1. 맨션의 재건축 현황

 

1-1. 맨션 재건축 사업의 실시현황

(1) 전국 맨션 스톡의 추계(2009년말 현재)

○ 국토교통성의 추계에 의하면, 일본의 맨션 스톡 호수는 2009년 말 현재, 약 562만호이며, 약 1,400만명이 거주하고 있다.

○ 신규 공급호수는 최근 약 15~20만호 전후로 추이하고 있다.

○ 건축된 후 상당 연수가 경과된 맨션에서는 구조체 및 설비의 노후화가 진행되고, 엘리베이터의 미설치, 내진성 및 방범성에서의 불안 등 문제를 안고 있다. 앞으로, 도시를 중심으로 이러한 노후화된 맨션이 증가할 것으로 예상되어 그 재생이 중요한 과제가 되고 있다.

 

(2) 맨션 재건축 사업의 실시상황(2010년 4월 1일 현재)

○국토교통성이 파악하고 있는 맨션 재건축 사업의 실시상황에 의하면 2010년 4월 1일 현재, 계 175건의 맨션의 재건축 공사가 완료되었으며, 나머지는 실시 중이거나 실시 준비 중이다.

○ 공사가 완료된 것은 149건이며, 그 중 원활화법에 해당하지 않는 재건축이 108건, 원활화법에 의한 재건축이 41건을 차지하고 있다.

○ 재건축 사업의 실시건수의 증가는 둔화되고 있으며, 최근 수년은 약간 증가하는 것으로 나타났다.

 

(3) 맨션 재건축의 사회적 의의

첫 번째로, 이미 맨션 스톡은 560만호를 넘어 1,400만명의 국민이 거주하는 도시형 주택의 전형이 되고 있다. 맨션의 재건축이 원활하게 실시되는 환경이 갖춰지지 않을 경우, 이러한 맨션 거주자가 불이익을 짊어질 가능성이 지적되고 있다. 두 번째로, 노후화 맨션 및 관리하지 않고 방치된 맨션이 증가하여 물적 노화가 진행된 맨션이 지역에 방치되는 것에 의한 폐해가 있다. 세 번째로, 맨션의 재건축이 진행되어 일본의 노후화 맨션 스톡이 해소되고 전체적인 스톡 수준이 높아지게 된다. 마지막으로, 본격적인 인구감소 사회, 스톡형 사회가 도래하여 일본의 주택시장은 큰 전환기에 있다.

 

1-2. 맨션 재건축 촉진을 위한 기본적 과제

첫 번째로 맨션 재건축에 대한 합의 형성에 관한 과제이다. 두 번째로, 이러한 합의형성이 곤란한 배경에는 재건축 비용과 관련된 과제가 있는 것도 무시할 수 없다. 이상과 같이 일본에서 지속적으로 증가하는 고경년 맨션의 재건축 촉진이 사회적으로 요청되고 있음에도 불구하고 재건축 사업화 사례는 조건적으로 혜택을 받은 경우만 있다.  2002년 구분소유법의 개정 및 원활화법의 제정, 개정에 의해 맨션 재건축과 관련된 법제도는 개선되었다고 말하지만, 재건축 원활화를 향한 추가적인 환경정비가 요구되고 있는 상황이다.

 

1-3. 맨션 재건축과 관련된 법제도 등

맨션 재건축과 관련된 상황에 대하여 맨션 재건축과 관련된 법제도로서 2002년 구분소유법 개정 및 맨션 재건축 원활화법의 제정, 개정이 이루어져 개정전과 비교하여 맨션 재건축의 원활화를 위한 환경은 개선되었다. 또한, 맨션 재건축에 활용할 수 있는 보조 제도 등도 정비되어 있다. 또한, 법제도가 충분히 활용되어 맨션 재생이 원활하게 이루어지도록 하기 위한 각종 매뉴얼이 국토교통성에 의해 정비되어 있다.

 

2. 맨션의 재건축 사례 분석

 

2-1. 맨션 재건축 사례의 특징

(1) 소재지

○재건축 사례의 소재지는 도쿄도가 가장 많은 56건이며, 다음으로 오사카부가 21건, 가나가와현이 14건, 효고현이 13건으로 되어 있다. 이 4개 지역이 104건으로 80%를 차지하고 있다.

 

(2) 재건축이 준공하기까지의 건축 연수

○당초 맨션 분양년도부터 재건축 후의 맨션 준공까지의 건축년수는“33년~39년”이 가장 많은 29건이다.

○ 다음으로 “45년 이상”이 25건, “40년~44년”이 23건이다. 건축년수 30년 이상에서의 재건축이 80%를 차지하고 있다.

