I. 서론

지방 정부는 법, 정책, 경제개발, 토지사용 결정, 그리고 공익이란 쟁점들 사이에서 지속가능성이란 주제를 독자적으로 언급할 수 있는 위치를 가지고 있다. 많은 지방 정부는 이 주제에 대해 오랫동안 고민해온 경우도 있으며 그렇지 않은 경우도 있지만, 두 경우 모두 가장 최신의 자료조사와 기술을 선별해 내야 하는 중요한 임무에 직면해있다.

 

이 가이드의 목적은 LEED-ND라는 평가시스템을 통해 지방정부가 지속가능성이란 목표를 어떻게 가장 잘 구현해낼 수 있는지 살펴보는 것이다. 본론에서는 다음과 같은 네 가지 접근방법이 제시될 것이다.

 

1) 사례로서 선도하라

2) 규제장벽을 폐지하고 친환경건축을 바탕으로 한 근린개발을 용이하게 하라

3) 인센티브 사례

4) 기술적인 지원과 교육

 

직접적인 프로젝트 참여로부터 LEED-ND를 정책 만들기에 중요한 도구로 사용되기 까지 이 가이드는 여러 가지 형태로 활용될 수 있다. 미국 그린빌딩협의회는 LEED-ND핵심 위원회, 각종 지역정부 및 주정부 대표자들, 그리고 그 외 각종 이해당사자들의 의견을 수렴하여 개발하였다. 이렇게 개발된 LEED-ND는 주기적으로 수정 보완 그리고 확장될 것으로 기대된다.

 

II. 근린 개발을 위한 친환경건축디자인의 기본요소들 

LEED-ND는 스마트성장, 보행자 중심의 신도시 구상, 그리고 친환경건물의 원리들을 조합하여 만든 친환경 근린 디자인을 위한 평가 시스템이다. 이 시스템은 전문가들의 경험을 바탕으로 하여 객관적이며 측정 가능한 평가항목들을 선별 제시하였다. LEED-ND라는 인증을 통해 자연환경을 보호하고 지역사회 생활의 질을 높일 수 있다고 인식한다. 현재 시급한 당면문제로서 자동차 수 증가, 그로 인한 온실가스 증가 그리고 에너지 사용과 물 사용에 있어서 건물이 큰 비중을 차지하는 것을 들 수가 있다. LEED-ND를 이루는 기본 원리들은 이와 같이 건조환경이 양산해낸 부정적인 영향을 줄일 수 있다고 간주한다.

 

LEED-ND는 규모로는 기존 건물 사이에 건물을 짓는 소규모 도시형 프로젝트로부터 대규모 마스터 플랜에 이르기까지, 그리고 시기로는 초기 개발 단계로부터 시공이 끝난 바로 후에 이르기까지 다양하게 전개될 수 있다. 기존의 기반시설 근처에 위치한 복합 용도 내지는 단독 용도의 프로젝트 또한 가능하다. 

 

LEED-ND 평가 시스템은 모든 프로젝트가 충족해야 하는 전제조건들과 인증을 받기 위한 점수 방식으로 이루어진 여러 가지 평가 항목으로 이루어져 있다. 이들은 기본적으로 일반적 의도와 특정 항목에 대한 기능에 대한 설명으로 이루어져 있다. LEED-ND 평가 시스템은 다음과 같이 세가지 평가항목으로 나뉘어져 있다: 스마트한 위치선정과 연결성, 근린주구의 패턴과 디자인, 그리고 친환경 사회기반시설과 건물들. 이러한 평가시스템을 정책이나 프로젝트에 전반적으로 적용시키거나 규모에 따라 전체 평가항목을 적용하거나 특정 항목을 선택적으로 적용시킬 수도 있다.

 

LEED-ND는 다음과 같이 세 단계의 인증과정을 거친다. 이는 부동산 개발 과정의 모습과 연관되어있다.

