1. 고도성장기 이후의 주택시장의 추이

(1) 2009년도 착공은 45년만에 저수준으로 하락

주택착공수는 고도성장기 말기인 1972년도에 피크(연간 착공 호수는 187만호)를 기록한 후 제1차 오일쇼크로 급감하였다. 그 후 1970년대 후반은 150만호 전후 수준으로 회복하였지만, 1980년대 전반에는 120만호를 기록한 시기가 있었다.

1990년대에 들어서 버블붕괴 후에는 전체 주택착공은 감소를 보였지만, 주택가격의 하락 진행 및 경기대책으로서 주택 론 감세 확충과 한신대지진 등의 복구에 따른 착공 및 소비세율 인상 전의 수요 증대 등이 있었기 때문에 1996년도에는 전체 착공이 163만호로 회복되었다. 그 중 자기거주용 주택(자가, 분양)의 합계도 100만호에 도달하는 추이를 나타내었다. 

2003년도부터 경기회복기이었던 2006년도까지 임대가구 및 분양주택이 리더역할을 하면서 4년 연속으로 증가하였으며, 주택착공은 129만호까지 증가하였다. 2009년도의 주택착공은 하계(7~9월)에는 일시적으로 70만호의 저수준까지 감소하였다. 그러나, 2010년 1~3월 주택착공은 83.7만호로 회복하였으나, 2010년 4~6월의 주택착공은 76.0만호로 아직까지 상승기조에 있다고 볼 수 없는 심각한 상황이다.

중고(기존) 주택시장은 그 동향 파악을 목적으로 한 통계는 기본적으로 없으며, 중고시장의 규모와 동향은 파악하기 힘들다.

착공변화의 배경으로는 주택가격, 땅값의 변동에 대한 주택 취득자의 심리면에서의 반응도 존재한다. 본 보고서에서는 인구 및 세대수를 주택수요의 요인으로서 중시하고 있지만, 실제로는 주택가격의 예상 및 중기적인 주택가격 변동에 기초한 가격 상승 및 하락의 심리적인 감각에 의한 주택취득의 유행과 반대로 매도의 분위기가 형성된다. 맨션 및 건물 등의 분양주택을 중심으로 과대수요를 예측한 착공증가 및 과잉재고의 발생도 있다고 인식하고 있다. 

(2) 민간 차입은 증가하고 있지만, 총 주책 차입금 잔고는 증가가 멈추었다.

1980년도 가계의 주택 차입금 잔고는 43.8조엔이었지만, 1985년도에는 65.1조엔으로 증가하였고, 1990년도에는 109.6조엔으로 100조엔을 넘어섰다. 또한, 1995년도 150.8조엔이었으며, 2000년도에는 183.3조엔에 이르렀다. 즉, 가계의 주택 차입금 잔고의 대명목 GDP 비율은 1980년도에는 17.7%이었지만, 2000년도에는 36.4%로 두 배 증가하였다. 

민간 금융기관은 1990년대부터 개인 금융전략을 강화하였으며, 그 중심에는 주택 론을 확립하였다. 주택 론센터 등 전담채널의 증설 및 인원의 증원배치 등으로 경영자원의 배분을 실시하였으며, 금리면을 포함한 다양한 주택 론 상품을 개발 및 판매하였다.

1980년도에 30.6조엔이었던 민간 금융기관으로부터의 주택 차입금 잔고는 계속적으로 증가하였다. 1990년도에 100조엔(103.8조엔)대로 상승한 후 2000년도 이후에도 구(旧)주택금융공사로부터의 차환(借換)도 적극적으로 수행하면서도 잔고는 계속적으로 증가하여 2009년도 말에는 155.7조엔이 되었다.

그 후에는 고금리 시대로 접어들면서 주택금융공사 차입금의 차환이 실시되어 조상상환(繰上償還)이 진행되는 한편, 2001년도부터의 “재정투자, 융자개혁”을 기본으로 “특수법인 합리화 계획(2001년 12월에 각의 결정)”에서 업무 축소, 주택금융공사 폐지(2006년 말)가 명확하게 되어 공적부문으로부터의 주택 차입금 잔고는 2000년도의 76.9조엔을 피크로 지속적으로 감소해 왔다. 2009년도 말에는 31.5조엔이 되어 가계의 주택 차입금에서 차지하고 있는 공적부문의 비율은 16.8%까지 저하되었다.

2. 주택시장의 영향요인

(1) 30~44세층이 주택 취득의 주요 연령층

주택시장은 신설주택과 중고주택으로 나누어지지만, 모두 30대(30~39세)층 및 그 연령층보다 5세 위인 30~44세층이 주요 취득 연령층이다. “주택 토지통계 조사” 자료에 의하면, 조사시점에서 젊은층과의 차이는 있지만, 신설주택의 취득에서 30~44세층이 차지하는 비중은 45~50% 정도이다.

