서문

우리의 주거공간 확장과 유동성의 정착화가 진행되는 동안 지구의 환경과 다른 동식물의 최소한의 생활공간은 점점 더 위협받고 있다. 이러한 지구의 정화능력과 한계를 무시하는 개발이 계속된다면, 인류는 그에 수반되는 환경변화와 자연재해 그리고 그에 따른 피해들을 감수해야 할 것이다. 또한 원료 사용에 있어서도 우리는 한계점에 이르고 있다. 이에 따라 많은 에너지와 공간을 필요로 하던 이전의 시공방식과 오래된 기술들에 대한 개선이 요구되고 있으며 나아가 우리의 생활방식과 주거모델에 대한 대안 또한 요청되고 있다.

이 보고서의 목적은 바로 이러한 문제제기에 대한 하나의 답안으로써 이른바‘지속가능성 시나리오’를 제시하고 있다. 이 시나리오의 기본 원칙으로‘녹색 초지에서 주거중심지로’, ‘신축보다 기존의 주거지 우선 개선’등이 제시되고 있다.

 

1. 필요지역 연구접근법을 통한 지속가능한 개발의 발전

1.1 필요와 자연 자원

인간은 무수히 많고 다양한 필요 사항들을 (예로써 의식주, 직업, 의사소통 등) 가지고 있다. 이를 만족시키기 위해 우리는 경제활동을 하며 그와 동시에 자연자원을 사용하고 있다.

그러나 점점 증가되고 높아지는 인류의 요구사항들은 자연 자원들 뿐만 아니라 전체 지구의 환경을 한계에 몰아갈 뿐만 아니라, 이는 다시 우리 세대의 복지와 안녕을 위태롭게 하고 있으며 나아가 우리 다음 세대의 삶의 터전을 위험하게 한다.

 

1.2 지속가능한 발전의 중심사상

자연은 스스로 정화할수 있는 시공간적 여유가 필요하며, 그를 통해 우리 또한 우리 삶의 공간을 보장받을 수 있다. '벌목은 나무가 자라는 만큼만 할 수 있다.‘는 말은 제한된 벌목만을 의미하는 것이 아니라 친환경적인 방법의 벌목도 포함하고 있다. 중요한 것은, 자연 자원을 사용하며 활용한다는 것은 바로 우리가 그만큼의 공간과 에너지 그리고 재료들을 소비한다는 뜻이며 그에 따른 오염 물질들도 배출한다는 것이다.

우리의 행위는 항상 경제적, 사회적 그리고 환경적인 작용을 갖고 있으며, 생태계는 그 안에 일종의 틀을 제공하고 있다. 겅간한 자연환경을 고려하지 않는 경제란 있을수 없으며, 따라서 지속가능한 발전은 언제나 친환경적임을 뜻한다. 독일연방환경청에선 이와 같은 기본 생각들을 다음과 같이 정리하였다: '자연의 부담능력의 한계는 마치 해면의 부표(浮標)와 같아서, 우리에게 우리의 자연환경을 위태롭게 하지 않으면서 경제적이고 사회적인 발전의 길을 제시한다.’

 

1.3 필요지역 접근법

필요지역 접근법 연구를 위해 몇 가지 중요한 논제들이 명확히 세워져야 한다.

·         현재의 환경자원 상황은 어느 정도인가?

·         이미 이루어졌던 제안들은 지속가능한 발전에 맞추어 충분했는가? 무엇이 더 실시되어야 하는가?

·         평가분야의 각각의 제안들은 어떤 식으로 환경소비를 줄일 수 있는가?

·         제시된 대안들을 실행하기 위해선 누가 관련되며 책임을 지게 되는가?

·         실행과정에서 발생되는 문제나 장애들을 어떤 식으로 극복할 수 있는가?

·         이상적인 가정아래, 어느 정도까지 환경자원의 소비를 줄일 수 있는가?

 

이와 같은 문제제기를 배경으로, 독일연방환경청 산하 생태연구소에서 새로운 분석기법을 개발하였다: 이른바 '필요지역연구를 목적으로 하는 물질흐름분석‘ 이다. 이 분석법은 인간의 필요사항들을 보여주는 동시에 그것을 충족시킬 수 있는 방법들을 고려하고 있다. 이와 같이 수요와 공급을 서로 맞추어, 보다 효율적인 자연 자원의 사용을 제시한다.

