1. 연구목적과 방법

(1) 연구의 목적

다세대 이용주택은 사회적 자산으로서 다세대에 걸쳐 계속적으로 살아온 주택으로 그 기능을 발휘하기 위해서는 적정한 매니지먼트가 장래에도 지속될 필요가 있다. 특히 다세대 채용주택(맨션)의 장기 이용기간 내 매니지먼트에 영향을 미치는 맨션 내부의 내적, 외적 요인의 변화가 예상되기 때문에 해가 거듭될수록 발생하는 과제에 적절히 대응한 매니지먼트의 실시로 주거환경과 자산가치를 유지, 향상시켜 나가는 것이 필요하다. 이를 위해 소유맨션을 대상으로 적정한 매니지먼트를 지속적으로 실시하기 위한 새로운 계획방법의 방식에 대하여 검토한다.

(2) 연구시점

맨션 관리에 대해서는 관리규제에 따른 조합 운영규칙의 확립과 장기수선계획의 작성 및 이것에 기초한 수선적립금의 적립이 지금까지의 표준이 되어 있다. 이들 관리 조직은 맨션을 안정적으로 유지관리하는 데 있어서는 뛰어난 형태이며, 종래의 장기수선계획은 수선비용의 적립을 통하여, 계획적인 수선공사를 수행하는 것이 효과적으로 기능하고 있다.

다세대형 주택이용(맨션)은 사회적 자산으로서 초장기적으로 이용되어 갈 것으로 예정된 주택이며, 그 기능을 충분히 발휘하기 위해서는 적정한 매니지먼트가 지속되어 갈 필요가 있다. 이를 위해서는 종래의 장기수선계획의 구조에 추가로 매니지먼트에 관한 방침을 소유자가 공유하고, 그것에 기초하여 적절한 장기수선계획의 작성과 재검토, 맨션의 질 및 가치를 유지, 향상시키기 위한 하드웨어 및 소프트웨어적인 대처가 계획적으로 실시되는 구조가 필요할 것으로 생각된다. 이러한 인식에 기초하여 맨션의 적절한 매니지먼트의 지속성을 유지하는 관리시스템으로서 “장기 매니지먼트 계획”이라는 새로운 계획개념을 제안하고, 그 계획체계와 계획내용에 대하여 검토한다.

2. 장기 메니지먼트 계획의 기본적 사고방식

“장기 매니지먼트 계획”은 맨션이 안고 있는 하드웨어 및 소프트웨어 양면의 과제인식을 토대로, 장래에 걸쳐 매니지먼트의 방침을 정하여, 그것을 소유자끼리 공유함으로써 주택의 질 및 가치를 유지, 향상시키기 위한 하드웨어 및 소프트웨어적인 대응이 지속적으로 실시되는 것을 유지하기 위한 계획을 제안하고 있다. 또한, 종래의 장기수선계획에 기초한 계획수선의 대응을 보다 적정하고 실효적으로 기능시키기 위해서 장기수선계획의 상위계획(마스터플랜)으로서 기능하는 계획시스템을 제안하고 있다.

(1) 계획의 기본적 성격

■ 매니지먼트에 관한 하드웨어면 및 소프트웨어면에서의 과제를 발견, 파악하고, 그것을 해소하기 위한 매니지먼트의 방침과 방향성(맨션에서의 생활환경 수준, 확보해야 하는 물적 수준과 수선적립금 등의 자금확보 수준 등)을 설정하고, 소유자가 완만하게 공유하기 위한 계획.

■ 매니지먼트 방침에 기초한 맨션의 질 및 가치를 유지, 향상시키기 위한 하드웨어, 소프트웨어 양면에서의 대책을 수행하기 위한 계획(하드 및 소프트계획).

■ 성능 향상 공사를 포함하는 장기수선계획을 적절히 작성하고, 재검토해 나가기 위한 “상위계획(마스터플랜)”으로서 기능.

