서론

 

대도시의 대규모 가로를 조성하기 위해서는 그 도로 사이에 그 높이만 으로도 위용을 자랑하며 그리고 인접한 공간, 빌딩, 주택 및 상업 환경에 어울리는 규모와 안전 하고 안락한 보행환경에 기여하는 빌딩을 건설하는 것이 필요하다. 고층빌딩이 대도시 조성 및 대규모 도심발전에 기여하기 위해서 필요한 규정을 새로운 고층빌딩을 설계하는 설계자에게 제공하기 위하여 본 기고문에 소개한다.

 

이 규정들의 목적은 새로운 고층빌딩이 도심지를 안락하고 역동적이며 다양성이 풍부한 대도시화 하는 데 긍정적으로 기여할 수 있도록 지속적인 영향력을 행사하도록 하는 데 있다. 이 규정들은 대도심의 비젼 즉, 입지조건, 지형조건 및 도심의 고층빌딩 구획 및 중층 빌딩 구획 등으로 구분되는 빌딩의 높이 등과 연관 지어 고려하여야만 한다. 규정에 별도로 “예외조항” 이라는 문구가 없으면 본 규정들은 모든 고층빌딩에 적용된다.

 

1. 기본 원칙

 

고층빌딩은 여러 가지 측면에서 도심 가로와 연관되어 있다. 저층부는 직접적으로 보행로 및 공공 지역과 연결되어 있고, 이는 가로를 보행하며 건물을 지나는 보행자의 보행패턴에 큰 영향을 미치게 된다. 기단(Podium)이라 불리우는 빌딩의 이러한 구조요소가 빌딩에 대한 보행자의 긍정적인 경험을 획득하는 가장 중요한 요소가 되는데, 이는 바로 인접한 빌딩과 연관되어, 안전하고 흥미 있고 안락한 가로형성에 기여하게 된다. 이러한 기단구조는 울타리를 제공하고 연속성 및 보행자 입장에서의 구획감등을 제공하게 되어 편안한 보행환경을 조성하게 된다.

 

기단의 상층부는 고층빌딩의 주 구조물이 된다. 이 주 구조물의 설계, 규모 및 방향은 인접 가로에 도달하는 태양광의 양, 그림자, 조망 및 바람에 영향을 미치게 된다. 또한 이 주 구조물들은 서로 서로 영향을 미치고 그 내부의 거주자에게도 상호 영향을 주게 된다.

일조권 문제, 조망권 및 사생활 문제는 고층빌딩이 인접 건물이나 지역에 부정적인 영향을 주거나 인접지역에 건설될 다른 건물의 건설에 지장을 주지 않기 위해서는 반드시 해결해야 할 문제이다.

 

빌딩설계에 대한 검토에 추가하여 인근지역에 이 건물이 미치는 잠재적 영향을 이해하는 것도 매우 중요하다. 고층건물은 반드시 저층 건물이 안정적으로 조성된 위치에서는 어느 정도 거리를 두고 건설되어야 한다. 고층빌딩의 위치 및 설계는 이미 지정된 1차, 2차 공원지역에 부정적인 영향을 주거나 랜드마크 조망 또는 전망에 방해가 되거나 앞서 기술한 지역의 유적건물 등의 조망을 방해해서도 안 된다. 이러한 규정은 새로운 고층빌딩이 안전하고 능동적이며 매력적인 가로 전망을 보장하고 도심에 사는 사람들의 삶의 질을 향상시키는 역할을 할 것이다.

 

2. 규정

 

1) 기단구조

 

규정 #1

 

고층빌딩은 가로의 전면까지 이르는 빌딩의 부지경계선까지 점유하는 기단구조를 갖는다. 이 기단구조의 전면부는 일반적으로 인근 건물의 전면부 및 가로의 방향과 일치하도록 배치되는데 이때 의도적으로 일부분을 도보로 사용하던지 건축적 호기심을 유발하기 위해 출입시설을 만들기도 한다.

 

 

규정 #2

 

고층빌딩의 저면층의 높이는 최소 3층 이상이어야 하며 최대 높이는 전면 도로의 폭과 같은 비율이어야 한다. 도로를 통과하여 도보로 투과되는 일광 양을 최대화 하기 위해 전면 벽의 높이는 건물의 3m 후퇴한 길이를 저면층에 적용하기 전의 전면 도로폭의 80% 이상 높아서는 안 된다. 만일 빌딩 전면에 2개 이상의 도로가 있다면 빌딩의 저면층은 양쪽의 규정을 적용하여 계획되어야 하고 모서리 부는 돌출되어야 한다.

 

 

규정 #3

고층빌딩의 1층에 해당하는 부분은 내부와 외부공간이 투명한 창 등을 통하여 높은 수준의 투과율을 확보하여야 하며 출입문도 내 외부의 조망을 방해하지 않도록 계획되어야 한다. 대로상의 전면부는 적어도 60% 이상을 0.5m에서 3m 까지 투명한 재료를 사용하여야 한다.

 

 

 

규정 #4

 

고층빌딩의 기단은 가로 상에 운영되고 있는 소매 시설과 나란하게 설치되어야 하고 이러한 가로 구역 내에서는 적어도 빌딩 전면부의 60% 이상 가로와 연관된 소매공간으로 활용되어야 한다. 로비는 널이의 제한을 받는다.

 

 

 

규정 #5

 

고층빌딩의 용도와 관련된 비 거주 목적의 용도나 소매시설의 최소높이는 층간높이 기준으로 4.5m 로 한다.