물질흐름분석에는 먼저 두 가지 중요한 과정이 선행되어야 하는데, 현황조사 와 그에 따른 시나리오작성이다Szenariorechnungen. 이 분석과정을 통해 어떤 부분에서 환경부담을 줄일 수 있는지를 제시한다. 그 다음 단계로 관련 자치단체, 사업시행자, 해당지역의 주민들 등에게 실행안들이 제안된다. 이와 같이 물질흐름관리가 이루어진다. (도식 참조)

도식 1. 필요지역의 물질흐름관리 과정

(출처: Nachhaltiges Bauen und Wohnen, 역자 번역)

 

2. 필요지역 '건축과 주거“

2.1 연구범위의 제한

방대하고 복합적인 주거지 특성을 고려해, 시공간적으로 제한된 연구 범위가 필요하다. 그와 더불어 다양한 건축물 유형과 기반시설, 활동들 또한 제한되어야 한다 (이와 관련해 제 3장 2절에서 다시 설명).

시나리오 작성과정에서 건물 및 기반시설의 전체 순환과정과 그에 수반되는 물질흐름들 (원자재 사용 및 재활용, 보수 및 폐기에 이르는 전 과정), 특히 건물 난방에 소모되는 에너지사용량 등이 중요하게 고려된다.

 

2.2 지금까지의 개발

2차 대전 직후 독일의 건축정책에서 핵심사항은 가능한 빠르게 그리고 많은 주거지의 신축 및 복구였다. 90년대에 이르면서 동서독 양측 모두 여러 이유로 다시 한번 신축붐이 일게 된다.

그러나 독일통일 이후 이러한 상황은 변화하게 되었고, 특히 2003년부터는 인구감소(이민자 감소도 포함) 가 두드러지게 나타나고 있는 상황이다. 이러한 요인들은 주거지 개발정책과 도시 구조에도 영향을 주고 있다: 신축 건물 지역들은 경제적으로 우세한 대도시 밀집지역(예로 뮌헨, 함부르크 또는 라이프치히 등)에서 보여지고 있으나, 다른 한편으론 인구 감소 지역들에선 점점 더 많은 주거 및 산업시설들이 비어가고 있다.

그럼에도 불구하고 여전히 주거공간에 수요는 높으며, 특히 전환되는 생활과 주거모델에 따라 주거공간에 대한 질적인 요구도 높아지고 있다.

 

2.3 환경자원 사용

2000년도 독일의 주거지 및 교통영역에만 소요된 일일 필요면적은 약 130 헥타르 였으며, 이는 180개의 축구경기장에 해당하는 크기이다. 이중 가장 큰 부분(약 40%)은 주거지 용도였다. 그 안에는 주거지 난개발 또한 포함되고 있다. 이에 따른 부작용으로 토지 기능의 저하가 먼저 나타나는데, 빗물 및 지하수의 정화 및 정화작용의 저하가 그 예이다. 무분별한 주거지 난개발은 또한 자연경관을 해치며, 특히 신도로 또는 신철로 건설 등에 의해 보존가치가 높은 자연경관이 절단되거나 교통소음이 발생하게 된다.

고층건축 및 지하건축 분야에서 2000년 한 해 동안 원자재로서의 무기물질(석회, 모래, 자갈, 점토 등)들이 약 50억 톤 가량 사용되었다. 이 수치는 지난 2010까지 약 60억 톤으로 증가했다. 이는 전체 소모되는 무기물질 자원들의 약 85 %를 차지한다. 2004년 건축폐기물의 양은 약 70만 톤이었으며, 그 중 재활용된 양은 70 %에 그친다. 이는 결과적으로 기존의 건물들을 좀더 효과적으로 사용하는 것이 최선의 자원 절약의 길임을 보여주고 있다. 특히 기존 건물의 난방 방식 개선이 효율적인 에너지사용 대안의 관건이 되고 있다.

