤을 하지 않으면 효력을 발휘하지 못한다. 또한, 남측에서의 일조확보라는 큰 관점에서 보면, 남측을 시작으로 지구 전체의 건물볼륨을 컨트롤하는 것은 바람직하다.

한편, 아사가야 남쪽지구 협조룰의 특징인 중앙의 인지경계선(배할선)을 따라 일조확보를 위한 빈 부지의 확보에 대해서는 인접하는 부지의 규모, 형상 모두 목표로 하는 일조시간과 실현용적률에 따라 일조확보를 위한 빈 부지의 규모, 형상도 여러 가지가 된다. 일률적으로 컨트롤할 수 있는 요소라고는 말하기 어렵고, 오히려 협조하는 단위마다 개별조건에 따라 유연하게 정해나가는 것이 적절할 것으로 생각된다. 이상과 같이 아사가야 남쪽지구를 대상으로 한 협조룰에는 크게 “전체적 룰”와 “협조단위의 개별룰”이 있는 것으로 생각된다.

(2) 메니지먼트(협조룰의 담보방법)의 방식

○아사가야 남쪽 지구를 예로 한 협조룰의 정리를 토대로 하면, 다세대 이용주택에 적합한 양호한 주거환경을 지속시키기 위한 협조룰의 방식으로서 “구역 전체의 협조룰” 및 “협조단위의 개별적 협조룰”의 조합으로 이중적 방식이 있다고 생각된다.

○“구역 전체의 협조룰”에 대해서는 해당 구역 내의 모든 토지 소유자, 건물 소유자에 의한 건축행위가 그 협조룰을 준수하여 모든 부지가 공평하게 그 룰에 의한메리트(일조확보)를 누릴 수 있는 성격을 가지고 있다. 면적인 담보방법인 지구계획제도와 건축협정제도 등 공법에 의한 것이 적절하다고 생각된다.

○“협조단위의 개별적 협조룰”에 대해서는 협조단위 부지의 토지소유자, 건물소유자가 합의함으로써 효력을 발휘한다. 협조하는 단위마다 개별조건에 따라 유연하게 결정해 나가는 성격을 가지고 있다. 따라서 관계자가 결정한 사항(협조룰 등)에 관한 협정 등에 기초함으로써 협조룰을 유지하는 것이 기본이라고 생각된다.