1. 서론

 

본 제언은 최근 도쿄의 중요 정책과제 중 하나로 들 수 있는 “맨션의 노후화 문제”에 대하여 공익적 입장에서 삶과 도시의 안전성 확보와 주거환경의 향상이라는 관점을 가지고 맨션 재건축에 대하여 정책적인 제언을 하는 것이다. 본 제언의 내용은 사단법인 전일본부동산협회 도쿄도본부가 주재하는 전일도쿄아카데미운영위원회조사, 연구소위원회의 “맨션 노후화 문제와 재건축”연구의 성과에 기초한 것이다. 본 소위원회에서는 “맨션재생”에 대하여 일상적인 적정관리와 대규모 수리, 개량, 재건축 각각에 대하여 연구조사의 수행을 검토하고 있으나, 초년도는 “노후화 문제”와 “재건축”을 주요 테마로 하였다. 따라서, “맨션재생”에 대하여 반드시 재건축만을 추진하는 입장은 아니나, 당면한 과제해결을 위하여 재건축이란 방법은 극히 유효하다고 생각하는 입장이다. 앞으로, “맨션재생”을 큰 테마로 하여 여러 가지 과제와 해결방법에 대하여 정리해 나가고자 한다.

 

2. 맨션 현황

 

2.1. 전국에서의 맨션 증가

(1) 맨션호수의 증가

국토교통성의 통계에 따르면, 2009년말 시점 전국의 분양맨션 스톡은 약562만호, 주거인구는 약1,400만명에 이른다. 1968년 이후의 전국 신규 공급호수를 보면, 특히 1989년이후는 거의 매년 15만호를 넘는 맨션공급이 계속되고 있으며, 그것에 따라 스톡호수도 급증하고 있다.

 

(2) 삼대 도시권으로의 맨션스톡의 집중

맨션 신규공급 호수의 내역을 지역별로 보면, 삼대 도시권에서의 증가가 현저하다. 버블붕괴 직후의 1992년에는 전국적으로 공급수가 축소되었으나, 그 후 지가하락과 어울려 도심 회귀형의 맨션분양이 주류가 되었다. 특히 1994년 이후 삼대도시권에서 대량공급이 계속되고, 2000년에는 수도권에서 10만호 초과, 긴키권에서 4.2만호, 중부권에서도 1만호 초과의 공급호수를 기록하였다.

 

2.2. 도쿄도에서의 맨션 급증

(1) 도쿄도내의 맨션호수의 급증

도쿄도내의 분양맨션의 신규 착공수는 버블기 전후(1985~1993년)에 매년 2만호 전후였으나, 1994년 이후에 급증하였다. 특히 1997년 이후는 연 4만호를 넘는 착공호수가 되었다. 맨션스톡은 1986년에는 50만호였으나, 2001년에는 100만호 초과, 2008년에는 146.1만호에 달하였으며, 2010년에는 약 150만호가 스톡되었다.

 

(2) 도쿄도내 맨션 거주의 정착

도내의 맨션 급증에 따라 맨션 거주 세대도 증가하였다. 도내의 맨션 거주 세대수는 1998년부터 2008년의 10년간 매년 7만에서 9만세대가 계속적으로 증가하였다. 1998년에는 6세대에 1세대였던 맨션 거주 세대는 2009년에는 약 4세대에 1세대 비율로 증가하였다. 맨션 거주는 도민의 주요한 거주 선택사항으로서 정착되었다.

 

2.3. 맨션증가에 의한 과제

(1) 노후화에 의한 과제

맨션 노후화에 의한 구체적인 과제는 여러 갈래에 걸쳐 있다. “총 면적이 50m² 미만”으로 주거면적이 좁은 것과 엘리베이터 미설치, 베리어프리가 미반응인 것, “물의 누수”, “비의 누수”와 “벽면의 더러움” “철근 노출 및 녹 발생”, “구조체의 갈라짐(금이 감)”, “모르타르의 박리” 등이다.

 

건물의 결함 및 노화에 의한 골조의 물적 과제에 추가로 관리상 과제로서 “관리에 대한 관심이 약하고 비협조적 소유자가 많다”, 임대화와 이것에 따른 부재구분 소유자가 증가하여 관리에 대한 관심저하와 관리조합 운영곤란에 이른다”, “소유자가 고령화하고 있으며, 관리실무와 비용부담을 감당할 수 없다”, “관리규약이 실태에 따라 수정되지 못하고, 내용이 충분하지 않다”, “관리조합이 조직되지 않았다, 또는 실질적으로 기능하지 못한다”, “장기 수선계획의 작성율이 낮다”, “임원 등에 대규모 수리공사의 지식과 경험이 적다”, “소유자가 수리공사의 필요성을 충분히 인식하지 못한다”, “수리자금이 부족하다”, “물적 노화가 아닌 시장상의 진부화가 맨션에 대한 애착 상실을 불러 일으키고, 유지관리가 허술해지는 경우를 들 수 있다.