 

3. 시나리오 - 가능한 개발의 모델화

3.1 시나리오 가정

시나리오 가정을 통해 특정한 시공법과 건축자재들이 결정되고, 이것은 내외부적 개발과 보수/신축의 우선순위에 까지 영향을 미치게 된다. 현실에 부합되는 시나리오 가정을 위해, 관련된 다양한 분야의 지식들과 관계자들에 의해 다음과 같은 지침들이 마련된다.

·         환경보호: 에너지 효율적인 보수, 현대적인 주택기술, 재생가능한 에너지원

·         토지보호: 기존 이용지의 효율적인 사용, 점진적인 밀집화와 용도전환, 보다 적은 면적에 보다 효과적인 건축양식

·         자원보호: 기존건물의 보수와 현대화, 자원절약적인 시공법과 재활용, 재성장하는 자원의 사용

이를 통해 지속가능한 시나리오를 작성하게 된다. 동시에 다른 한편에선 현재까지의 현황파악과 흐름의 분석을 통한 참조시나리오 또한 작성될 수 있다.

참조 시나리오는 현재 상황에 기반을 두고 작성되기 때문에, 앞으로도 지금까지의 상황이 계속해서 진행될 것을 예측한다. 이 시나리오에서 중요한 것은 시행주체나 해당 주민들의 행동패턴이 변하지 않을 것이라 가정하는 것이며, 이는 예를 들어 어떤 해당지역의 기본 정책 '녹색 주택‘ 이 앞으로도 확실히 진행된다는 예측을 담고 있다. 이와는 다르게, 지속가능한 시나리오는 제시되는 대안들을 적절히 가정안에 반영한다. 특히 여기에는 패시브 하우스 표준화 및 시장화가 중요 가정사항에 포함된다.

 

3.2 시나리오 작성

이 과정에서는 특히 'BASiS-2.0‘으로 명명되는 컴퓨터 프로그램이 효과적으로 사용될 수 있다. 기존의 주건현황을 모델화하기 위해, 먼저 기존의 주택 군들이 (2000년 기준, 독일의 주택 군은 약 37백 만개로 집계됐다) 필수불가결하게 파악되어야 한다. 특히 이 과정에서 각기 상이한 건축물들의 주요 건축부재와 건축자재들 또한 각기 다른 건물타입(예를 들어, 단독 혹은 다세대주택 등) 에 따라 파악, 정리되어야 한다. 한 이 과정에서 저에너지하우스나 패시브하우스 등의 새로운 건축 타입이 신축활동의 모델화를 위해 추가된다.

이와 같은 건물타입의 파악과 유형화 작업을 통해 구체적인 생산과정과 건축활동을 파악할 수 있게 되며, 이는 다시 구체적인 환경자원 사용 및 그에 따른 오염물질의 방출을 가늠할 수 있게 해준다. 이에 따른 결과들은 앞으로의 전망에도 유용하게 사용될 수 있는데, 예로써 구체적인 연구/사업 대상지의 이산화탄소 방출량, 토지이용 또는 원료소비 등을 예측할 수 있게 된다.

 

3.3 시나리오 결과

·         이산화탄소 방출

참조 시나리오 및 지속가능한 시나리오 결과에 따르면, 2025년까지 이산화탄소 방출량은 약 20 % 가량 줄어들 것으로 예측되고 있다. 이 예측의 가장 중요한 근거로, 매해 기존 건축물의 1 퍼센트율씩 에너지 효율적인 개량 및 보수가 이루어진다는 가정이 세워진다. 특히 지속가능한 시나리오에 따르면 이산화탄소 방출량은 약 50 % 가까이 감소된다. 단, 전제조건으로 매해 2,5%의 건물들에 전반적인 에너지효율적 개보수가 이루어져야 한다.

또한 이와 같은 결과들에 따라 이산화탄소 방출감소 대책에 대한 새로운 목표수치들이 세워지는데, 독일의 경우 2020년까지 40% 가량 감소시킨다는 수치가 세워졌다. 이러한 구체적인 목표수치를 통해 더욱 구체적인 환경보호 목표를 달성할 수 있게 된다. 시나리오 결과는 주거건물이 이산화탄소 방출량을 감소하는데 가능 큰 가능성을 갖고 있음을 보여주고 있는데, 동시에 지금까지 미개척 분야로 남아있음도 보여주고 있다. 

