1. 개요

인구 및 주택 세대 인원의 감소 등으로 단독 세대, 부부만의 세대가 증가하고 있다. 또, 저출산？고령화의 진행에 따라 고령자가 지향하는 정착 여건이나 재해시의 대응 등을 고려하면, 향후에는 종전의 생활 양식을 크게 변화하지 않고 지역성을 계승한 주택？주거 환경 정비의 중요성이 높아질 것으로 보인다.

따라서 인구감소 사회에서의 세대 규모의 축소에 따른 컴팩트한 거주지나 지역성을 계승한 주택？주거 환경 정비를 실현하는 방안으로서 “건축면적 감소(감축, 減築)”라고 하는 수법의 활용이 유효할 수 있다.

“건축면적 감소”란 건축면적의 일부나 층수를 줄이는 등 건축물의 바닥 면적을 줄여 주택의 컴팩트화를 도모하는 것으로, 유지 관리의 부담 경감 및 에너지 절약, 잉여 공간의 유효 활용 등의 관점에서 건축면적 감소를 실시하는 사례를 볼 수 있다.

또, 건축면적 감소는 상기와 같은 개별 주택, 거주자와 관련한 효과 외에, 건축면적 감소에 의해 창출되는 여유 공간을 활용한 지역 주민 등의 교류의 장으로서 기능, 재해시의 건축물의 연쇄적인 붕괴？연소 등의 방지, 일조？통풍의 개선 등 지역의 주거 환경 개선에도 효과적이다.

본 연구에서는 지역성을 계승할 수 있는 스톡 활용형 주택？주거 환경 정비의 방안으로서 건축면적 감소의 활용에 주목해, 건축면적 감소로 얻을 수 있는 지역성의 계승이나 주택？주거 환경 정비면에서의 효과를 파악하고, 건축면적 감소를 적용하기 쉬운 지역의 특성이나 조건 또는 도입시의 과제 등을 명확히 해, 지역성을 계승한 주택？주거 환경 정비의 방법의 하나로서 추진하기 위한 필요 조건 등을 정리하는 것을 목적으로 하고 있다.

2. 건축면적 감소의 과제

가. 건축면적 감소에 대한 이해 부족

리폼 방법의 하나로서 건축면적 감소가 매스컴 등에서 다루어지는 기회가 증가하고는 있지만, 아직 인지도가 낮다. 단독주택 거주자에 대한 앙케트 결과(2009년도)에서는 건축면적 감소에 대한 인지도는 약 40%, 흥미가 있다는 응답에는 약 10%에 머무르고 있다.

건축면적 감소 사례가 적고, 또 기대하는 효과가 정말로 실현될 지에 대한 확신을 가질 수 없기 때문에, 건축면적 감소의 의미에 대해서는 어느 정도 이해하거나 흥미가 있는 경우라도 건축면적 감소에 의한 효과는 별로 인식하지 않고 있다.

건축면적 감소가 거주자에게 귀착하는 효과의 계측은 비교적 용이하지만, 인접하는 주택의 거주자 등에 귀착하는 효과(외부 효과)에 관해서는 주변 상황(건물의 입지 상황, 건물 속성)의 파악을 포함한 계측이 필요해, 효과를 파악하는 것이 어렵다.

또, 건축면적 감소에 관한 법제도의 운용 해석이 정해지지 않은 등의 측면도 존재한다.

나. 건축면적 감소는 주거 환경 향상의 비장의 카드가 되지 않는다

주택의 밀도가 높으면 방재나 일조 등의 효과가 충분히 발현하지 않는 등 주택 환경에 따라 효과에 차이가 생긴다. 또 기존 주택의 성능이 낮거나, 또 노후화하고 있는 경우에는 건축면적 감소의 효과가 높아지지 않는 등, 건물 속성이나 단지 특성에 따라 건축면적 감소의 효과가 발현하지 않는 경우가 있다.

건축면적 감소는 일반적으로는 재건축이나 이사와 비교해 저렴하지만, 주택의 노후화 상황, 건축면적 감소의 형태나 건축면적 감소와 동시에 실시하는 공사 내용에 따라 고액이 되어 버리기도 한다.