단계1 – 조건적으로 승인된 계획

단계 2 – 미리 인증된 계획

단계 3 – 인증된 근린 개발

 

III. 고려사항들

LEED-ND를 적용함에 있어서 자연스레 어느 정도 한계가 있음을 이해하는 것이 중요하다. LEED-ND는 기존의 일반적인 지역개발계획을 대체하거나 또한 평가하기 위해 개발되지 않았고 오히려 개별 프로젝트 개발 계획에 가깝다. 만약에 도시 전체를 위한 프로그램을 찾는다면 STAR 커뮤니티 지수[1]가 보다 적합할 수 있다. 왜냐하면LEED-ND는 개별적인 개발 계획을 평가하는데 적합하고 이미 개발된 근린 지구를 인증하는 최적의 프로그램은 아니다. LEED-ND 평가 시스템은 절반 이상의 면적이 신규 건물로 이루어져있을 때 최적으로 활용될 수 있다.  

 

좋은 위치 선정은LEED-ND에 있어서 중요한 요소이다. 전제조건으로 인해서 모든 대지가 인증에 부합한다고 할 수 없다. 모든 건물이 인증을 받아야 한다는 통제보다는 인증 받는데 있어서 장애요소를 찾아내어 제거하는 것이 더욱 효과적이다.

 

어떤 특정 지역에서는 강우 유출수 같은 경우 지방 정부의 규제가LEED-ND의 그것보다 더 엄격할 수가 있다. LEED-ND의 의도는 그런 규제에 대해서 지배적이 되거나 대체하는 것이 아니라 최소한의 한계선을 두어서 모든 프로젝트가 수준 높은 기준을 갖도록 권장하는데 있다.

 

IV. 네 가지 접근방법

1) 사례로서 선도한다

전략: 목표를 세우고 그것에 전념하라

이를 위해 실마리가 될 수 있는 전략으로는 기존의 종합계획을 검토하여LEED-ND 개발에 저해가 되는 부분을 발견하여 수정 보완하는 전략이 있고, 또한 LEED-ND를 참고하여 이에 관한 정책 성명을 포함시켜서 기존의 종합계획을 보완하거나 새로운 종합계획을 고안하는 전략도 있다.

 

이를 위해 다양한 이해 당사자들이 지속가능성에 관한 지속적인 대화를 시작하는 것이 중요하다. 그런 점에서 LEED-ND는 효과적인 토론의 시발점이 될 수 있다.

 

전략: 개발할 대지의 적합 여부를 지방 자치 정부의 통제 아래 결정하라

지방 자치 정부가 지속적인 지역 개발을 장려하는 방법은 먼저 스스로가 주체가 되어 LEED-ND[2]를 활용한 적극적인 관여를 함으로써 오히려 정체되거나 지속 가능한 개발과는 거리가 먼 방식으로 개발되는 것으로부터 벗어나 의도했던 대로 소기의 성과를 거둘 수 있을 수 있다.

 

다음과 같은 질문을 검토함으로써 개발할 대지의 적합 여부를 결정할 수 있다.

1.     대지는 기존의 또는 계획된 상하수도 시설을 가지고 있는가?

2.     대지는 공지에 위치해 있는가? 이미 개발된 곳 부근인가? 아니면 기존의 또는 계획된 교통 시설에 위치해 있는가?

3.     대지는100년 기록된 범람원에 위치해 있는가?

4.     습지대나 수체가 대지 안에 아니면 부근에 위치해 있는가?

5.     멸종위기의 야생 동물이 근처에 있는가?

6.     미개발된 농지가 대지에 있는가?

 

전략: LEED-ND를 지역 계획에 통합시켜라

LEED-ND의 주요 강조점으로는 주변 환경과 부합하는 보행자 중심의 지역사회를 만드는 것이다. 평가시스템의 여러 전제조건들은 최소한의 밀도 수준, 보행 거리 범위, 그리고 도로의 연결 수준을 명시하고 있다. 대지에 맞는 계획을 수립함으로써 이러한 전제조건들을 맞출 수 있는 개발과 동시에 시장 상황에 적응할 수 있는 유연성을 허용할 수 있어야 한다. LEED-ND의 일반적인 원리와 특수한 조건들을 적용시켜 소규모 지역, 특수한 지역, 특별한 지역, 교외 지역 등과 같은 지역의 특수성에 맞춘 지속 가능한 개발을 추진할 수 있다.