 

(3) 재건축 사업방법

129 사례 중, 재건축 사업방법이 파악된 119건에 관하여 분류하였다.

○ 원활화법 시행 전의 맨션 재건축 사례는 74건이다. 그 중, 구분소유법에 기초하지 않은 재건축이 66건(등가교환사업 65건, 자주건축사업 1건)이며, 원활화법 제정 전의 74건의 약 90%를 차지하고 있다. 또한, 제1종 시가지 재개발사업에 의한 것이 8건이다. 원활화법 시 행전은 구분소유법에 기초한 재건축에 의한 것은 없고, 전원 동의에 의한 임의 재건축까지는 시가지 재개발 사업에 의해 사업이 실시되고 있는 것이 특징이다.

 

○ 원활화법 시행 후의 사례는 45건이다. 그 중, 구분소유법에 기초한 재건축이 39건이며, 원활화법 시행 후의 45건 중 80% 이상을 차지하고 있다. 또한, 39건의 약 80%에 해당하는 31건은 원활화법을 적용한 것이다. 한편, 구분소유법에 기초하지 않은 재건축은 등가교환방식에 의한 3건과 원활화법(개인시행)에 의한 3건밖에 없다. 원활화법 시행 전과 비교하면 크게 감소하고 있다.

 

○ 이것은 2002년에 원활화법이 제정됨으로써 사업의 주체성 및 법적안정성의 기여, 권리교환방식의 채용에 의한 권리의 보전, 재건축 반대자에의 대응 등 다양한 사업추진 상의 과제가 해소된 것을 배경으로 하여 구분소유법의 재건축 결의에 의한 사업화 사례가 증가하고 있는 것으로 생각된다.

 

(4) 재건축 전후의 면적

129개 사례 중, 재건축 전후의 면적이 파악된 105건 사례에 관하여 면적의 변화를 분석하였다.

○원활화법 시행 전은 “재건축 전의 면적 5,000m² 미만”, “재건축 후 면적 10,000m² 미만”이 가장 많은 34개 사례(56%)이다. 다음으로, “재건축 전의 면적 5,000m² 미만”, “재건축 후 면적 10,000m² 이상 20,000m² 미만”이 9개 사례(15%)이다.

 

○원활화법 시행 후는 “재건축 전체 면적 면적 5,000m² 미만”, “재건축 후 면적 10,000m² 미만”이 가장 많은 24개 사례(55%)이다. 다음으로 “재건축 전의 면적 5,000m² 이상, 10,000m² 미만”,“재건축 후 면적 10,000m² 이상 20,000m² 미만”이 6개 사례(14%)이다. 또한, “재건축 전 면적 15,000m² 이상”의 사례가 7%(3개 사례)이다.

 

○ 전체적으로 원활화법 시행 전보다 시행 후가 재건축 전의 면적이 크게 되었다. 이것은 재건축 전 맨션의 규모가 크다는 것을 나타내고 있다. 원활화법 시행 전은 전원 동의에 의한 사업실시가 많아, 동의 가능한 맨션의 규모가 비교적 작은 것에 비해 시행 후는 단지형 맨션 등 대규모 맨션에서도 다수결에 의한 사업이 실시된 사례가 많은 것으로 생각된다.

 

(5) 재건축 전후의 면적 증가율

① 원만화법 시행 재건축 전후의 면적 증가율

○ 원활화법 시행 전, 면적 증가율은 평균 3.45배이다. 3배 이상인 경우가 29개 사례가 있으며, 반 정도를 차지하고 있다.

○ 원활화법 시행 후, 면적 증가율은 평균 2.83배이다. 또한, 3배 이상은 16개 사례로 원활화법 시행 후의 1/3 정도이며, 원활화법 시행 전과 비교하면 비율은 감소하고 있다. 그리고, 1~2배가 10개 사례, 1배를 하회하는 것도 2개 사례가 있다.

 

② 재건축 전의 이용 면적률과 면적 증가율과의 관계

○ 재건축 전, 이용 용적률이 200% 미만의 사례가 다수 차지하고 있지만, 그 중 특히 100%를 하회하는 사례로 면적 증가율 2~4배가 많다. 또한, 면적 증가율이 6배를 넘는 사례도 복수 존재하고 있다.

○ 재건축 전 이용 용적률이 400% 정도 이상의 사례도 존재하지만, 면적 증가율은 거의 2배 이하로 낮아졌다.