다. 외부 효과를 높이는 인센티브의 결여

거주자 자신에게 귀착하는 건축면적 감소의 효과는 비교적 파악하기 쉽기 때문에, 스스로의 의사로(자신의 이익을 위해서) 건축면적 감소를 실시하는 것은 상정할 수 있지만, 집단이나 지역으로의 귀속 의식이 저하되고 있는 사회에서는 외부 효과(거주자 자신에게 귀속하지 않는 효과)의 발현을 고려해 건축면적 감소를 실시하는 인센티브는 찾아내기 어렵다.

라. 단지 내에서 제휴해 건축면적 감소를 진행시키는 구조의 결여

건축면적 감소는 기존 주택의 일부를 제거하는 행위이기 때문에, 여러 세대가 공동으로 건축면적 감소를 진행하기는 쉽지 않다. 또, 제휴해 건축면적 감소를 진행시키기 위해서는, 건축면적 감소를 실시하는 동기를 공유하는 것이 필요 조건이 된다.

장기간 거주해온 토지에서 계속적으로 쾌적한 생활을 영위하는 “지역성 계승”을 도모하는 경우, 건축면적 감소에 의한 하드면의 환경 정비와 함께, 해당 지역의 커뮤니티를 지속할 수 있는 소프트 방책에도 유의해야 한다.

3. 건축면적 감소를 효과적으로 보급？추진하기 위한 방책

가. 건축면적 감소의 보급 계발

(1) 건축면적 감소 효과의 주지

단독 주택 1채의 건축면적 감소이면, 거주자 자신에게 귀속하는 효과의 계측이 비교적 용이하기 때문에, 재건축이나 이사와의 비교가 가능하다.

또, 건축면적 감소 형태를 검토 시에, 형태에 따른 외부 효과를 제시함으로써, 주변 지역에 미치는 긍정적인 영향을 감안한 형태를 선택하는 일도 기대할 수 있다.

건축면적 감소의 잠재수요가 많이 존재한다고 할 수 있는 교외의 단독주택 단지에서는 거주자의 세대 구성이나 소득 수준 등의 객관적 속성이 비교적 유사하고, 주택에 대한 공통 의식이 있어, 가구 내 여러 주택이 제휴해 건축면적 감소를 실시할 수 있는 잠재적 가능성이 높다고 할 수 있다.

(2) 단지 특성에 따른 건축면적 감소 형태와 그 효과의 제시

외부 효과를 포함해 건축면적 감소의 실시에 따라 여러 효과를 기대할 수 있지만, 단지 특성에 따라 발현하는 효과는 다르고, 또 모든 효과가 동시에 발현하는 것은 아니다.

따라서, 단지 특성(주택, 거주자 특성을 포함)이나 주거 환경 향상이 목적에 따른 적합한 건축면적 감소 형태, 또 이로 인해 얻을 수 있는 효과 등을 정리해, 제시하는 것이 필요하다.

상기를 통해서, 주거 환경을 개선하고자 하는 단지나 주민이 취할 수 있는 주택？주거 환경 개선 방책의 하나로서 건축면적 감소를 추가, 선택하는 것을 기대할 수 있다.

내진성 향상을 도모하기 위한 내진 보강, 냉난방 비용 삭감을 도모하기 위한 단열성 향상, 방재성 향상을 도모하기 위한 방화성 향상이라고 하는 공사를 실시할 시에는, 건축면적 감소도 아울러 실시하여 본체 공사에 요구하는 효과를 건축면적 감소에 의해 한층 높이는 것이 가능하다.

도심부의 밀집 시가지에서 효과를 높이기 위해서는 가능한 한 여러 주택이 결정하여 건축면적 감소를 실시하는 것이 바람직하지만, 도시 교외 지역에서는 단독 주택 1채의 건축면적 감소로도 방재성의 향상이나 일조의 개선을 도모하는 것이 가능하다.

나. 단지 주민의 합의 형성 지원

단지 내에서 건축면적 감소를 실시하는 경우, 협조해 실시하면 보다 큰 효과를 얻을 수 있기 때문에, 인센티브 부여는 물론 단지 내에서의 합의 형성 지원이 중요하다.