·         토지이용

토지이용 파악 시 먼저 주택용지의 기본 토지면적과 내부 교통로 면적이 고려된다. 그 외 공공 교통로 면적이나 공공용지(학교, 유치원 등) 및 기타 용도의 토지면적은 제외된다.

참조 시나리오에 따르면, 매일 사용되는 토지면적의 감소량은 2000년 31 헥타르에서 2025년 27 헥타르에 그칠 것으로 예측된다. 상대적으로 적은 신축활동 및 인구변화가 그 요인이 되고 있다. 지속가능한 시나리오에서는 보다 현저한 토지사용의 감소가 예측되는데, 2025년의 일일 토지사용 면적은 약 5 헥타르까지 감소될 것이다. 주요인으로, 도시 근교지방과 농촌 전원지역에서의 토지사용이 아주 적게 나타날 것이기 때문이다.

독일의 지속가능한 전략의 목표로 다음과 같이 제시되었다: 독일의 주택지 및 교통면적의 증가를 2020년 까지는 일일 최대 30 헥타르로 제한시킨다. 2000년의 일일 사용면적은 약 130 헥타르였다. 목표를 달성시킨다면 약 77 % 가량의 토지면적이 절약되는 셈이다.

·         원료소비

주책 건축분야가 다른 분야와 가장 두드러지게 구분되는 것은 바로 상당량의 무기물질(모래, 자갈, 진흙, 석회, 자연석 등) 사용에 있다. 2000년 독일의 경우 무기질의 원료 수요는 약 269백만 톤에 이르렀다.

참조시나리오에 따르면 2025년까지 무기질 원료소모량이 약 8,5 % 가량 감소할 것으로 예측된다. 이는 무엇보다 인구변화와 그에 따른 신축활동의 감소에 원인을 두고 있다. 지속가능한 시나리오에 따르면 이 수치는 약 33 %까지 감소할 것으로 예측된다. (약 4배 가량의 차이가 발생한다.) 여기에는 기존 주택건물의 질적인 개보수가 결정적인 요인으로 작용하며 이는 기존 건물의 매력을 높이기도 한다.

원료 소비에 있어서 중요한 사항은 기본적으로 새로운 건축은 지양하는 것이다. 주거지의 확장은 더 나아가 기반시설 확장 및 그에 따른 무기질 원료의 수요의 확장을 의미하기 때문이다.

·         결론

참조 시나리오에 의한 수치들이 제시하는 것은 처음에 언급되었듯, 지금까지의 현황이 앞으로도 계속될 것이라는 예측이다. 다시 말해 지금까지의 제한되지 않는 난개발이 앞으로도 계속될 것이며, 이에 따른 무기질 원료의 사용에 있어서도 크게 감소하지 않을 것이라는 전망이다. 따라서 이는 중장기 환경보호 목표를 이루기에는 적합하지 않는다.

이에 다르게 지속가능한 시나리오는 환경보호의 목적을 이루기 위한 해결 방안들을 제시하고 있다. 그러나 다양한 시너지효과를 얻기 위해서는 각각의 방안들이 서로 맞물려 적절히 이루어져야 한다.

 

4. 시나리오에서 실행으로

지속가능한 시나리오에 의해 제시된 해결 방안들은 앞으로 어떤 방향의 정책들이 세워져야 하는지 가리키고 있는데, 이는 두 가지 기본 원칙으로 정립된다.

  ○ 녹색초지에서 주거지역으로의 귀환

  ○ 신축보다는 기존의 건물 개선

구체적으로 이는, 첫째 개보수 및 현대화 작업을 통한 기존 건물의 질적 향상, 둘째 새로운 환경디자인을 통한 전체 주거지역의 매력도 향상, 셋째 불필요한 주택결원 상황의 지양을 의미한다.

 

4.1 시행수단

·         법적 수단

장기적인 국토이용계획, 건축법, 조세 및 세입자 법률 등을 통해 친환경적인 건축 및 주거 개발의 기반이 마련될 수 있다. 다음의 사항들이 법적 수단에서 고려되어야 한다.

○ 국토이용 및 상위 건축 법률 마련 시, 아직까지 주거지로 개발되지 않은 토지상의 건축 행위에 대해 단호한 금지 입장을 취하는 동시에 이러한 토지들에 적합한 건축적 사용가능성을 파악하고 적용한다.