○ 전체적으로는 재건축 전의 이용 용적률이 낮을수록 면적 증가율이 높은 경향이 있다. 비교적 낮은 이용으로 여분 용적률이 큰 맨션이 큰 면적 증가율이 나타났으며, 재건축 사업을 실시하고 있는 것이 많다고 생각된다.

 

2-2 최근 맨션 재건축 사례에서 새로운 사업방법의 전개

○구분소유법의 개정 및 맨션 재건축 원활화법의 시행이 실시된 2002년 이후, 구분소유법의 부지의 동일성 요건 철폐 등에 의해 새로운 사업방법을 이용한 맨션 재건축 사례가 증가하고 있다.

 

- 특징 1: 다양한 사업방식의 채용

- 특징 2: 인접지 등을 활용한 새로운 사업방법의 증가

- 특징 3: 사업협력자 역할의 중요성

- 특징 4: 참가조합원이 참여하지 않는 자주적인 재건축 사례의 출현

 

3. 앙케이트에서 맨션 재건축의 방해요인의 실례와 촉진방안

 

3-1 맨션 재건축의 방해요인 실례

맨션 재건축의 방해요인의 실례로서, 총 32개 프로젝트에서 한 개의 프로젝트에서 복수의 방해요인이 존재하는 것을 포함하여 36개의 방해요인이 제시되었다. 방해요인으로서 가장 많은 답변은 “A5 사업성이 낮기 때문에 4/5의 재건축 결의 요건을 만족하지 않는다”로 8개 사례가 있다. 그 중 7개 사례(7개 프로젝트)는 프로젝트의 장기중단에 이르고 있다. 다음으로 “A2 임차인에의 대응”이 6개 사례, “B2 구분소유법 제70조의 일괄 재건축 결의를 적용할 수 없는 단지의 존재”가 5개이다.

 

3-2. 맨션 재건축 사업을 촉진하기 위한 대책

가장 많은 것은 “D1 임대차법 상의 정당사유로서 재건축 결의를 자리매김하는 것”으로 6회의 답변이 있었다. 3-1의 방해요인으로도 “임차인에의 대”"이 2번째로 많은 답변이 되었다는 것을 고려하면 맨션 재건축 사업의 현장에서는 임차인에의 대응에 어려움이 있어 개선이 요구된다. 맨션 재건축 사업을 촉진하기 위한 방책으로서 임대차법 및 구분소유법 등 법제도의 개선이 요구된다. 그리고, 보조제도 및 인접 시행부지의 권리자 등의 권리변환계획으로의 자리매김, 고령자에 대한 지원 및 다른 부지에서의 재건축 제도 등 다양한 합의형성을 촉진하기 위한 지원 및 사업화를 촉진하는 규제완화 등이 요구되고 있다.

 

4. 맨션의 재건축에 관한 법적 과제

 

4-1. 법적과제

맨션 재건축과 관련된 법제도, 구체적으로는 구분소유법 및 맨션 재건축 원활화법 등과 관련된 과제를 정리한다. 정리는 ① 동의 요건 등, ② 재건축 불참자에의 대응, ③ 권리변환, 처분방법, ④ 단지관계를 설정한다.

 

4-2. 비용부담 및 합의 형성과 관련된 과제

맨션 재건축 사례의 대부분은 택지개발업자 등 사업협력자의 관여로 여유 용적률을 활용하면서 가능한 한 구분소유자의 자기부담이 적은 형태로 실시된 것이다. 이것은 합의형성 가능성을 높이고 비용부담을 경감하는 것이 중요하다는 것을 나타낸다.

 

- 사정협력자의 참가를 얻기 어려운 경우 맨션 재건축이 곤란하다.

- 기존 부적격자 맨션 재건축이 곤란하다.

- 합의형성 단계에서 전문가의 협력을 얻기 위한 비용부담이 불가능 하다.

- 고령자 등의 경우 임시 이전 및 이사에 대한 부담이 크다.

 

5. 맨션의 재건축 촉진 방안

 

(1) 사업방법

① 맨션 재건축 사업에서 용적률 완화

민간사업자의 참가를 촉진하고 사업화를 도모하기 위해서는 일정 요건을 만족하는 맨션 재건축 사업에 관해서는 일정 용적률 완화가 도모되는 것이 바람직하다고 생각된다. 기존 부적격 맨션을 대상으로 한 종합설계제도가 도입되어 있다. 이러한 용적률 증가제도의 도입을 도모하는 등 기존 부적격 맨션의 재건축 원활화를 위한 유연한 대응이 추진되는 것이 바람직하다. 노후화 맨션 및 기존 부적격 맨션의 재건축 원활화를 위해 운용개선 등이 검토되는 것이 바람직하다고 생각된다.