또한, 중고주택의 취득에서는 50세 이하의 구성비가 신설주책에 비해 크다. 이것은 중고주택의 취득을 통한 주택전환 수요를 반영하고 있는 부분이 있다고 생각되지만, 30~44세의 비율도 전체의 40% 정도를 차지하여 주요한 취득 연령층이라는 것은 변함없다.

시계열로 비교하면 주택 취득은 저령화의 경향이 있다. 세대주 연령이 30세 전반(30~34세) 취득자의 구성비가 상승하고 35~39세가 피크의 연령층이 되고 있다. 2003년 조사에서는 20대를 포함한 30대층까지의 구성비가 29.6%이었지만, 2008년도 조사에서는 39.1%로 10포인트 가깝게 상승하였다. 또한, 이러한 저령화만이 이유는 아니지만 고용자 소득의 감소도 있어 주택 취득자의 연수 분포는 낮은 연수입 방향으로 이동하는 경향이 보인다.

(2) 주요 취득 연령층의 인구감소와 세대수 감소

국립사회보장 인간문제연구소의 예측에 의하면, 앞으로 10년간은 30~44세층의 인구가 대폭 감소할 것이라고 한다. 이미 감소가 시작되고 있는 30~39세층의 인구는 2009년 1,839만명에서 2019년도에는 1,444만명으로 20%, 400만명 가깝게 감소할 것이다. 마찬가지로 30~44세층의 인구도 30대 인구의 감소가 주요 원인이 되어 2009년 2,700만명에서 2019년에는 2,298만명으로 약 15% 400만명 정도가 감소될 것으로 예측하고 있다.

국세조사에 의하면, 1960년에 2.254만 세대이었던 일반 세대수는 2005년에4,906만 세대로 약 2.2배 증가(이 기간의 연평균 증가율은 1.7%)되었다. 단, 연간 증가율은 1990년대 전반에 세대 독립의 증가에 따라 일시적으로 1.5% 전후로 일단 높아진 후 최근에 1% 정도까지 하락되었다고 추계되었다. 국립사회보장인구문제연구소의 예측에 의하면 일반 세대수 증가의 둔화경향이 지속된 후 2015년의 5,060만 세대를 피크로 소폭이지만 감소로 전환될 것으로 예측된다. 

(3) 주택 스톡(호수 및 빈집) 등의 경향

1968년 조사에서 2,559만호 이었던 전국 주택호수는 세대수의 증가를 배경으로 2008년 조사에서는 5,759만호로 2.25배 증가되었다. 이것에 대해 일시적인 현재 주거자 등을 제외한 거주호수는 1968년의 2,420만호에서 4,961만호로 증가하였지만, 주택호수의 증가가 거주호수를 상회하는 빈집 호수는 증가하는 형태가 되었다.

1968년과 1973년 조사에서는 자가와 임대주택 등으로 나눈 빈집 호수의 조사 자료가 없지만, 그 당시에 전체적으로 5%대이었던 주택 전체의 “빈집율=빈집/총 주택호수”는 2008년에 13.1%로 상승하였다.

2008년 조사와 이전조사(2003년)를 비교하면 주거호수는 277만호 증가하였지만, 주택호수는 그것을 상회하는 370만호 증가하였다. 그 결과, 빈집수는 2003년과 비교하여 97만호 증가하여 약 756만호가 되어 계산상 빈집 비율은 2003년 12.2%보다 상승하여 13.1%가 되었다.

당분간 인구 구성상 많은 비율을 차지하고 있는 세대의 주택 취득 수요가 잔존하고 있기 때문에 주택착공이 지속될 것으로 생각된다. 그러나, 2015년 이후에는 저출산 등의 영향으로 세대수가 감소로 전환될 것으로 예상된다. 따라서, 신세대로부터의 독립à단신 세대 생활(임대주택 거주)à결혼, 가족증가 등에 의한 주택 니즈의 강화à자기 주택의 취득이라는 지금까지의 도식과 일치하는 주택수요는 감소하고 있다고 보는 것이 타당하다. 주택잉여의 도래라고 단순하게 말할 수 없지만, 인구 및 세대수의 감소에 의한 장기적인 주택 스톡의 증가에 대한 필요성은 감소된다. 한편, 중고 주택 스톡이 앞으로도 지속적으로 증가하고 있기 때문에 국민경제적으로 자원과 자산의 효과적인 활용이라는 점에서 중요한 과제가 된다.

(4) 개축 니즈(needs)의 동향

각종 조사에 의하면, 호건주택의 개축전 연수는 평균 30년이라고 알려져 있다. 따라서, 철골계를 제외하고 신축 후 30년을 경과한 주택이 증가하는 것은 일반적으로 잠재적 개축 니즈의 증대로 이어질 것으로 생각된다.