○ 상위 법률에서부터 지역 토지이용계획안에 이르기까지 일관된 원칙들이 적용되어야 한다.

○ 토양보호 조항 강화를 통해 자연경관 지역에 침투해가는 난개발을 방지한다. 이에는 특히 자연보호를 위한 환경규제안이 보다 효과적인데, 새로운 지역개발 시행 시 파괴될 자연경관을 해당지역 혹은 다른 지역에 복구해 그 수나 양을 맞추는 방안이다.

○ 조세 및 세입자 법률에서는, 건물 소유주의 기존 건물에 대한 에너지 효율적인 개보수 행위에 대한 보상의 차원으로서 조세 삭감 등의 방안을 마련할 수 있다.

○ 추가적으로 에너지절약 규정안이 있다. 독일의 경우 에너지절약 규정안은 2009년부터 2012년까지의 건축물들의 에너지수요를 매해 평균 30%씩 줄인다는 항목을 제시했다. 특히 (독일의 경우) 패시브하우스는 신축뿐만 아니라 기존의 건축물에도 기술로 적용될 수 있다는 것을 기본 전제로 삼고 있다.

 

·         법적수단의 예

독일의 국토이용에 관한 법률들로는 우선 주정부차원의 국토이용계획이 있고, 각 지방정부차원의 지방개발계획 및 지역개발계획들이 있다. 이 계획안들의 핵심사항은 주거지, 기반시설 및 자연녹지에 대한 기본적인 지정과 이에 따른 인구고밀집 지역 및 밀집 지역 그리고 전원지역의 구역화 및 확정작업이다. 보다 이상적으로는 이 계획안들에 구체적인 숫자들, 예를 들어 해당지역의 최대한의 주거지수요 및 가능한 건축밀도 등이 제시되는 것이다.

인구고밀도 지역의 건축 밀도는 1 헥타르당 약 50 에서 100개의 주택건축이 그에 따른 기반시설을 고려했을 때 적합한 수이다.

·         경제적 수단

지속가능한 건축과 주거지 개발에 있어서 유용한 경제적 수단으로는 조세 또는 보조금 제도를 들 수 있다. 여기서 중요한 것은 차별화되지 않은 지역개발이나 추가적인 주택지 개발에의 공공자금 투입을 지양하는 것이다. 이는 보다 친환경적인 정책들에 공공자금이 투입되어야 함이며, 특히 기존 건물의 에너지 효율적인 개수보 정책의 현실화 및 제도 정착을 위함이다.

또한 도시계획, 주택 및 경제촉진책들도 주거정책에 있어서 지속가능한 목표들을 더욱 강하게 지향해야 한다.

·         경제적 수단의 예: 소득세

기존 주택의 개보수시 주택 소유주나 투자자에게 일종의 면세 혜택 또는 장기 세금 분할납금의 혜택을 부여함으로써 보다 적극적인 정책을 수행할 수 있을 것이다.

·         교육정책적 수단

교육정책적 수단은 다른 수단들을 보다 효과적으로 수행하는데 도움을 주는데, 초·중 등 및 고등학교, 나아가 대학기관에 이르기까지 특별한 교육프로그램들이 (예를 들어 미래지향적인 건축 및 주거) 실행되어야 한다.

○ 모두에게 접근 가능한 정보제공의 장으로써 인터넷 공간이 활용될 수 있다. 여기서는 건축 및 주거 분야의 전반적인 정보 및 규정들에 대한 쉬운 이해가 제공되어야 한다.

○ 에너지 효율적인 난방 및 효과적인 경제운영에 관한 정보들을 제공하며 이에 대한 상담센터 등이 마련되어야 한다.

○ 공모전이나 마케팅적인 홍보 등이 전개되어야 한다.

○ 에너지수요 증명제의 실시: 에너지수요 증명제는 보다 확실하고 신빙성을 제공한다. 이를 통해 주택 소유주, 세입자, 임대 및 임차인 등에게 해당 주택물의 에너지면에서의 질적 상태에 대해 보다 확실한 정보들이 제공되며 이는 주택시장에서의 결정적인 요인들 중의 하나가 될 것이다. 이것은 일종의 건물등록증과 같아서, 여기에는 해당 건축물의 계획 및 건축에서 개보수 그리고 철거에 이르기까지 중요한 정보들이 기록된다. 특별히 사용된 자재 및 건축 구조 그리고 발생되는 건축폐기물에 대한 정보들도 포함된다.

