세계의 대도시들이 무서운 속도로 각자의 경쟁력을 갖추고 지속적인 성장을 하는데 있어서 고층빌딩은 그 도시의 경제적, 사회적 및 환경적 지속성에 있어 매우 중요한 역할을 수행하고 있다. - STEVE WATTS.-

 

이 글을 읽는 독자들은 왜 고층빌딩 전문가가 사회간접자본 관계지면에 기고를 했을까 하고 의문을 가질지도 모른다. 사실 이 두 분야는 도시문명의 가장 주요한 퍼즐조각들인 동시에 현재 새로운 도전을 향해 나아가고 있다는 점 그리고 현재 인도와 같은 신흥시장에서 비슷한 새로운 기회를 맞고 있다는 두 가지의 공통점이 있다.

초고층 빌딩과 초고층 타워는 지난 10년 동안 세계 최고층 빌딩의 40% 가 이 시기에 건설되었을 정도로 지속적이고 전례 없는 호황을 누리고 있다. 이러한 고층화는 다양한 이해관계자들의 요구를 수용해야 하며, 건물이 높아질수록 도시의 주변 환경에 미치는 영향에 대한 우려가 높아지고, 더욱 더 도시의 기반시설에 의존하고 그 일부가 되어가는 정도가 커지게 된다.

필자는 2010년 "고층빌딩 시대의 지속가능한 도시“ 라는 주제의 ”CTBUH 2010 세계 컨퍼런스“에 참여하기 위해 그 해 2월 인도에 처음 방문하게 되었고, 거기서 상당히 인상적인 경험을 하게 되었다.

그곳의 분주함과 따뜻한 대접은 차치하고도 필자가 가장 충격을 받은 사실은 뭄바이시의 무한한 발전가능성 이었다.

 

새로운 기준

“기회”와 “도전”은 현재 인도의 중심사상이다. 전자는 경제개발 단계의 국가로서 상대적으로 젊은 층이 많은 인구가 이를 가속화 하고 있으며, 후자는 현재 가속화되는 인구의 도시집중과 감당하기 힘든 상황의 기반시설 부족이라는 배경 하에서 이러한 경재개발이 가능하도록 하는 기반시설의 건설에 대한 필요이다.

세계는 현재 중요한 기로 점에 와 있다고 해도 결코 과장된 말이 아닐 것이다. 세상에는 불변하는 것들이 있다. - 세계 경제 사이클이 이러한 것인데 그 틀에서 보면 향후 세계적인 경제성장의 도래는 분명한 사실로 보인다.

그러나 Pricewaterhouse Coopers 사의 자료에 의하면 세계 경제의 중심은 소위 말하는 인도를 포함한 신흥 경제국 E7 으로 이동하고 있는 변화를 보이고 있다. 이 와중에 중국은 2025년에 미국을 따라잡아 세계 최고의 경제대국으로 등극할 전망이며, 인도도 현재 계속 증가하는 생산가능 인구의 규모로 인해 거의 2050년에는 중국을 따라 미국의 경제규모를 추월할 것으로 분석되고 있다. 이러한 현상이 바로 전문가들이 말하는 소위 “새로운 기준” 이다.

 

현실의 점검

고층빌딩의 시대는 지난 세기동안 도시의 급격한 성장과 동반하여 일어났다. 1900년대에는 세계인구의 10% 만이 도시에 거주하고 있었지만, UN 자료에 의하면 2006년도에는 세계 인구의 대부분이(33억) 도시에 거주하고 있는 것으로 파악되었다. 이러한 경향은 세계적으로 계속되고 있고 인도도 마찬가지 이다. 다양한 매체를 통해 2050년에는 세계 인구의 약 75%가 도시에 거주하게 될 것으로 예측하고 있으며, 이러한 인류의 농촌생활에서의 도시생활로의 근본적인 변화는 전례 없는 도전과제를 낳고 있는데 이것은 안전한, 치안이 보장된, 지속가능한, 효율적인 그리고 유익한 도시의 창출이다.

이것은 거대 도시화가 진행 중인 남아시아의 준 대륙인 인도에서도 맞이하고 있는 도전과제이다. 2005년 인도에는 세계에서 가장 인구가 많은 7대 대도시중 3개 도시를 보유하고 있는데, 뭄바이, 델리 그리고 콜카타 이고, (이들 도시는 1985년도 에는 한 도시도 이 그룹에 끼지 못하였다.) 이 도시들은 현재 Bangalore, Hyderabad, Chennai 및 Ahmedabad 와 결합하여 초거대도시로 변모해 가고 있다.

거대도시들은 성장의 경제적 엔진이므로, 인도가 세계무대에서의 성장에 발맞추기 위해서 이 도시들은 앞서 언급된 도전과제들을 해결해야 한다.

 

초고층빌딩과 도시 : 런던의 경우

고층빌딩과 도시는 상호 보완적인 관계이다. 초고층의 미관과 위용, 그리고 연관된 기반시설의 중요성은 고층빌딩은 상당히 정치적인 색체를 가지고 있다는 뜻으로 풀이할 수 있다. 런던의 Foreign Office Architects 의 Alejandro Zaero-Polo 가 언급한 대로 “점차적으로 빌딩건축과 도시화는 치열한 정치적 전선이 되어가고” 있다.