 

전략: 이미 개발된 부지를 정화하라

기존 건물 사이에 건물을 짓는 경우, 대지의 토양이나 지표수가 오염되어 있어 투자를 저해하는 경우를 많이 볼 수 있다. 환경오염을 정화하고 불확실성을 제거하는 것이 장기적으로 보았을 때 지역사회 개발에 도움을 준다. 시간과 비용이 들기 때문에 각종 기관과 단체에서 재정과 기술적인 도움을 제공할 필요가 있다.

 

전략: 최신의 사회기반시설을 부지에 건설하거나 설치하라

최신 또는 개선된 사회기반시설 건설에 자금을 제공하는 것은 개발업자에게 재정적은 부담을 덜어줄 수 있다. 이러한 사회기반시설은 도로나 상하수도에 국한되는 것이 아니라 공원, 도서관, 자전거 도로와 같은 대체 운송 수단도 포함이 되며 이는 LEED-ND의 특정 항목에 점수를 얻을 수 있으며, 투자를 끌어들일 수 있도록 도와준다.

 

전략: 제안서 요청을 발표하라

프로젝트의 조달과 시공을 직접 운용하게 되는 경우가 아니라면, 제안서 요청을 전개할 필요가 있다. 기존의 대지 상황과 프로젝트의 범위에 따라서 앞서 기술한 접근방법을 통해 대지를 준비할 수 있다. 또한 프로젝트가 관계당국의 비전에 따라서 진행되는 것을 확신시키기 위해서는 이해관계가 있는 여러 공공 기관들을 포함시키는 것이 최선의 방법이다. 총 생애주기비용은 때로 전통적인 개발모델보다는 지속 가능한 개발을 통해서 줄일 수 있다. 이 경우, LEED-ND를 추구하는 개발업자의 제안서를 선정하는 것이 하나의 대안이 될 수 있다.

 

이외에도 공공 기관과 개인이 파트너쉽을 이루어 진행하는 경우 공공 교통기관, 공공 주택기관 주체로 프로젝트를 진행시킬 수 있다.

 

2) 규제장벽을 폐지하고 친환경건축을 바탕으로 한 근린개발을 용이하게 하라

LEED-ND를 지원하는 중요한 방법 중의 하나는 행정관할의 조닝코드, 조례, 그리고 정책들이 프로그램과 그 원리를 지원하는가에 달려있다. 기존의 규제들을 다시 검토함으로써 실질적인 장애 요소들을 제거하고 지속 가능한 개발의 토대를 마련해 주는 것이 필요하다. 이러한 개발을 저해하는 규제들 중에는 높은 주차 대수를 요구하거나 토지사용의 분리를 요하는 조닝코드, 그리고 태양광 패널 같은 친환경 기술의 설치를 방해하는 것이 있다.

 

전략: 조닝코드를 수정하라

조닝코드는 LEED-ND 원리를 위해 수정을 위한 시작점으로써 인식된다. 기존의 각종 규제와 LEED-ND의 요구조건들의 차이점, 예를 들면 건물 이완 거리 규정과 같은 특정 이슈로부터 복합용도 개발을 불가능하게 하는 조닝코드와 같은 부분을 발견할 수 있을지도 모른다. 만약 보다 큰 전반적인 수정이 필요하지 않은 경우에는, 기존 코드에 특정 아이템의 수정이 최선의 방법이 될 수 있다. 하지만 상당한 부분의 수정이 필요한 경우에는 보다 유연적인 조닝코드 예를 들면 기능 조닝, 건물의 용도가 아닌 형태에 기반한 조닝, 디자인에 바탕을 둔 조닝을 고려할 필요가 있다.

 

기능 조닝은 지역사회 내에서의 위치에 따라 미치게 될 새로운 프로젝트의 용도가 아닌 미칠 영향력으로 지정되며 이를 통해 지역 사회에 상당 부분 유연성을 제공한다. 예를 들어, 어떠한 프로젝트가 관계기관에서 제시한 부정한 영향을(소음, 오염, 미관) 주지 않는다면 실질적인 건물 용도는 변할 수 있다. 또한 형태에 기반한 조닝의 경우 공공영역에서 일종의 결속된 양식을 만들어야 할 경우 유익하다. 왜냐하면 형태에 기반한 조닝은 디자인 요소들 사이에서의 조화 그리고 의도된 형태와 기능에 따라 특징짓는 근린주구의 특성에 초점을 두기 때문이다. 또 다른 가능성으로는 오버레이 조닝을 통해LEED-ND프로젝트를 수행할 때 개개의 프로젝트가 조닝 변화를 찾는 필요를 없애고 지속 가능한 가이드라인들을 하나의 셋으로 묶어서 적용시키는 방법이 있다.