·         에너지증명서

다음에서 제시되는 그림은 독일에서 실행되고 있는 주택 건물에 관한 에너지 증명서이다. 이 증명서에는 몇 가지 중요 정보들이 기록된다.

○ 매해 일차에너지수요 및 최종에너지수요 대비 에너지 수요

○ 최종에너지수요는 난방, 환풍 및 온수를 위한 매해 필요한 에너지량을 알려준다.

○ 일차에너지수요는 각각 사용된 에너지원에 (목재, 가스, 재생에너지 등) 대한 일종의 사전연쇄 과정(탐사, 생산, 유통, 전환)을 고려한다.

○ 추가적으로 일차에너지수요에서 이산화탄소 방출량도 자발적인 의사에 따라 기록된다.

(출처: Nachhaltiges Bauen und Wohnen)

4.2 행위/참여자

·         중앙정부/연방주

중앙정부는 법적, 경제적 그리고 교육적인 수단의 제공에 중요한 역할을 담당한다.

○ 중앙정부는 장기적이며 친환경적인 개발정책의 기본틀을 제공한다.

○ 국가 보조금정책은 환경정책의 주요 도구로 쓰일 수 있다.

○ 토지세는 토지의 광범위한 이용보다는 제한된 토지의 집중적인 사용을 추구하도록 해 보다 효율적인 토지사용을 지향한다.

○ 소득세 중 특히 기존의 부동산취득에 관한 항목에서, 에너지 효율적이며 보다 질적인 개보수 및 현대화 작업의 필요한 비용을 감안해 2년에서 5년에 나눠 지불하는 혜택을 주도록 한다.

○ 모든 건물에 에너지수요증명서를 필수불가결한 첨부사항으로 법적 규정을 만든다

○ 재건축을 위한 차관제도: 이산화탄소-건물개보수 프로그램. 국가 보조금으로서 기존 건물의 에너지 효율적인 개보수 정책을 위한 차관제도이다. 이 제도를 통해 보다 적극적인 개보수 정책을 추진함으로써 궁극적으로는 이산화탄소 방출량도 줄이는 목표를 달성하게 된다. 동시에 이를 통해 새로운 일자리도 창출하게 된다.

·         지방정부

지방정부 역시 중앙정부와 비슷한 역할을 담당하는데, 특별히 법률 규정 마련에 있어서 중앙정부와 함께 중요한 역할을 하게 된다. 예를 들어 교육정책 분야에 있어서 지방정부는 해당 지역의 독립된 법률 제정을 권한을 가진다.

○ 지방정부의 지방개발계획안들에는 구체적인 건축 밀집도 등과 함께 주택정책적으로 지속가능한 목표들이 된다.

○ 특히 기존의 환경부담을 경감시키는 가능성들을 조사하며 이에 따른 주요 대상지역을 확정한다.

○ 자연경관보호 차원의 규제안들에 있어서 지방차원의 확실한 규정안을 마련해 개발을 통해 파괴 및 손상될 수 있는 자연 경관의 균형적 보상을 지향한다.

독일 지방정부의 하나인 슐레스빅-홀슈타인(Schleswig-Hostein) 주는 이미 1999년부터 지속가능한 건축과 주거정책을 실시해 모범적인 예가 되고 있다. 다음은 그 동안 실시해 효과를 거두었던 정책들이다.

○ 기존의 다층건물의 단열방식 개선 및 신축 시 패시브하우스의 표준화를 통한 에너지절약정책

○ 자발적인 건물 증명서의 개발 및 테스트를 통한 기존 건물의 질적향상 지향

○ 지속적인 모니터링 과정

○ 지방정부 차원의 '에너지 의식적인 건물현대화 공모전‘의 개최

○ 전문인 양성을 위한 대학 내 '지속가능한 건축과‘ 신설

·         지방정부산하 지역자치단체

지방정부 산하의 개별 지역 및 단체들에선 보다 구체적인 지역토지이용이 계획된다. 따라서 여기에는 지역자치단체 뿐만 아니라 토지 혹은 주택 소유자 및 세입자로 구성된 개별 기관들이 함께 참여하게 된다.