 

②별도 부지에서 재건축 사업을 수행하는 법제도의 정비

구분소유자의 부담을 경감하고, 합의형성을 촉진하기 위해 별도 부지에서 맨션 재건축 사업을 시행하도록 새로운 제도의 창설을 위한 검토가 추진되는 것이 바람직하다. 또한, 별도 부지에서의 맨션 재건축 사업용지로서 공유지의 활용에 관한 검토가 추진되는 것이 바람직하다.

 

③ 구분소유자의 해소제도 검토

노후화 된 맨션의 재생 선택사항을 증가시키고 구분소유자 관계의 해소에 관해 검토가 필요하다고 생각된다.

 

(2) 법제도

① 구분소유자법의 제도 개선

- 맨션 재건축 결의요건 4/5의 완화

- 단지형 맨션의 일괄 재건축 결의에서 동별 2/3의 동의요건의 완화

- 테라스 하우스 및 사택을 포함한 단지의 재건축 승인결의, 일괄 재건축 결의의 적용 가능한 단지의 범위 확대

- 재건축 불참가자의 매도 청구를 수행한 권리의 이전등기 및 이전에 응하지 않는 경우의 대응

- 별도 부지에서 재건축 사업을 시행하는 법제도의 정비

- 구분소유법의 해소제도 검토

 

②맨션 재건축 원활화법의 제도 개선

- 임차인의 권리변환 계획에 전원 동의 요건을 검토

- 임대 택지형 맨션의 택지 권리자 및 인접 시행 부지의 부지권리자의 권리변환에 대한 자리매김

- 도시 재개발법의 특정 업무 대행제도와 같은 제도에 대한 자리매김

③ 임대차법의 제도 개선

- 임대차법 상의 정당사유로서 재건축 결의에 대한 자림매김

 

④ 건축기준법의 제도 개선

-건축기준법 제86조의 단지 인정의 변경을 유연하게 시행하도록 제도 정비

 

(3) 지원조치 등

① 우량 건축물 등 정비사업 등의 보조사업의 충실화

지방공공단체에서 제도화되어 있지 않더라도 국가로부터의 직접 보조를 얻을 수 있도록 하는 등 구분소유자 등의 비용부담 경감화를 위한 우량 건축물 등 정비사업의 보조제도 충실화가 도모되는 것이 바람직하다.

 

② 맨션 관리조합에 대한 합의형성 지원의 충실화

맨션 재건축에 대한 검토 초기에 전문가의 협력을 얻기 위한 수탁료 등에 관한 관리조합의 합의를 얻지 못할 경우 등의 이유로 검토가 진행되지 않는 경우도 있다. 이러한 관리조합의 상황에 대해 지원의 충실화가 도모되는 것이 바람직하다. 관리조합 등의 모델적인 대응에 대해 일정한 보조를 실시하는 “맨션 등 안심 거주 추진사업”과 같은 직접적인 관리조합에 대한 지원이 영구적으로 실시되는 것이 바람직하다.

 

③ 고령자 등에 대한 지원 충실화

맨션 재건축 사업의 추진에는 고령자 등에 대한 비용부담의 경감 및 임시 이전의 배려 등이 특히 중요하여 지원의 충실화가 도모되도록 하는 것이 바람직하다.

 

④ 단지형 맨션에서 부분 재건축을 실시하기 위한 체계 및 방법의 충실화

합의형성의 원활화를 도모하고 재건축 사업의 선택사항을 증가시켜 재건축 동 및 개보수 동 등이 복합된 단지형 맨션의 재생이 도모되도록 부분 재건축을 원활하게 시행할 수 있는 체계 및 방법을 정비하는 것이 바람직하다.

 

⑤ 맨션 재건축 사업과 관련된 세제 제도 상의 특례 확충

-맨션 재건축 사업에 대한 세제 제도 지원의 필요성

- 전출자가 새롭게 취득하는 토지 등의 부동산 취득세의 경감 특례 부활

- 재건축 공사기간 중의 부지 고정자산세의 과세표준의 특례를 충실

- 맨션 재건축 사업 고유의 비용 소득공제의 창설

 

▣ 원문제목 : マンション建替え促進方策に？する？究報告書

 

▣ 원문의 주요목차*******************************************************************

1. 맨션의 재건축 현황

2. 맨션의 재건축 사례 분석

3. 앙케이트에서 맨션 재건축의 방해요인의 실례와 촉진방안

4. 맨션의 재건축에 관한 법적 과제

5. 맨션의 재건축 촉진 방안