일본건설업연합회는 2011년 4월 1일에 일본건설업단체연합회, 건축업협회, 일본토목공업협회 등 세 개 단체가 합병하여 탄생한 업계단체이다. 그 중 건축업협회는 2008년 2월에 새로운 “ BCS 행동계획”을 정하고, 그 중 “지속 가능한 건축에 의한 지구환경에의 공헌”을 제시하였다. 이 지속 가능한 건축에 대해서는 2008년도에 설치한 지속 가능한 건축 특별위원회에서 환경을 배려한 설계 및 시공을 추진함과 동시에 CASBEE(건축물 종합 환경성능평가시스템)의 이용촉진을 추진하여 신축 건축물에 대한 대응에 대해 성과를 거두고 있다.

그리고, 이 협회는 다음 단계로서 기존 건축물에 대한 지속 가능한 건축에 대응하기 위해 2009년 10월에 그 구체적인 방법으로서 “종합개수”라는 사고방식을 제시하고 2010년 4월에 지속 가능한 건축기획부회를 설립하였으며, 7월에는 그 아래에 종합개수전문부회를 설치하였다.

본 보고서는 이 전문부회가 사무실 빌딩을 대상으로 하여 빌딩 소유자의 니즈(needs)에 대응한 복수의 메뉴를 제시하면서, 조건에 맞는 높은 부가가치를 제공할 수 있는 종합개수의 존재방식을 고찰하였으며, 그 효과의 검증과 과제의 해결책에 관해서 검토를 수행한 내용을 정리한 것이다. 본 보고서를 통하여 사무실 빌딩의 개수에서 종합개수가 사무실 빌딩 소유자의 선택사항 중 하나로 자리매김 할 것으로 기대한다.

■ “종합개수”의 사고방식

지금까지 기존 건축물에서 일반적인 개수는 내진개수, 에너지효율개수, 배리어프리화와 같은 개별과제별로 실시되는 사례가 대부분을 차지하고 있다. 이중에는 에너지효율개수로서 효과가 있는 기구의 교환만이 실시되어 수년 후에는 시스템 전체의 갱신이 필요하게 되는 등 결과로서 반드시 건축물 전체의 장수명화로 이어지지 않는 사례도 나타나고 있다.

이번, 동 협회가 제안한 종합개수는 종래 과제별로 실시해 온 개수를 일괄적으로 실시하여 총 비용의 저감, 총 공사기간의 단축을 도모하면서, 건축물의 자산가치 향상을 목표로 하는 것이다. 그러나, 건축물의 소유자 입자에서 보면, 개수 시에는 과제별 개별개수와 비교하여 공사지출액이 증가하고 전체 공사기간도 장기화되어 많은 자금조달을 필요하며, 장기간 휴업 없이 작업을 해야 하는 등 문제도 발생된다. 따라서, 종합개수에 관해서는 개수 시 비용면, 공사기간면의 효과뿐만 아니라 개수 후에 건축물의 품질, 자산가치가 향상됨으로써 소유자가 혜택을 받을 수 있는 큰 장점을 명시할 필요가 있다.

■ 기대되는 효과와 과제

▷ 총 비용의 저감, 총 공사기간의 단축

종합개수는 개별로 개수를 중복하지 않고 일괄적으로 개수를 실시하여 관리비를 비롯한 각종 비용의 절감을 도모하여 총 비용의 삭감이 가능하게 된다. 마찬가지로 공사기간에 관해서도 가설 등 준비공사의 빈도를 억제하고 효율적으로 다양한 개수공사를 일괄적으로 추진하는 것이 가능하기 때문에 총 공사기간의 단축에도 도움이 된다. 반면, 많은 공사비용을 조달할 필요가 있어 휴업기간이 장기화되면 금리 비용의 증액, 휴업과 관련된 기회비용의 손실 증가가 우려된다.  

본 보고서에서는 가상의 건축물을 설정한 후 일괄적으로 개수공사를 실시할 경우에 빌딩 소유자가 받을 수 있는 비용면에서의 혜택은 직접공사관계비에 한정 지어 검증을 실시하였다. 종합개수에 관해서는 개별기수를 중복할 경우와 비교하여 건축물 전체의 대용연수 연장을 보다 확실하게 하는 것이 가능하여 장래 현금흐름의 연장 등과 같은 효과가 기대된다. 반면, 많은 공사비를 조달할 필요가 있으며, 공사기간의 장기화에 의한 세입자 보상 및 공사기간, 세입자 재모집기간의 손실비용의 증가가 우려된다.

▷ 유지관리비용의 삭감과 에너지효율의 향상 및 이산화탄소 배출량의 저감

종합개수의 실시에 의해 기존 건축물의 설비기구를 최신의 에너지절약형 기구로 전환하고, 경우에 따라서는 외벽의 단열성 향상을 실시함으로써 유지관리 비용의 삭감과 에너지 효율의 향상 및 이산화탄소 배출량의 저감이 예상된다.