종종 상위 계획들과 혼선을 빚거나 상반되는 계획들이 이 과정에서 발생되기도 하므로, 이 단계에서는 상위계획과 지역의 구체적인 계획들의 적절한 연결 및 의사소통이 원활히 되어야 한다

·         가장 작은 자치단체 단위

가장 작은 자치단체 단위는(우리나라의 경우 시, 구 등이 해당될 것이다) 중앙 상위계획에서부터 지방 하위계획에 이르기까지 제시된 규정 및 정책들의 실행에 있어서 가장 핵심적인 위치라 할 수 있다. 특히 매력적인 도시 및 지방으로의 개선 및 지속가능한 기존의 도심과 지역의 개발을 지향하는 데 핵심 사항을 둔다.

○ 주거주변지역 개선

○ 개인자동차 사용의 지양 및 대중교통수단의 강화

○ 녹지 확대

○ 휴경지의 효과적인 이용

이 단계에서는 특히 다음과 같은 것들이 가능한 정책들이다.

○ 토지세의 집행을 통한 보다 효율적인 토지이용의 추구

○ 기존의 토지 및 건축물들의 현황의 기록: 특히 인구변화와 그에 따른 인구예측 고려, 경제적 강점 및 약점의 분석, 모델을 통한 가능한 개발의 정보화 등을 포함한 일종의 토지대장 작성

○ 외곽이 아닌 내부로의 개발을 지향하는 원칙에 입각한 도시개발계획, 토지이용계획 및 도시/건축계획의 작성

○ 해당 지역의 철거건물, 건축지 사이의 조각땅 및 휴경지에 관한 적절한 프로그램의 개발

○ 녹지 경관의 개선 및 교통 통제 지역 정책을 (예를 들어 30km zone) 통한 주거지 환경 개선

·         건축설계가 및 건축시행주 그리고 주택건설회사

미래의 주거방식 및 행태에 있어서 직접적으로 새로운 관점과 비전을 제시할 수 있다는 점에서 건축가 및 건축시행자들 또한 지속적인 건축 및 주거에 중요한 참여자이다. 이들은 다음과 같은 사항들을 담당할 수 있다.

○ 이용자 중심의, 유연하며 수요에 응하는 주택단면도 및 건축물 형태의 제공

○ 환경적인 전문성의 지속적인 개발

○ 건축시행 이전의 건축 제반사항에 관한 고려: 건축자재, 상품 그리고 이들의 친환경성 등

○ 건축물의 전체 생존기간(즉, 건설에서 이용 그리고 철거에 이르기까지)을 고려한 가능한 적은 면적 및 적은 에너지 그리고 적인 원자재 사용에 관한 계획 및 건설

○ 추가적으로 에너지수요증명서의 작성 및 장기적인 보관작업

○ 에너지 절약적인 주택으로서 패시브하우스 등의 개발

·         주택소유주 및 소유기관

이들은 다음과 같은 사항들을 실시 할 수 있다.

○ 주택의 개보수 및 현대화 작업의 추진 및 극대화

○ 세입자들에게 건축실시 사항들에 관한 알림 및 실행 시 참여 유도

○ 국가 공공기관과의 협력

○ 보다 효율적인 주택직무 수행을 위한 일종의 서비스대행의 실시

·         직접 주택에 거주하는 소유주 및 세입자

이들은 다음과 같은 점에서 적극적인 활동을 할 수 있다.

○ 주거면적의 개인적 수요에 따른 적합화 및 경우에 따라 이주의 고려

○ 주거지에서 짧은 유동선(직장, 쇼핑, 여가시간 등) 및 보다 좋은 대중교통 연결지의 선택

○ 개인주택 혹은 아파트 선정에 있어서 보다 저렴한 난방 비용을 고려

○ 에너지수요증명서에 관해 묻고 건물증명서의 개발을 촉진시키기

○ 해당 지역의 평균 난방비용의 문의 및 해당 건물과의 비교

○ 에너지상담센터 등의 이용

 

4.3 개별 행위자들의 이해관계를 넘어서는 실행방안의 예: 투자자 및 사용자 간의 딜레마를 바꾸는 윈윈상황(win-win-situation)의 모색

기존 건물의 에너지 효율적인 개보수 정책을 추진하는데 있어 가장 큰 걸림돌은 바로 투자자 및 사용자 간의 딜레마이다. 종종 건물소유주는 이러한 정책을 추진하는데 필요한 경비를 부담하는 것에 있어서 준비되지 않는 경우가 있다. 마찬가지로 세입자 또한 이러한 경비부담에 있어 필요의식을 느끼지 않는 것이 대부분이다.