(2) 계획의 사고방식

■ 매니지먼트에 관한 하드웨어 및 소프트웨어 양면의 과제, 매니지먼트의 방침에 영향을 미치는 맨션 내부의 내적 요인, 맨션을 둘러싼 외적 요인을 파악하고, 이것들을 토대로 한 매니지먼트 방침과 방향성을 분명히 한다.

■ 매니지먼트의 방침을 토대로 하드웨어면의 대응(장래 필요한 수선, 개수공사 등의 내용과 실시시기, 검토를 개시하는 상황 등) 및 소프트웨어면에서의 대응을 예정한다.

■ 계획은 정한 것 자체가 목적이 아닌 그 내용을 소유자간에 완만히 공유하는 것이 중요하다.

(3) 계획기간

・長期修繕計画よりも長期の計画期間を想定する（長期修繕計画の期間を超えて必要となる修繕・改修等を見通せる範囲で設定する）。

■ 장기수선계획보다도 장기의 계획기간을 상정한다(장기수선계획의 기간을 넘어 필요한 수선, 개수 등을 재검토하는 범위로 설정한다).

■ 장기수선계획의 재검토 시, 또는 해당 맨션의 내적 요인과 외적 요인 등의 매니지먼트의 전제조건 변화가 예상되는 경우에 적정하게 재검토한다.

(4) 계획의 특징

① 매니지먼트의 방침과 방향성을 나타낸다.

② 매니지먼트에 관한 조건과 과제를 발견, 파악한다.

③ 주택 이력정보를 적절하게 축적, 활용한다.

④ 하드웨어면에서의 대응(장래 필요한 수선, 개수 등)을 완만하게 예정한다.

⑤ 소프트웨어면에서의 과제에 대응한 대처를 예정한다.

⑥ 현 맨션의 이용중지 검토시기를 완만하게 예정한다(고경년시)

3. 장기 메니지먼트 계획의 적용

장기 매니지먼트 계획은 맨션의 매니지먼트의 방침을 소유자가 공유하고, 매니지먼트 방침에 기초한 적절한 장기수선계획의 작성과 재검토 및 적절한 장기수선계획에 기초한 수선과 대규모 개수공사 등의 계획적 실시 등을 유도하기 위한 마스터플랜으로서 기능할 수 있는 것이며, 종래의 장기수선계획에 기초한 계획수선의 구조를 보다 적절하고 실효적으로 기능시키는 것이 커다란 목적이다.

또한, 다세대이용주택은 사회적 자산으로서 초장기적으로 이용되도록 예정된 주택이며, 적절한 장기수선계획에 기초하여, 필요한 수선공사와 개수공사를 실시하면서 주택의 성능과 기능의 유지 및 향상이 도모될 필요가 있다. 이를 위해 다세대이용주택에서는 “맨션관리 적정화 방침”등에서 규정되어 있는 수준의 관리보다도 높은 수준의 관리수준을 실현하는 것이 요구됨에 따라 장기매니지먼트계획은 다세대이용주택에 적용될 매니지먼트 도구로서 제안하고 있다.

4. 장기 메니지먼트 계획의 계획체계

장기매니지먼트계획은 장래에 걸쳐 매니지먼트 방침 등을 정하여, 종래의 장기수선계획에 기초한 계획수선의 구조를 보다 적절하고 실효적으로 기능시킴과 동시에 맨션의 질 및 가치를 유지, 향상시키는 하드웨어 및 소프트웨어 대책의 적절한 실시를 유지하기 위한 계획시스템으로서 제안한다. 이를 위해 장기매니지먼트계획은 이미 보급되어 있는 장기수선계획의 구조에 대신할 새로운 계획시스템이 아닌, 종래부터 목표가 된 관리의 영역에 새롭게 목표가 되는 영역을 추가한 “기능 확장형 계획시스템”이다.

