1. 개요

도시에서의 주택 공급은 지자체에 의한 공공 주택이 큰 역할을 담당해 왔다. 특히 전후의 주택난 시대나 고도 성장기의 도시지역으로의 인구 유입기에 양질이면서 저렴한 주택의 제공을 통해 사회의 안정과 발전에 공헌하였으며, 또 지역 활성화에도 기여해 왔다. 그러나, 최근 공공 주택을 둘러싸고 노후화나 내진성의 문제를 비롯한 지자체의 재정난으로 갱신의 어려움 등이 지적되고 있다.

지자체에서는 공적 재산 활용의 관점에서 매각이라고 하는 수단을 강구할 수 있지만, 본 연구에서는 편리성 높은 지역에 입지한 공공 주택이 많은 것을 응시해, 공공 주택이 장래의 지역 활성화로 연결되는 전략적이고 유연한 방책에 대해 제안한다.

2. 임대 주택의 스톡 활용 계획

공공 주택은 저소득층을 위한 도(道)나 시(市)의 공영 주택 외에, 중산층을 위한 주택이 있지만, 그 중에서 도시재생기구(UR, 대도시나 지방 중심 도시에서의 시가지 정비 개선이나 임대주택의 공급 지원, 임대주택 관리를 목적으로 설립된 국토교통성 소관의 독립행정법인)의 임대 주택의 스톡 활용의 새로운 방향성에 주목하였다.

도시재생기구는 “UR 임대주택 스톡 재생？재편 방침”(2008년 2월)에서 종래의 중견 소득자층 세대를 중심으로 하는 공급으로부터, 민간 주택 시장에서 자력 확보가 어려운 고령자나 육아 세대를 중심으로 한 지원이나, 도시의 복지적 거점으로 재생한다는 방침을 제시하고 있다.

<도시재생기구 임대 주택의 스톡 활용 계획>

○ 공공 임대 주택으로서의 세이프티 넷(Safety net) 기능의 강화

- 중견 소득자층 세대를 중심으로 하는 공급으로부터 민간 주택 시장에서 자력 확보가 어려운 고령자？육아 세대 등으로의 대응 중점화

○ 지역의 주택정책 과제로의 확실한 대응

- 주생활 기본계획, 지역 주택 계획 등으로의 대응으로, 배리어 프리화율의 향상 등에 확실하고 본격적으로 대응

○ 도시의 복지 거점으로서의 스톡의 재생

- 지역의 소중한 자산인 스톡을 도시의 복지 거점으로서 재생

- 기존 건물의 전용(轉用)이나 재생 지역의 거점이 되는 시설의 도입을 도모

- 옥외 녹색 환경을 계속적이고 적절히 관리？정비

3. 퍼실리티 매니지먼트에 의한 시영 주택의 관리

어려운 재정 속에서 공적 재산의 갱신과 관련한 비용 절감이나 예방적 보전, 장래를 응시한 전략적인 계획에 근거한 유지 관리？갱신 등의 추진이 요구되고 있다. 이를 위해서는 다른 지자체나 공적 운영 주체와의 새로운 협동을 추진하며, 민간의 자금？경영 능력？기술 등을 적극적으로 도입하는 것이 필요하다.

오사카(大阪)시는 3,125개의 시설건축물, 총건평 1,600만㎡의 많은 스톡을 보유하고 있으며, 그중 시영 주택은 1980년 이전의 새로운 내진 기준을 만족시키지 않은 건물이 연면적 기준 44.7%에 이르고, 이 가운데 건축 후 30년 이상 경과한 것이 43% 이상을 차지하고 있어 향후 재건축이나 대규모 개수 등에 소요되는 비용의 증대가 예상되고 있는 상황이다.

이에 2006년 2월에 시설 정비의 방향을 검토하는 “자산 유동화 프로젝트 시설팀”을 설치해, 종합적인 시점에서 종합적인 유효 활용을 도모하는 것은 물론, 해당 구역이나 도시의 장래 수요 등을 응시한 전략적인 퍼실리티 매니지먼트(Facility management)에 의한 활용 추진을 도모하고 있다.

4. 구역의 특성이나 요구에 따른 도시 기능의 도입

(1) 임대주택을 활용한 육아 지원

도시재생기구는 임대 주택의 스톡 활용 계획 중에서, 고령자 지원과 육아 지원의 방침을 제시하고 있다.

예를 들어 단지 내의 방을 개축하는 등 유아의 일시 보육이나 아동 보육, 부모와 자녀를 대상으로 한 교류 사업 등, 비영리법인 및 지역과 협력해 다양한 육아 지원 사업을 하고 있다.

(2) 재건축 시의 잉여지에 민간 집합주택 등을 도입

공공 주택의 건물이나 부지의 자유로운 활용은 공영주택법의 규제가 있어 곤란하지만, 개축 시에 토지의 고도 이용에 의해 잉여지를 창출해 도시나 해당 구역의 특성에 따른 새로운 기능을 도입하는 사례를 볼 수 있다.