2010년 4월 1일부터 “개정 에너지절약법”이 실시됨과 동시에 일정량 이상의 에너지를 사용하는 기업에 대해서 종래의 공장, 사업소 단위의 규제가 아니라 기업 전체로서 생산시설 이외의 사무실 빌딩 등도 포함된 에너지 사용효율의 향상이 요구된다. 이것을 위해 본 보고서에서는 개수공사 실시 후의 운용단계에서 실제 모델 건축물에 관한 기존의 설비기구를 연속적으로 이용한 경우의 관리 비용, 광열비용 등의 유지관리 비용 및 에너지 사용효율과 비교하여 종합개수에 의한 효과를 계산하였다. 

▷ 자산가치의 향상

2011년 3월 시점, 도쿄 비즈니스지구의 사무실 빌딩 공실율은 평균 9.19%이며, 그 중 기존 대형빌딩의 공실율은 8.97%이다. 이것은 신축 대형빌딩(21.725)과 비교하면 낮은 수치이기 때문에 평균 임대료는 17,338엔으로 신축빌딩의 75% 수준이다. 종합개수에서는 건축물의 기능을 일괄적으로 높임으로써 자산가치가 향상되기 때문에 임대빌딩의 경우에는 가동률의 저하를 회피할 수 있다고 상정하고 있다. 본 보고서에서는 자산가치의 개념을 제시한 후에 일정 조건의 사례 검증을 실시하여 종합개수와 자산가치 향상과의 상관관계를 검증하고 있다.

▷ 종합개수의 필요성

일본에서는 대량소비, 대량폐기에 의한 폐기물 처리문제가 심각화되고 있으며, 저출산 고령화가 진행되고 있는 상황에서 건축물의 경우도 스크랩(scrap) 및 빌드(build) 흐름형 사회에서 스톡(stock)형 사회로의 전환이 요구되고 있다. 건축 스톡형 사회를 대비하여 약 80억m2의 기존 건축물 중 신내진기준 시행 전에 시공된 건축물은 약 25억m2이 될 것으로 추계되어 기존 건축물에 대한 내진 보강 촉진이 큰 과제가 되고 있다.

또한, 이산화탄소 배출량의 경우, 건축관련 배출비율은 약 1/3을 차지하고 있으며, 신축 건축물의 시공단계, 운용단계에서 이산화탄소 배출량은 대폭적으로 감소하고 있으며, 기존 건축물의 운용단계에서 배출량은 증가경향을 나타내고 있다. 정부에 의한 2020년까지 온실가스의 대폭적인 삭감목표가 설정되어 있는 상황에서 일본의 환경부하에의 저감목표를 실현하기 위해서는 매년 신축되는 건축물에의 대책과 함께 압도적인 스톡량을 가진 기존 건축물에의 대응이 요구되고 있다.

특히, 2011년 3월의 동일본 대지진 재해의 발생 이후, 건축물의 “안전, 안심” 및 “전력절약, 에너지절약”에 대한 빌딩 소유자 등의 의식이 높아져 매우 중요한 문제로서 구체적인 검토가 추진되게 되었다. 이러한 상황에서, 내진개수를 중심으로 환경성능 개수 등을 함께 실시하는 종합개수를 제안하는 의식은 지금보다 더 크다고 생각된다. 건축업협회로부터 주요한 건축사업을 이어받은 일본건설업연합회 건축본부도 계속적으로 종합개수의 확립과 그 보급에 대응하고 있다.

■ 보고서의 구성

이번 보고서는 종합개수의 대상으로서 다음과 같은 건축물을 설정하여 “마케팅”, “세제 보조제도”, “자산가치”, “투자합리성”이라는 각 측면에 대해 검토하여 실재 사무실 빌딩을 모델화 한 종합개수의 적용을 위한 제안을 수행하였다.

▷ 건물용도: 사업용 사무실 빌딩을 주요한 대상으로 하지만, 자사 빌딩도 포함한다.

▷ 건물소재지: 수도권

▷ 개수조건: 세입자가 입주한 채 개수를 전제로 한다.

일본 건설업연합회의 전신 중 하나인 건축업협회에서 2010년 7월에 설치된 ‘종합개수전분부회”는 지금까지의 전문부회와 다르게 회원기업의 리뉴얼 관계, 사업개발 관계, FM 관계 등의 다양한 부서와 관련된 전문성이 높은 위원에 의해 구성되어 “종합개수”라는 새로운 분야의 확립을 위해 활동하는 것이 특색이다. 전문부회에서는 사무실 빌딩을 염두에 두고 빌딩 소유자가 기존 건축물의 개수를 수행할 때, 종래와 같이 장기 수선계획에 기초하여 개별개수 및 법의 요청에 의한 부분개수를 수행하는 것이 아니라, 함께 다른 개수도 실시하는 종합개수의 경우가 건축물의 안전성을 확보하고 에너지절약, 이산화탄소 삭감 성능을 높인다. 또한 투자에 관해서도 경제합리성이 뛰어나고 건축물의 자산가치 향상에 연결되는 것으로서 검증을 수행하였다.