5. 장기 메니지먼트 계획의 계획 내용 및 양식

(1) 부위별 하드웨어 계획(열람용 자료)

“부위별 하드웨어 계획”은 맨션을 구성하는 하드웨어 각 요소에 대하여 부위, 종목별 수선실적과 앞으로의 방침을 기술한 후 맨션의 장기 매니지먼트 기간을 나타낸 연표에 과거의 수선실적 및 앞으로의 수선, 개수계획 등이 대략적으로 예정되어 있는 실시시기와 계산된 비용의 플롯을 집계하여 수선, 개수공사 등 수선비용의 이력 및 계획을 볼 수 있다.

(2) 운영계획(열람용 자료)

“운영계획”은 “부위별 하드웨어 계획”에 기재된 건물상황에 대한 정보의 개관을 포함하여 맨션에 관한 지금까지의 관리실적과 현황, 매니지먼트에 영향을 미칠 수 있는 내적요인 및 외적요인의 현황과 예측 등의 정리를 토대로, 앞으로의 매니지먼트 방침 등을 정리한 자료이다. 매니지먼트 방침을 정하는 데 매니지먼트에 영향을 미치는 해당 맨션의 관리상황 및 소유자의 사정 등 “내적 요인”, 입지특성과 시장성 등 해당맨션을 둘러싼 “외적요인” 등 소프트영역의 정보를 적절히 파악, 인식하고, 공유하는 것이 중요하다. 이러한 “운영계획”의 소프트영역 내용은 종래 하드웨어 중심의 장기수선계획 계획체계에서는 정보화되기 어렵던 요소이다.

(3) 주택이력정보(열람용 자료)

다세대이용주택을 장기에 걸쳐 적절한 상태로 이용해 나가기 위해서는 적절한 점검, 수선 등 유지관리와 여러 가지 개수공사를 계속적으로 수행하는 것이 필요하며, 그를 위해서는 주택이력정보(주택의 설계, 시공, 유지관리, 권리 및 자산 등에 관한 정보)를 생성, 축적하고, 그것을 유효하게 활용함과 동시에 다음 소유자에게 물려주는 것이 중요하다.

장기매니지먼트계획의 체계에서는 이력정보를 토대로 더욱 매니지먼트에 영향을 미칠 수 있는 내적, 외적 요인에 기초하여 매니지먼트의 방침을 정하고, 그것을 구체적인 수선,개수공사 등의 실시에 반영시켜 나갈 필요가 있다.

(4) ”장기매니지먼트계획 개요”(배포용 자료)

장기매니지먼트계획 작성의 큰 목적은 매니지먼트의 방침과 비전을 소유자가 완만하게 공유하는 것이다. 이를 위해 “장기매니지먼트계획 개요”시트는 보존열람용 자료의 포인트를 일관적으로 알기 쉽게 요약하여 표시한 자료이다.

공유해야만 하는 정보는 매니지먼트에 영향을 미치는 과제 및 내적, 외적 요인, 이들을 토대로 한 매니지먼트 방침이나, 적정한 매니지먼트를 위해서는 장기수선계획과 그것을 지지하는 자금계획에 대한 인식도 중요하다. 이를 위해 배포용 “장기매니지먼트계획 개요”시트에 대해서는 “부위별 하드웨어 계획” 및 “운영계획”의 내용을 요약하여 표시하는 것이 적절하다고 생각된다.

보존열람용 자료의 내용을 요약하여 배포용 “장기매니지먼트계획 개요”시트를 작성한 후에는 가능한 한 추가적인 작업을 하지 않도록 하는 구조가 바람직하다. 배포용 자료는 열람용 자료의 특정란을 발췌하여 구성한 시스템이 요구되며, 이것을 표현하는 데는 “부위별 하드웨어 계획” 및 “운영계획”을 위해 사전에 총괄란을 준비하는 등 이 부분을 기계적으로 전재하면 배포용 “장기매니지먼트계획 개요” 시트가 완성되는 시스템이 요구된다.