 

전략: 종합계획을 수정하라

LEED-ND를 지원하는 종합계획은 지속 가능한 토지 개발이라는 목표를 내포하고 있다. 예를 들어, 기존 사회기반 시설 위에 군집을 이룬 성장, 증가된 밀도, 대중 교통시설에 대한 투자, 보행자 중심의 매력적인 환경 조성과 같은 것을 들 수 있다. 만약에 기존의 종합계획이 이러한 요소를 포함하고 있다면, LEED-ND를 통해서 그 계획의 성공 여부를 평가시스템을 통해 드러난 점수로써 측정할 수 있을 것이다. 또한LEED-ND는 종합계획의 부분들과 연결된 특정 실천사항을 확인하는데 도움을 준다.

 

전략: 기후 변화 행동 플랜

LEED-ND평가시스템은 기후변화 행동 플랜에서 발견되는 일반적인 목표를 조율하는데 도움을 준다. 예를 들어, 기후변화 행동 플랜 내용 가운데 ‘증가된 대중 교통 접근’을 포함하는 경우, LEED-ND 중에서 ‘SLLc3: 자동차 의존 축소를 지향하는 위치’ 평가항목을 통해 행정기관이 특정 서비스를 제공하는 구체적인 방법을 제공할 수 있을 것이다. 또한 행정기관은 이에 대한 향상 여부를 퍼센티지로 측정하기 위해 기존의 서비스를SLLc3과 비교해봄으로써 한계선을 설정할 수 있을 것이다. 서ED-ND wnd

 

전략: 기존 근린지구를 위한 성능 측정

LEED-ND시스템은 주변 환경의 특징으로부터 상업용 건물 창문의 내용물까지 모든 분야에 걸쳐서 디테일 한 부분에 이르기까지 수 많은 부분을 다루고 있다. 그런 면에서 도심 재생의 노력이 필요한 낙후되거나 미개발된 지역의 경우, LEED-ND평가 시스템으로 기준을 삼음으로써 자칫 시작부터 방대하게만 보이는 도심 재생 프로젝트에 대해 실마리를 제공할 수 있다.   

 

전략: 친환경 건물 내지는 개발 규정을 출간하거나 수정하라

친환경 건물 규정은 친환경 지역 개발 규정으로 변모해야 하고 그렇게 함으로써 지속 가능한 대지 개발과 계획을 통한 이익을 근린 지역 규모로 얻을 수 있다. 이미 LEED 인증을 시행하고 있거나LEED 인증을 요구하는 규정을 가진 행정기관인 경우는, LEED-ND또한 포함시키는 것으로 규정을 수정할 수가 있다. 또한 LEED-ND 체크리스트를 제출하도록 요구함으로써 인증과정을 의무로 하지 않더라도 해당 프로젝트 제안서가 어떻게 성과를 낼 것인지 미리 예측해볼 수 있다. 어떤 행정기관의 경우는 인증을 요구하기로 할 수 있지만 그 기관으로부터 재정적인 도움을 받는 경우에만 해당이 된다. 그러므로 이상적인 성장 가능 지역, 예를 들어 교통의 요충지 이거나 근린 지역의 중심지에. LEED-ND를 장려하는 방법이 특별히 유용할 것이다.

 

3) 인센티브 사례

지방 정부들은 인센티브제도가 가장 효과적으로 친환경 건물과 개발을 장려하는 것으로 꼽는다. 개발업자와 건축주들이 친환경적인 방법으로 사업을 추진하는 것에 대해서 보상을 하는 것은 디자인으로부터 시작하여 시공, 그리고 건물 관리와 운용에 이르기까지 최고의 실무를 선택하는 데 있어 효과적이다.

 

친환경 개발의 이점은 측정 가능한 에너지 사용, 수자원 그리고 재정적인 절약을 넘어서서 지역사회 전체에 이르기까지 그 범위가 확대된다. 친환경 건물은 일자리를 창출하며, 사회기반시설에 부담을 줄여주며, 건강한 실내외 환경을 조성하고 유지시켜주며 지역 경제에 있어서 성장과 혁신을 불러일으킨다. 이러한 긍정적인 영향을 지방 정부는 효과적인 인센티브제도를 통해서 촉진시킬 수 있다.