단지 주민의 주도권에 근거해, 건축면적 감소를 포함한 단지 개선 등 마을 만들기에 관한 정보 제공이나 상호 대화할 수 있는 장소를 마련하는 것이 바람직하다.

또, 이러한 합의 형성을 진행시키는데 있어서는 마을 만들기의 방향성, 거주하는 단지의 이미지를 주민과 공유해, 어떤 효과를 중요시할지를 스스로 선택하는 과정이 필요하고, 주민 스스로가 마을 만들기에 참가하는 단지 계획？건축 협정 등 기존의 구조 활용도 고려할 수 있다.

이른바 “마을 만들기 협정”을 체결하는 것은 법적인 수법보다 효력이 약하기는 하지만, 내용 및 절차의 자유도, 유연성이 높기 때문에, 건축면적 감소와 같이 현지의 개별 사정을 치밀하게 고려해야 할 과제에 대해서 오히려 실용성이 높다고 할 수 있다.

다. 건축면적 감소 이후의 단지의 활성화

건축면적 감소에 의한 하드 정비뿐만 아니라, 커뮤니티의 활성화나 복지와의 제휴 등 소프트 시책과 일체가 된 단지 전체의 환경 개선을 진행하는 것이 필요하다.

여러 주택이 결정되어 건축면적 감소에 의해 생긴 공터는 공용화에 의해 예를 들면 만남의 장으로서 활용하는 것을 기대할 수 있다. 공터를 커뮤니티의 거점, 만남의 장으로서 활용함으로써, 지역 커뮤니티의 활성화를 촉진해, 지역성 계승으로 연결되는 것을 기대할 수 있다. 이와 같이, 건축면적 감소에 의한 직접적인 효과뿐만 아니라 단지의 가치를 높이는 간접적인 효과도 창출하는 것이 가능해진다.

활용 사례로는 아이의 놀이터, 미니 광장(벼룩시장 등으로 이용), 미니 농원, 공용 주차장(대여 주차장화함으로써 새로운 수익 창출), 녹지(하절기의 기온 상승을 억제) 등이 있다.

라. 건축면적 감소에 대한 보조 제도 등의 도입

건축면적 감소 도입의 인센티브를 높이기 위해, 시뮬레이션에 의한 현재 상황과의 비교 결과 일정한 효과가 보였을 경우, 건축면적 감소 공사에 대한 보조 제도 등의 도입을 검토한다. 건축면적 감소에 대한 보조 제도의 도입 시에는, 단독으로 실시하는 경우와 단지에서 결정하여 실시하는 경우로 구분한다.

(1) 주택 단독의 건축면적 감소에 도입하는 경우

거주자 자신의 효과에 대한 보조금을 도입한다. 이는 기존 주택의 장기 수명화나 에너지의 효율화를 행하기 위한 주거 환경 개선 행위로 파악해 기존 제도의 확장에 의해서 대응한다. 구체적으로는 내진화 지원, 에코 포인트 부여 등이다.

또, 폐기물의 발생 억제의 관점에서 새로운 보조 제도를 도입하는 것도 고려할 수 있다.

(2) 단지에서 결정되어 건축면적 감소를 실시하는 경우

단지 내 주택이 결정하여 건축면적 감소를 함으로써, 해당 단지 및 그 주변의 주거 환경이 향상하는 경우의 보조 제도를 검토한다.

단지 내 주택이 여럿 또는 연속적으로 건축면적 감소를 실시하는 경우에는, 방재성이나 환경성의 향상에 대해 큰 외부 효과가 발현하는 것이 기대된다. 단독이 아닌 복수가 협조해 건축면적 감소 행위를 실시하는 것으로의 인센티브로는 주택 단독에 대한 지원보다 우대하는 제도로 하는 것이 요구된다.

예를 들어, 밀집 시가지 등 방재상 과제가 큰 단지에서 건축면적 감소에 의해 방재성 향상 등 공공성이 인정되는 경우에는 규제완화나 자금적 지원 등을 실시하는 것 등을 검토한다.

▣ 원문제목 : 減築による地域性を？承した住宅？住環境の整備に？する？究