 

 

 

규정 #6

 

고층빌딩의 입구는 가로에서 쉽게 접근이 가능하고 시각적인 장애물이 없도록 최대의 가시성을 확보하도록 해야 한다. 출입구를 강조하기 위해서 또는 주상복합 건물의 거주자 전용 출입구와 상업목적의 출입구를 구별하기 위해 건축학적인 또는 경관측면의 조치가 필요하다. 빌딩에 입주한 각각의 소매점들의 출입구는 가로에서 접근성 및 인지성을 보장하도록 해야 한다.

 

 

 

규정 #7

고층빌딩의 기단부는 그 사용재료, 직물 및 혼용재료에 대해 사용자들을 고려해서 설계되어야 한다. 노출면은 투명 유리창과 고체재료를 리듬감 있게 배치하여 조화롭게 구성하여야 한다. 거주자 입구나 소매점 입구 등은 특히 인접가로에 날씨 대비 차양을 설치해야 한다. 아무것도 없는 벽체는 가급적 피해야 하고 만일 필요하다면 세심하게 계획하여야 한다. 환풍 시설이나 기계실 등은 가급적 공용구간 근방에 위치하지 않도록 한다. 열주구조물은 가급적 피해야 한다.

 

 

 

규정 #8

 

가로수, 가로 시설물, 가로등, 벤치 그리고 공공 벽화 등 가로환경과 경관 구성요소 등을 건물의 노출경관을 강조하기 위해 도입하여야 한다. 이들은 빌딩의 외곽형태를 부드럽게 하고, 중요한 건축적 요소를 강조하며 부적절한 부분을 감추기도 할 뿐 아니라 색채를 제공하며 시각적 관심과 음영을 부여한다.

 

 

 

규정 #9

 

주차 공간, 하역 공간, 유지관리 공간 등은 고층빌딩의 후면에 위치하도록 하여 전면의 보행자 위주의 동선에 방해되지 않도록 하여야 한다.

 

 

 

2) 건물

 

규정 #10

 

고층빌딩의 층별 최대 전체면적은 750 m²을 초과하면 안 되고 이 면적에는 건물의 모든 건축면적이 포함되나 발코니 부분은 제외한다.

 

 

 

규정 #11

 

고층빌딩의 주 건물부분은 기단의 전면 벽에서 일정거리를 후퇴시켜야 하는데 이 거리는 최소 3m 이고 주 건물의 가로에 면하는 면 높이의 3/2 이상에 적용시켜야 한다.

 

 

 

규정 #12

 

고층빌딩 주 건물은 측면과 후면 용지경계선 상 또는 인접도로의 중심선에서 최소 10m 정도 후퇴시켜야 하고 이 거리는 외벽이나 발코니의 전면 벽을 기준으로 측정한다.

만일 고층빌딩이 다수가 있는 경우에는 빌딩들의 간격이 최소 20m 이상 이격거리를 두도록 계획해야 하고 이 거리는 역시 외벽이나 발코니 전면으로부터 측정해야 한다.

 

 

 

규정 #13

 

만일 부지가 너무 협소하여 주 건물을 규정대로 후퇴시키는 것이 불가능할 경우 고층빌딩의 건설은 불가하다. 이러한 협소한 공간의 기준은 대개 일반 대지의 경우 45m X 45m 이고, 모퉁이 대지의 경우 45m x 35m 이다. 이러한 협소공간에 가설되는 빌딩은 전면에 위치한 가로에 의해 규정된 저면 층의 높이까지만 시공가능하며, 그 이상의 건물은 45 도 각도로 비스듬히 시공되어 전면, 측면 및 후면의 대지 경계선 후퇴기준을 만족시켜야 한다.

 

 

 

3) 인근구역과의 관계

 

규정 #14

 

만일 고층빌딩이 저층의 주거지역에 인접될 경우 주 건물은 그 경계선 상에서 최소 20m 이상 후퇴하여 건설되어야 한다. 이때 이 적용대상은 발코니를 제외한 모든 구조물에 적용된다. 기단 구조물은 주거지역과 고층빌딩 사이에 완만한 변화구간을 만들어야 하며 인근 주거지역 건물의 건축특성을 반영하여 설계되어야 한다. 만일 기단 구조물이 인근 주거건물과 바로 인접되어 있을 경우 이 기단구조물은 인근 주거건물 보다 높아서는 안 되며 인근 주거건물과의 거리가 멀어질수록 기단 구조물의 높이도 높아질 수 있다.

 

 

 

규정 #15

 

고층빌딩은 주간에 인근 공원이나 개방된 공공장소에 그림자의 영향을 최소화 하도록 설계되어야 한다. 9월 21일 기준으로 First Tier 공원에 오전 10시와 오후 4시 사이에 어떤 새로운 그림자가 드리워지면 안 되며 또한 동일 오전 12시부터 오후 2시 사이에 Second Tier 공원에도 어떤 새로운 빌딩의 그림자도 추가되어서는 안 된다.

 

 

  

규정 #16

 

고층빌딩은 조망라인을 간섭하거나 대도심의 주요 3개의 경관 빌딩실루엣의 후면에 나타나서는 안 된다. 새로운 고층건물의 제안서 검토 시 다른 경관 조망을 고려해야 한다.

 

 

 

규정 #17

 

고층빌딩은 등재되어 있는 역사적 유적건물을 시각적으로 방해해서는 안 된다. 이러한 역사적 건물이 규모가 작은 지역에서는 고층빌딩의 기단구조는 이러한 역사적 건물의 규모, 건축재료, 평면형상, 시각적 유사성, 규모 및 도시적인 연계성을 고려하여 설계하거나 반영하여야 한다.

고층빌딩은 인접한 등재된 주요 건물들에 대한 특징이나 외관을 강화하거나 보존하도록 설계 및 시공되어야 한다.

 

 

 

▣ 원문제목 : Regulations for tall building design