 

개발 인센티브

전략: 신속한 검토와 승인 과정

검토와 승인하는 기간을 줄이는 것이 지역 개발업자들에게 매력적인 요인이 될 수 있다. 이 방법은 단순히 우선순위를 부여하는 방식으로 이루어지므로 지방 정부 입장에서는 비용이 거의 들지 않는다. 이 전략은 LEED-ND의 1단계와 2단계에 적용이 된다.

 

전략: 밀도 보너스

많은 행정 기관들은 건폐율을 증가 또는 친환경적인 개발 또는 인증여부에 따른 밀도 상향과 같은 방법을 허용한다. 높이 제한이라는 규제를 가지고 는 행정기관에서도 친환경 지역 개발의 일부분이라고 판단하면 허용 높이 이상의 개발을 허용할 수 있다. 이러한 밀도에 대한 보너스는 장/단기간에 걸쳐서 개발업자와 건축주에게 더 많은 물량의 렌트나 부동산 판매를 가능하게 해준다. 이 전략은 LEED-ND의 1단계와 2단계에 적용이 된다.

 

재정 인센티브

전략: 세금을 돌려주거나 감면하라

많은 행정기관들은 세금 환급이나 감면이라는 방법을 통해서 측정가능하고 확인이 가능한 친환경 근린지역을 달성한 개발업자들에게 확대될 수 있다. 단기적으로 보았을 때, 행정기관들에게는 비용이 들지만 시간이 흐를수록 상승하는 토지 자산 가치는 단기적인 손실을 무마시켜줄 것이다. 이 전략은 LEED-ND의 2단계와 3단계에 적용이 된다.

 

전략: 수수료를 줄이거나 면제하라

많은 행정기관들은 수수료 감면과 면제라는 방법을 통해서 친환경 지역 개발에 헌신하는 개발업자나 시공업자들에게 도움을 제공할 수 있다. 이 방법은 행정기관에 재정적인 부담이 되지만, 향후 지역사회 전체에 보다 건강하고 효율적인 건물을 제공하는 이점으로 되돌아 올 것이다. 신속한 승인과정과 함께 사용될 수 있는 이 전략은 LEED-ND의 1단계와 2단계에 적용이 된다.

 

전략: 보조금을 제공하라

지방 정부가 설립한 보조금 제도는 시공과 리노베이션 프로젝트에 참여하는 팀이 친환경적인 방법으로 전환하는데 도움을 주고 있다. 이 프로그램은 세금이나 수수료를 통해서 자금을 제공 받을 수 있고, 연방 정부나 주정부를 통해서도 제공 받을 수 있다. 이러한 보조금 제도는 고효율 건물의 디자인과 시공을 하기 위해서 보조금 형태로 제공이 된다. 이 전략은 LEED-ND의 1단계와 2단계에 적용이 된다.

 

전략: 마케팅의 도움을 주라

일부 행정기관의 경우 무료로 친환경 지역 개발에 헌신하는 개발업자나 시공업자들에게 간판이나 상 또는 행정기관 홈페이지, 그리고 언론사 매체를 통해서 부동산을 렌트를 주고 판매하는 데 보다 효과적으로 도움을 제공할 수 있다

 

4) 기술적인 지원과 교육

LEED-ND는 지속 가능한 개발은 통합적인 접근, 즉 다양한 분야에 걸친 협동과 의사결정, 기존과 미래의 조건 분석에 바탕을 둔 의사결정의 산물이어야 한다는 전제하에 이루어진 것이다. LEED-ND를 디자인하고 사용하기 위해서는 프로젝트 팀은 양질의 자료에 접근할 수 있어야 하고 지속 가능한 디자인에 숙달된 전문 인력을 구축해야 한다. LEED-ND를 수행하기 위해 저렴하고 비용이 들지 않는 방법은 기술적인 지원과 교육을 통한 방법이다. 그렇게 함으로써 검토과정을 촉진시키며, 자료 수집, 그리고 LEED-ND에 적합한 대지를 가늠할 수 있다.