 

(2) 내진성에 대한 염려

건물 노후화에 따른 염려사항은 추가적으로 내진성을 들 수 있다. 단독주택 또는 집합주택 형태에 관계없이 국민의 대부분이 “생활에 있어서 가장 중요하다고 생각되는 점”은 “화재, 지진, 수해 등에 대한 안전”(15.1%, 회답1위)과 “지진, 태풍 시의 주택의 안전성”(12.1%, 회답 3위)이며, 최근 삶의 안전성에 대한 국민의식이 높아졌다는 것이 분명하다.

 

3. 맨션 거주의 과제

 

3.1. 맨션의 과제

(1) 관리 과제

국토교통성의 2008년도 맨션종합조사에 따르면, 맨션거주로 가장 문제(트러블)가 되는 것은 “거주자간의 매너” 63.4%이다. 다음으로 “건물의 결함” 36.8%, “비용부담(그 대부분은 관리비 등의 체납)” 32.0%, “근린관계”18.4%, “관리조합의 운영” 12.2%가 된다. 이들 문제의 해결에 관해서는 “관리조합 내에서 서로 협의하였다” 75.7%가 가장 많으며, 다음으로 “맨션 관리업자에게 상담하였다” 50.9%, “당사자간 서로 협의하였다” 28.8% 순으로 많다.

 

또한, 도쿄도내의 맨션관리 과제에는 관리조합 부재의 맨션이 있는 것(“관리조합이 없다”1.0%)와 ”불명 4.2%”), 관리규약의 인지도가 높지는 않은 것(인지하지 못하는 비율 31.9%), 관리규약 부재 맨션이 존재하는 것(0.7%), 앞으로 염려되는 것으로서 거주자의 고령화가 진행되면서 관리조합 임원 부족, 관리조합 활동에 대한 무관심층의 증가, 임대화에 의한 임대오너와 거주자와의 의식차이 등이다. 이들 요인이 관리조합의 운영을 보다 곤란하게 하고, 심지어 맨션관리의 공동화(空洞化)가 염려된다.

 

(2) 수리, 개량의 과제

맨션에 한정되지 않으며 건물의 대부분은 골조의 안전성과 환경의 쾌적성 확보, 부동산의 자산가치 유지향상을 위하여 계획적인 관리와 수선이 필요하다. 단독주택 또는 공동 주택형태에 관계없이 국민이 거주 이동과 개선을 하는 목적은 주거환경의 쾌적성 확보와 라이프스타일의 변화에 따른 주거공간의 개선에 있다.

 

(3) 재건축 과제

맨션의 재건축은 관리조합에서의 검토조차 추진되고 있지 않다. 국토교통성의 2008년도 맨션종합조사에 따르면, 전국의 맨션관리조합에서는 재건축을 “구체적으로 검토하고 있다” 0.5%, “검토하고 있으나 문제가 많아 추진되지 못하고 있다” 1.4%로 재건축을 검토하고 있는 관리조합이 적고, “전혀 검토하지 않고 있다” 65.7%, “재건축보다 당분간은 보수공사로 대응해 나가고자 한다” 13.8%이며, 재건축보다도 수리, 보수를 예정하고 있는 관리조합이 많다는 것을 알 수 있다.

 

3.2. 도시의 과제

(1) 일상의 과제

노후화 맨션의 과제를 방치해 두는 것은 방범성과 자산가치의 저하를 불러 일으키고, 맨션 전체와 지역사회에 악영향을 줄 가능성이 있다. 맨션의 노후화가 추진되고, 적절한 관리가 이루어지지 않는 경우 건물과 생활 상의 트러블이 다발하는 경우가 많다.

 

(2) 재해 시의 과제

노후화 맨션에 대한 우려는 일상의 시장가치 저하와 방범성 저하로 끝나지 않는다. 노후화 맨션의 대부분은 내진성도 염려되면서 재해 시의 건물 파괴의 가능성이 높다. 건물이 파괴된 경우 도시구조에 손실을 주어 재해 시의 긴급대응활동에 대하여 영향을 준다고 생각된다.