오사카시에서는 보다 많은 시민으로부터 호응을 받는 “시민 주택”으로의 재편을 목표로, 공공 주택의 재건축 잉여지를 활용한 양질의 민간 집합주택이나 생활 편리 시설의 도입에 의해 구역의 활성화를 도모하고 있다.

도쿄도는 저출산 대책이 매우 중요한 과제의 하나가 되고 있는 가운데, 도시 재생 용지를 활용한 프로젝트에서 육아 세대가 입주하기 쉬운 임대주택을 공급하고 있다. 또, 주변 시설을 보완하는 의료나 보육의 기능을 정비해, 육아 세대가 안심하고 쾌적하게 살 수 있는 마을 만들기를 목표로 하고 있다.

(3) 공공 주택 스톡에 복지적 기능 및 교류 기능의 도입

공공 주택은 주택의 세이프티 넷(Safety net)을 기본으로 운영되고 있지만, 2007년 4월의 “공영 주택에서의 목적 외 사용 승인의 유연화(국토교통성)”가 제시되어 지방공공단체에서의 공공 주택의 본래의 목적을 방해하지 않는 범위에서 유효하게 활용함으로써 지역 재생을 지원하고 있다.

공공 주택을 주택 이외의 용도로서 목적외 사용하는 경우에는 (1)공공 주택의 본래의 입주 대상자의 입주를 저해하지 않고, (2)공공 주택의 적정 그리고 합리적인 관리에 지장이 없는 범위 내이며, (3)지역 주민을 위한 커뮤니티 거점 등 지역의 교류나 활성화에 불가결하고, (4)해당 용도를 충당하는 적당한 건물이 없고 자치회 등을 통해 단지의 입주자의 요망 등을 따르는 것을 요건으로 제시하고 있다.

이 후, 고령자？육아 지원과 같은 복지정책과 주택정책이 제휴한 대처가 증가해 주로 비영리단체나 임의단체에 의한 고령자나 육아 지원과 커뮤니티가 활성화하고 있다.

(4) 산업 인큐베이션 기능의 도입

공공 주택의 목적외 사용으로의 새로운 기능의 도입은 주로 고령자나 육아 지원이 주가 되고 있기 때문에, 건물 1층의 빈 주택이 활용되고 있다. 그러나 실상은 건물 1층으로의 입주 희망자가 적지 않고, 엘리베이터가 없는 공공 주택에서는 고층에서 빈 주택이 발생하고 있다.

고층의 빈 주택의 활용은 폐교를 활용한 산업진흥의 인큐베이션 기능의 도입 사례를 참고할 수 있다. 향후, 현행법 개정 등에 의해 목적외 사용의 범위가 넓어지면, 교통 편리성이 높은 공공 주택의 고층의 빈 주택이나 재건축 전의 건물의 잠정 활용 등으로 산업 인큐베이션 기능 등을 도입한 구역의 활성화 가능성도 검토할 수 있다.

5. 공공 주택 스톡을 활용한 도시 창생을 위한 제언

(1) 규제완화를 비롯한 유연한 정책조정에 의한 도시 창생

공공 주택 스톡의 활용에 의한 매력적인 도시를 만들기 위해서는, 공영 주택법의 규제완화에 의한 유연한 시책 외에 도시계획, 산업진흥, 복지 등의 정책을 종합적으로 전개한다.

(2) 운영 주체간의 경계를 넘는 스톡의 종합적 활용

근접해 입지하고 있는 공공 주택을 종합적으로 파악하고 활용을 도모한다.

(3) 재건축 시, 입지 조건, 장래성을 근거로 한 우선 순위의 검토와 민간투자의 유도

철도역으로부터 도보권 내에 입지한 교통 편리성이 높은 재건축 예정인 공공 주택은 통합에 의한 용도 폐지나 토지의 고도 이용에 의한 재건축을 우선적으로 실시해, 잉여지에 민간투자를 유도한다.

(4) 도시 창생에 이바지하는 다양한 기능의 도입

공공 주택의 목적외 사용의 규제를 완화해, 고령자？육아 지원 등의 복지적 기능이나 단지 내외의 교류 기능의 도입 외에, 산업 인큐베이션 기능의 도입 등 다양한 기능의 도입을 도모한다.

(5) 장래의 마을 만들기를 응시한 전략적 계획

공공 주택의 재건축이나 용도 폐지에 의해 창출된 잉여지의 매각은 교통 인프라의 정비 계획을 근거로 하는 등 장래 수요의 확대를 응시해 전략적으로 실시한다.

▣ 원문제목 : 公的住宅ストックの活用と更新に着目した都市創生のあり方の？究