 

전략: 직접적인 기술적인 지원

종종 개발업자들은 친환경 프로젝트를 수행함에 있어 망설여 지는 경우가 있다. 그것은 바로 그들 자신이 인증을 받기 위해 필요한 전제조건이나 기준들에 대해서 익숙하지 못하기 때문이다. 이와 같은 경우 지방정부 내 친환경 프로젝트를 담당하는 직원을 연락관으로 지정하도록 한다.

 

전략: 직원에 대한 일반적인 교육

검토와 승인과정에 관여하는 모든 스텝들에게 일반적인 수준의 적절한 교육을 제공하는 것은 단순하면서도 저렴한 비용으로 행정기관이 개발업자들에게나 일반인들에게 행정기관이 지속 가능한 목표에 헌신하고 있고, 새로운 프로젝트에 있어서 중요한 친환경 개발 전략을 숙지하고 있다는 것을 보여줄 수 있는 방법이다.

 

전략: 자료 편집하기

대지를 개발하는 프로젝트들, 특히 LEED-ND의 경우 프로젝트 대지와 그 주변의 특성에 대해서 높은 수준의 정보에 대한 접근이 필요하다. 그러므로 행정기관에서 인증절차를 위해 필요한 자료들을 하나로 묶어주는 역할을 통해 프로젝트 팀을 도와줄 수 있다. 만약에 이러한 정보시스템이 구축되어있지 않은 경우, 이를 미리 구축함으로써 향후의 프로젝트에 대해서 매우 요긴하게 사용될 것이다.

 

전략: 적합한 대지 식별하기

행정기관에서는 다섯 가지의 SLL전제 조건들을 적용함으로써 가장 적합한 대지를 파악할 수 있을 것이다. 이러한 전제 조건을 이루는 항목들에는 중에서는 대중 교통 기관과의 접근성, 상하수도 시설, 지역사회 기관들, 이미 개발된 대지(에 대해서는 우호적이고); 멸종위기의 종이 서식하는 지역, 습지대와 수체; 토지의 특성; 홍수 지역(에 대해서는 피해야 하는)을 들 수 있다. 위의 전제조건들을 통한 분석은 친환경 개발 가능성 있는 대지를 파악하고 개발업자들에게 새로운 프로젝트를 추구할 때, 위치에 대해서 보다 심사 숙고할 수 있도록 하는 안내하는 지침서 역할을 할 수 있다.

 

전략: 미국그린빌딩협의회 지부와 협력하기

그린빌딩협의회에 소속되어있는 다양한 배경을 가진 지원자들의 도움을 통해 LEED-ND의 내용을 조닝 플랜이나 건축 인허가 과정에 통합하여 정책을 만들 수 있다. 또한 강연을 통한 교육이나 매체를 통해서 지역사회에 지속 가능한 개발에 대한 관심을 불러일으킬 수 있다.

 

V. 시민의 참여

시민의 참여는 특정 프로젝트나 지속 가능한 개발을 촉진시키기 위한 규범이나 정부의 노력에 지대한 영향을 미치는 요소가 될 수 있다. 시민단체나 다른 이해관계가 있는 단체는 지방 정부와 협력자 관계로 구축하여 주요 정책의 변화에 대해서 진행하는데 도움을 받도록 할 필요가 있다. 이를 통해 지방 정부는 지역사회가 주도하는 계획과정을 통해서 개발 사업에 대한 저항을 줄일 수 있다. 이와 같은 시민의 참여를 통해서LEED-ND와 지역사회 사이의 상관관계를 평가해보거나, LEED-ND에 있는 주요 원리들을 이끌어내어 비전을 표현하며, 기존의 지역 개발 계획을 LEED-ND 평가 시스템으로 자체 평가할 수도 있다.

 

▣ 원문제목 : A Local Government Guide to LEED for Neighborhood Development

 

▣ 원문의 주요목차*******************************************************************

I. 서론

II. 근린 개발을 위한 친환경건축디자인의 기본요소들 

III. 고려사항들

IV. 네 가지 접근방법

     1) 사례로서 선도하라

     2) 규제장벽을 폐지하고 친환경건축을 바탕으로한

        근린개발을 용이하게 하라

     3) 인센티브 사례

     4) 기술적인 도움과 교육

V. 시민의 참여

VI. 참고 자료