 

3.3. 시장의 과제

맨션의 대규모 수리와 재건축은 처음에 소유자가 대규모 수리 또는 재건축 등의 방법을 선택한다. 어느 방법에서도 “자금”과 “노하우”의 취득, “소유자 간의 합의 형성”이 필요하다. 그럼에도 불구하고, 일반적으로 이들 프로세스를 관리조합만으로 수행하는 것은 극히 곤란하며, 지금까지의 성공사례는 사업자의 사업참가와 전문가에 의한 지원이 있었다. 사업자와 전문가가 사업에 참가할 수 있는 배경에는 맨션 입지의 이점과 재건축에 따른 권리 미취득 공간을 확보할 수 있는 등 시장성의 높음에 있었다. 현재는 이러한 좋은 조건의 맨션은 점점 감소해 가고, 시장성이 낮은 맨션의 수선, 재건축을 어떻게 추진할 것인가가 과제이다.

 

3.4. 과제해소의 방향성

(1) 노후화 맨션의 과제 방치가 가져온 새로운 과제

지금까지의 논의를 정리하면, 노후화 맨션 과제의 방치는 맨션의 적정관리를 방해하고, 심지어 맨션의 공간과 커뮤니티의 질 저하, 자산가치의 저하를 가져오며, 맨션의 황폐로 이어진다. 맨션이 황폐해짐으로써 맨션이 입지하는 지역에는 일상적으로는 범죄가 발생하고, 재해 시에는 2차 재해가 유발될 가능성이 높아진다.

 

(2) 맨션의 관리 등에 행정이 정책적으로 관여한다는 것의 의의

맨션관리는 맨션관리의 적정화 지침에 기초하여 소유자 등으로 구성된 관리조합이 장기적인 전망으로 적정하게 운영해야만 한다. 맨션의 관리 책임은 관리조합과 소유자 등에 있다. 그럼에도 불구하고 최근 맨션거주를 둘러싼 과제의 모든 사정을 감안하여 행정이 정책적으로 관여하는 것은 의의가 있다.

 

4. 맨션 재건축의 과제

 

(1) 소유 맨션 재건축의 과제

本小委員会における事例研究から、マンション建替えプロセスにおいて生じうる問題・課題を表4にまとめた。以後、建替えプロセスの各段階における問題・課題を述べる。

본 소위원회의 사례연구에서 맨션 재건축 프로세스에서 생길 수 있는 문제, 과제를 표에 정리하였다.

 

 

(표) 재건축 프로세스의 문제, 과제(맨션 재건축의 원활화법에 의한 재건축)

재건축 프로세스	문제, 과제
재건축 검토   재건축 추진결의(임의)	A: 재건축 요구, 거주자의 의식 B: 재건축 할 것인가 수리 할 것인가 선정 C: 일상의 관리상태, 커뮤니티의 질
합의형성 재건축 사업계획의 작성   재건축 결의	D: 사업계획 내용의 조정 E: 비찬성자 대응 F: 관계단체 및 근린주민과의 협의 G: 구분 소유자의 제약
재건축조합 성립   권리 변환, 건물 해체	H: 맨션 재건축 원활화법의 제약 I: 비찬성자 대응, 매도(売渡)청구 J: 비찬성자 대응, 명도(明渡)청구
착공, 입거	K: 일시 거주의 생활비용, 불안

 

(2) 임대맨션 재건축 과제

임대맨션의 경우는 건물의 노후화에 의해 다음과 같은 과제를 안고 있다. ① 맨션 노후화에 의해 빈집이 늘어 임대수입이 줄어든다. ② 노후화 때문에 높은 집세를 설정을 할 수 없다. ③ 수리하는 경우 비용이 들어, 사업채산이 악화하는 경우가 많다. ④ 집세 수입 감소로 수리와 관리에 소요되는 자금이 부족하여, 한층 더 관리가 곤란해진다. ⑤ 노후화에 따른 지진 등의 재해에 대한 취약성이 높아진다. ⑥ 재해 시에 파괴피해 등이 발생하는 경우 소유자는 집주인에게 손해배상 책임이 발생한다.

 

노후화 맨션의 적정한 유지관리는 소유자의 중요한 책임이며, 노후화가 현저한 경우는 수리를 하던가, 재건축하던가, 맨션경영을 끝내고 건물을 해체하거나 매각하는 선택사항이 있다. 그 중에서 재건축을 선택한 경우 최대의 난관이 되는 것은 건물 해체에 따른 입주자의 퇴거이다.

 

(3) 과제에 대한 시사

“주택의 권리”가 중시되는 유럽과 미국에서는 공공의 복지이념에 기초하여 주택정책과 도시계획에 의한 사유재산에 대한 공적 개입이 오랜 기간에 걸쳐 수행되어 왔다. 특히 프랑스에서는 시장에서는 대응할 수 없게 된 맨션에 대하여 공적 개입의 정책을 용의하고, 문제 해결을 도모한다.