개축 시기에 이르렀다고 생각되는 주택 스톡은 증대하고 있지만, 개축의 움직임은 현재 상당히 둔하다. 예를 들면, 국토교통성 “주택착공에 의한 재건축 상황의 개요”에 의하면 주택을 신설함에 있어서 동일 부지내에서 재건을 위해 종전의 주택을 제거한 후 착공하는 “재건축”호수와 개축 호수는 감소경향에 있다. 따라서, 재건축 주택의 주택착공호수에 차지하는 비율인 “재건축율”도 저하되고 있다. 

개축 감소의 배경에는 개축 전 주택의 건축연수의 장기화를 들 수 있다. 주택 성능의 향에 따라 스크랩(scrap) & 빌트(built)의 페이스가 빨라진 주택건축에서 변화가 발생하고 있을 가능성이 있다. 개축 전 주택의 건축연수가 장기화되고 있는 이유로는 내구성 향상보다 재건 시기의 조정 및 연장이 가능하게 되었다는 것을 들 수 있다. 또한, 소득의 장기 침체, 고령화의 진행에 따른 고령자 주거세대의 증가도 개축을 표면화시키지 않는 요인이라고 생각된다.

건축 후 30년 이상이 경과된 주택 스톡의 증가에 따라 개축의 잠재적 니즈는 증대할 것이다. 장기적으로는 고도 성장기 이후에 건축된 맨션 등의 집합주택의 개축 니즈도 현재화 될 것으로 예상된다. 장기적으로는 소득환경에 많이 영향을 받을 것이며, 경기회복에 따라 연기된 개축 니즈가 현재화하는 것을 기대할 수 있다. 그렇지만 주택의 내구성 향상 및 고령화의 진행 등의 면에서 개축의 현재화는 신중하게 검토할 필요가 있다.

3. 주택시장의 장기전망

시뮬레이션에서는 중기적으로 110만호 수준으로 회복할 것으로 예측되었다. 그러나, 2010년 후반부터는 30~44세 인구의 감소가 지속되어 일반 세대수 등의 인구 요인이 마이너스로 작용하여 성장률의 저하 및 금리가 현재보다 상승하는 것에 영향을 미쳐 2019년도에는 69만호라는 계산결과가 나타났다. 추계오차(±1σ)를 고려하여 상하폭을 보더라도 2010년대 후반은 불황에 의한 쇼크의 영향을 받아 현상을 하회할 가능성이 상당히 크다고 생각된다.

추계식에 기초한 시뮬레이션 결과이지만, 주택착공의 장기 전망은 불확실한 것으로 나타났다. 또한 시뮬레이션에서는 개축 수요의 현재화가 적용되어 있지 않다. 1970년대 후반 이후에 건축된 목조주택 이외에 그 이전의 고도성장기에 건축된 맨션 등 집합주택의 개축도 진행하는 것으로 상정한 것은 주택착공의 상승요인으로 기대된다.

주택 취득의 주요 연령층 인구 및 일반세대수의 감소 등 인구적 요인에 비춰 생각하면 주택수요의 감소는 피할 수 있으며, 소득, 고용창출과 관련한 경기불황 요인도 주택투자를 제어하는 방향으로 작용할 것으로 생각된다.

주택취득의 주요 연령층인 30~44세층 인구가 대폭 감소함과 동시에 세대수는 2010년 후반부터 감소로 전환될 것으로 예측하고 있다. 이것에 의해 주택 수요의 불황은 피할 수 없을 것이다. 현재 주택착공의 하락은 세계적인 동시 불황의 쇼크에 동반된 이례적인 것으로 중기적으로 주택시장에는 회복의 움직임이 예상되지만 2010년 후반에 다시 불황에 접어든다는 우려가 크다.

주택 론 수요도 중기적으로는 회복될 것으로 예상되지만, 2010년 후반은 다시 축소될 것으로 생각된다. 신축 및 중고를 합한 주택 론의 대응 니즈는 장기적으로도 15~20조엔 규모를 유지하는 큰 대출마켓으로 양질의 주택 론을 획득하기 위한 추진은 중요하다. 한편, 일정한 내구성과 질을 가진 중고 주택 스톡은 지속적으로 증가하고 있다. 그것을 자원 및 자산으로서 유지관리하고 매매를 활성화시켜 효과적으로 활용해 나가는 것이 요구된다. 간(菅) 정권의 신성장 전략에도 언급된 것과 같이 중고 주택 스톡의 활용을 위한 행정기관의 지원이 강화되는 것은 확실하며, 그것에 맞춰 중고 주택 론 및 리폼 론의 대응 강화가 금융기관의 과제로서 인식할 필요가 있다.

주택 론은 고객과의 거래에서 수익획득에 반드시 필요한 상품이다. 주택 론을 획득하는 것에 대한 여부가 그 후 거래의 가능성에 큰 영향을 미친다. 주택 론 시장에서는 경쟁이 더욱 격화되는 것이 예상되지만, 장기간에 걸친 주택 론의 거래에서 다른 금융의 거래로의 파급 및 종합거래의 전개 등 장점이 많기 때문에 앞으로도 중요한 핵심이 될 것이다.

▣ 원문제목 : 住宅市場の現状と長期展望