본 보고서의 제1장에 기록된 현재의 심각한 부동산 시황은 빌딩 소유자가 건축물의 성능을 유지하기 위해 수선을 실시하는 것 이외에 세입자의 니즈를 충족시키기 위해서 내진개수, 개별공조, 입구 개량 등을 우선시켜야 하는 상황이다. 한편, 개정 에너지절약법에 대한 대응 및 CASBEE의 취득과 같은 건축물의 환경성능의 향상과 관련된 개수를 실시한 경우, 그 비용은 세입자 부담으로 전가되지 않고 빌딩 소유자 자신이 부담하게 된다. 따라서, 일부 빌딩 소유자를 제외하고 환경성능을 높이지 개수로의 투자는 실시되기 어려운 환경에 있다고 말할 수 있다. 

추가로, 빌딩의 공실률이 항상화하고 있어 대규모 개수를 실시하는 경우에는 “거주하면서 개수”가 전제가 되며, 빌딩 소유자로서도 “개수 공사기간의 장기화는 피하길 원한다”라는 의사가 있기 때문에 개별개수와 비교하여 공사기간을 필요로 하는 종합개수의 적용은 많은 장애요인이 존재할 수 있다.

이러한 좋은 않은 시장환경에서 빌딩 소유자에게 종합개수에 대한 이해를 바라기 위해서는 우선, 제2장에 제시한 공적인 세제 및 보조제도의 확충에 의한 종합개수의 실시에 대한 인센티브를 부여하는 것이 필요하게 되었다. 본 보고서에서도 제안하고 있지만, 종래의 제도를 기본으로 하면서 복수의 개수를 실시한 경우에는 세제 및 보조제도를 중시하여 혜택을 받을 수 있도록 구조를 바꿔 종합개수에 대응하는 것이 가능하게 되었다.

또한, 세제에 관해서는 “비주택”까지 그 대상범위를 확대시킴으로써 종합개수의 실시를 위한 효과적인 인센티브가 될 것이다. 종합건설회사로서도 개별개수와 비교한 종합개수의 장점을 빌딩 소유자의 니즈에 대응하여 명시할 필요가 있다. 제 4장에서 개별개수를 장기수선계획에 따라 진행하는 것보다 종합개수의 경우가 공사를 효율적으로 추진할 수 있어 건축물의 라이프사이클에서 개수공사비의 총액을 저감하는 효과가 있을 것으로 추정하고 있다.

제 5장에 제시한 것처럼 종합개수에서도 “미니멈(minimum)”, “베이식(basic)”, “옵션(option)”과 같은 다양한 메뉴를 제시하고 있지만, 각각의 비용과 효과를 객관적으로 명시하면서 빌딩 소유자의 니즈에 맞는 종합개수를 제안해 나가는 것이 중요하게 되었다. 그 의미로 종합개수는 각 빌딩 소유자의 니즈에 보다 다양한 메뉴가 존재한다고 말할 수 있다.

종합개수에 의한 자산가치의 향상은 제 3장에서 “(종합개수 실시 후의 장래 현금흐름의 현재가치 – 종합개수 비용 + 보조금 및 세제 우대) – (종합개수 전의 장래 현금흐름의 현재가치)”로 정의하였다. 임차료 및 가동률 향상에 직접 관련되기 어려운 개수일지라도 세입자에게 구매력이 있는 건축물 사양 및 디자인 향상 등의 개수를 종합개수의 메뉴에 추가함으로써 자산가치의 향상을 기대할 수 있다. 종합개수는 개별개수를 반복한 경우와 비교하여 건축물 전체의 물리적, 기능적, 경제적인 잔존 대용연수의 연장을 보다 확실하게 함으로써 장래 현금흐름의 연장 및 유지 향상에 도움이 되는 효과적인 수단이라고 말할 수 있다.  

건축 스톡형 사회의 도래에 의해 보다 장기적으로 건축물의 질을 확보하기 위해서는 준공시에 작성한 장기 수선계획에 기초한 부분적인 수선을 반복하는 것보다 대규모 수선 등을 할 필요가 있을 시에 건축물 전체의 시점에서 복수의 개수를 효과적으로 실시하는 것이 효과적인 대응이라고 말할 수 있다. 특히, 내진개수를 실시하는 경우에, 환경성능의 향상을 위한 개수와 외관 등의 개수를 동시에 실시하는 것은 건축물의 질을 유지하는 측면과 자산가치 향상의 측면에서 종합개수의 채용을 검토할 가치는 충분히 있다고 생각된다.

본 보고서에 기재한 보조금 및 세제우대부터 자산가치 향상에 이르기까지 내용을 체계적으로 설명하고 니즈에 대응한 종합개수 메뉴 효과를 정량적으로 명시하면서 빌딩 소유자의 이해를 얻는 것이 앞으로의 종합개수의 보급을 향한 과제이다.

▣ 원문제목 : 『総合改修』の効果と課題について