 

5. 도쿄 맨션 정책에의 제언

 

5.1. 정책의 기본적 방향성

도쿄의 맨션정책에서는 도시와 삶의 안전안심의 확보를 기초로 양호한 주거환경의 실현과 양질의 주택스톡의 형성, 그것을 실현하는 주택시장의 환경정비가 요구된다. 이들의 실현을 위하여 정책에는 다음과 같은 기본적 방향성이 필요하다.

 

① 맨션정책의 강화를 도모한다.

② 주택정책 단독이 아닌 도시정책과의 연대에 의해 도시갱신과 연동한 정책추진을 도모한다.

③ 재건축에 대해서는 특히 도시의 일상 및 화재 시의 안전성 확보의 관점에서 방재도시만들기와 연동하여 추진한다.

 

5.2. 맨션정책의 추진강화

최근 맨션의 적정 유지관리와 수리, 재건축은 금연이 사회문제 중 하나가 되어 국가와 지방공공단체는 각각 맨션정책에 대한 대응을 강화하고 있는 현상이다. 정부의 사회자본정비심의회에서는 2008년 5월부터 2009년 3월에 걸쳐 주택택지분과회에 맨션정책부회를 설치하여, 구주택택지심의회 시대를 포함하여, 주택택지정책에서 처음으로 맨션을 테마로 하여 “분양맨션 스톡 500만호 시대에 대응한 맨션정책의 본연의 모습에 대하여(답신)”를 발표하였다.

 

도쿄도에서는 맨션의 적정관리, 내진화, 재건축의 시책을 종합적으로 추진하기 위하여 2009년 4월 도시정비국에 맨션과를 신설하고, 새로운 조직체제 아래 도쿄의 맨션정책에 대한 대처를 추진하고 있다.

 

5.3. 맨션정책과 도시정책의 연동성 촉진

맨션재생으로의 적극적 접근으로는 도시의 마을만들기 정책과 주택정책과의 연동이 필요하며, 이것으로 양호한 주택스톡과 양호한 시가지 형성이 지금까지 이상으로 기대할 수 있을 것이다. 시정책과 연동한 맨션재생을 전국적으로 추진하는 것은 종래의 토지소유, 소유가옥 중시, 사유재산 불가침, 신축건설 중시, 주택호수 중시의 정책방침에서 소유가옥, 셋집에 상관없이 다양한 주거형태 중시, 사유재산권과 도시의 공공성의 밸런스 또는 양립하는 사회시스템 구축, 신축뿐만 아니라 중고를 포함한 주택산업의 확립, 자산가치가 높은 양질의 주택, 시가지의 정비로 정책방침의 전환을 촉진하고, 성숙한 도시사회로 적응하는 주택과 도시공간의 실현을 가능하게 할 것이다.

 

5.4. 맨션재건축 정책에 대한 제안

- 도시와 맨션의 안전성 촉진                   

- 노후화 맨션 재생에 대한 공적 개입(프랑스 집합주택 관리모델의 채용)

- 인접지양도시의 우대정책

- 재개발방법의 채용에 의한 사업방법의 정비

- 임대집합주택의 재건축지원의 확충

- 법 정비의 추진, 구분소유법의 “해소”방법의 도입

- 관리방식, 방법론의 모색

- 상담지원책과 전문가 지원책의 이용촉진

- 출구론의 논의 활성화(맨션재생 트레이닝 실시)

 

 

6. 마무리

 

지금까지의 제언내용을 실현하는 데 있어 지원을 목적으로 해당 협회에서도 다음과 같은 대응을 위해 검토를 추진해 나갈 생각이다. 다음의 지원책은 각각 맨션의 노후화 문제와 재생에 대한 과제해결에 일조할 것을 기대한다.

 

- 지역밀착형 운영에 노력하고, “맨션의 적절한 유지관리”에 대하여 개발을 수행한다.

- 양호한 마을만들기에 맞추어 주택의 재건축을 추진하기 위하여 계속적인 요망활동을 한다(협회).

- 맨션의 재건축과 대규모 수리를 위하여 인재육성을 위한 전문강좌를 개설한다(협회).

- “맨션재건축, 대규모 수리 상담센터”를 설치한다(협회).

- 행정과의 협력관계의 구축을 도모한다(협회).

 

▣ 원문제목 : 東京マンション政策への提言

 

▣ 원문의 주요목차*******************************************************************

1. 서론

2. 맨션 현황

3. 맨션 거주의 과제

4. 맨션 재건축의 과제

5. 도쿄 맨션 정책에의 제언

6. 마무리