이러한 딜레마를 해결하기 위해서는 다음과 같은 사항들이 고려되어야 한다.

○ 건물 소유주에게는 필요한 경비들을 소모하는데 대한 보상효과가 있어야 한다: 소유주가 직접 거주하는 경우 직접적인 난방절감비를 경험할 수 있어야 한다. 임대하는 경우 적합한 새로운 새입자를 찾을 수 있어야 한다. 따라서 이 경우 개보수에 드는 비용은 경우에 따라 앞으로의 집세변화에 반영되게 된다. 독일의 경우 세입자보호법에 따라 개보수의 전체 비용 중 최대 11%까지 매해 집세에 부과할 수 있다.

○ 한편으로 소유주는 개보수 실행 후 새입자에게 이러한 현대화 작업에 대해 증명해야 한다. 이는 또한 법적 장치안에 마련되어, 경우에 따라 새입자는 소유주에 대해 법적 권리를 행사할 수 있다. 그러나 이러한 경우 소유주는 적극적이고 합법적인 개보수를 실시하거나 혹은 아예 개보수에 대해 고려하지 않고 지금까지의 현상태를 고수할 수도 있다.

○ 이러한 딜레마를 해결하기 위해, 우선 지방자치단체의 규정안이 필요하다: 주택의 단열기술과 방법들을 하나의 기준으로 정해 실제 주택임대가에 반영해 일종의 '환경적인 임대료현황표‘를 작성한다. 단, 이 과정에선 지방자치단체 뿐만 아니라 주택소유주 및 세입자들도 함께 관여해 객관성을 보장해야 한다.

○ 이러한 친환경적 임대료현황표는 소유주에게는 에너지 효율적인 주택을 추진하는데 보다 적극적인 동기를 부여하며, 세입자들에게는 보다 확실하고 객관적인 평가자료를 제공해 궁극적으로 양쪽 모두의 이익을 추구하게 된다.

○ 이것은 에너지수요증명서에도 동일하게 적용된다. 이 증명서를 통해 소유주는 객관적으로 증명할 수 있으며 이는 합법적으로 건물 임대료에 반영된다. 또한 이러한 증명서를 받는 다는 것은 궁극적으로 해당 건물이 친환경적인 정책에 부합된다는 것을 보여주므로 환경의식적인 관점에서 더욱 매력도가 높아진다.

○ 또한 세입자에게도 결국 친환경적이며 에너지 효율적인 개보수 정책은 긍적적으로 작용한다: 기본적인 집세가 오르겠지만, 이 작업을 통해 매해 절약되는 난방비용을 감안하면 결국 세입자도 비용을 절감하게 되기 때문이다. 그러나 이러한 개보수 작업에 관해선 모든 해당 관련자들에게 적절한 시기에 모든 필요한 정보들이 제공되어야 한다.

 

5. (앞으로의)전망

지금까지의 난개발 등은 돌이킬 수 없겠으나, 앞으로의 개발에 있어서 우리는 현대적인 기술 및 우리의 행위에 있어서 변화를 일으킬 수 있다.

시나리오 결과들이 보여주는 것은, 결국 어떤 정책들이 어떻게 맞물려 추진되는가가 지속가능한 개발의 관건이라는 점이다. 신축 행위들은 보다 많은 가치 높은 토지 및 많은 양의 원료를 소모한다. 또한 기존의 건축물들은 필요이상의 많은 에너지를 소비시키며 이는 환경파괴적인 방출의 원인이 되고 있다.

건축 정책에 있어서 새로운 방향의 설정 및 추진은 필수불가결한 사항이 되고 있다. 또한 그에 필요하고 해당되는 것들은 여전히 무궁무진하다.