이러한 개념이 극단적으로 조명을 받은 지역은 금세기 초의 런던이다. 논점은 런던을 세계적인 도시로 영속시키고, 세계적인 금융 중심지로 유지하기 위해서는 부를 창출하는 도시구역을 건설해야 하고 고품격의 주거생활을 제공함과 동시에 노동인구의 증가를 유도해야 한다는 것이었다. 그러나 이러한 계획의 적정성에 대해서 논란이 계속되었고 이러한 논란은 런던의 신임시장이 런던의 지형을 개조하기 위한 고층빌딩을 제공하는 새로운 계획을 추진하게 됨으로써 사라지게 된다. 이러한 계획 중 중요한 사항은 지역의 교통망 구축을 위해 발생하는 시각적인 부작용을 최소화하기 위해 고층빌딩의 건설구역을 한 지역에 집중시켰다는 것이다.

두바이의 경우를 보면 초고층빌딩과 랜드마크 건물들이 도시의 장기적인 개발계획과는 동떨어지게 계획되고 선행 건설되어 기반시설과 고층빌딩과의 조화로운 상호관계의 중요성을 일깨워 주고 있다. 또한 궁극적으로는 성공하였지만, 런던 도크랜드의 Wharf 운하는 완공이 불황기에 이루어졌다는 점과 연계 교통망이 수요자에게 원하는 만큼 전달할 수 있는 능력이 떨어지는 등의 요인으로 인하여 초창기에 실패를 경험하였다.

 

조정과 통제

이러한 모든 것은 통제를 필요로 하는데, 그것은 단지 거대도시의 규모나 중요성이 정치적으로 강력하게 할 뿐만 아니라 명확하고 효율적인 규제 장치가 없다면 도시의 필요한 기반시설의 개발은 심각하게 꼬일 가능성이 많기 때문이다.

이러한 도시의 통제는 이번 CTBUH 컨퍼런스에서 인도의 일부 발표자들의 주요 주제였다. 여기에는 FSI/FAR 규제안에 대한 열띤 논쟁이 있었는데, 일부 강력한 규제는 효율적으로 적용되지 않을 것이라는 우려와 함께 민간자본의 좀 더 공격적인 참여가 필요하다는 점이 강조하였다. 또한 중앙정부와 도시 지자체들 간의 알력에 대한 언급도 있었는데 이러한 점은 앞으로 계속 중요성이 증대될 사안으로 판단된다. 프랑스와 영국 정부는 예전에 각각 수도에 시장을 임명하여 권력을 분할하는 것에 대단히 주저하였으나 이것이 궁극적으로 이 도시들의 교통망을 개선하는데 주된 요인이 되었다는 점을 주목해야 할 것이다.

 

가치의 창출

점점 더 도시들은 자체적으로 경쟁력을 강화해 가고 있고 세계적 기업들의 지역 거점을 자신들의 도시에 유치하기 위해 경쟁하고 있다. 그리고 이러한 잠재 투자 기업들은 이러한 결정을 하기 전에 다음의 사항들을 고려한다.

- 사람 : 인력자원의 집중도 이는 삶의 질과 편의시설의 이용성과 연관되어 있다.

- 기업하기 좋은 환경 : 규제, 세금, 금융시장과의 접근성

- 시장 접근성 : 자본의 동원가능성, 무역의 규모, 법률 및 회계 서비스

- 편의시설 : 사무공간의 질, 편의성 및 임대료

- 사회기반시설 : 글로벌 허브로의 접근성에 대한 교통망의 질, 안전성 및 능력

 

특별 인센티브 : 정부는 위의 요소에 대한 제공을 특별 인센티브 명목으로 비활성 개발구역에 부여할 수 있다. Wharf 운하와 상하이의 푸동과 같은 지역이 좋은 예이다.

이러한 방식으로 랜드마크 빌딩들은 광범위한 지역의 가치를 창출할 수 있고, 심지어는 도시 전체의 가치를 창출할 수도 있다. Bilbao 효과라고 불리는 Frank Gehry 의 북 스페인 지방 Bilbao 의 Guggenheim 박물관이 도시의 아이콘으로서 문화적 자본과 경제적 활력을 가져다 준 좋은 예이다.

 

초고층 빌딩 지역의 가치 :

물론 가용 면적이 줄어들면서 토지의 가격을 상승시키고 점차 고밀도의 개발을 부추기게 되지만, 적절히 계획된 도시화는 풍족하고 수준 높은 주거공간의 개발을 보장하기도 하며 이로 인해 인구를 밀집시키게 만든다. 이것은 고층건물의 가치는 다양한 방법으로 평가하는 것이 중요하다는 것을 시사한다.

- 완성된 건축물의 자본가치 또는 교환가치

- 마래의 운용비용을 고려한 생애주기 가치

- 비즈니스의 효율성에 기인하는 운용가치

- 기업 이미지와 결부되는 브랜드가치 (Willis 그룹이 시카고의 씨어스타워의 이름에 대한 사용권한을 구매한 것을 참조)

- 주변개발 및 건축물을 통해 주변의 다른 건축물들이 위의 이득을 보는 것에 대한 파생가치

- 교류를 확대시키는 문화가치

 

 

이러한 각각의 관점은 각각 다른 가치와 비용에 대한 개념을 제공한다. 예를 들어 25년 수명주기를 가정하면 사무실 빌딩을 운용하는 운영비용은 건물의 초기 건설비용을 간단히 넘어선다. 만일 여기에 발생하는 인건비까지 고려한다면 초기건설비는 전체비용의 5% 정도에 불과할 것이다. 따라서 부동산을 어떻게 운용할 것인가와 어떻게 입주고객들의 욕구를 만족시킬 것인가 등이 실제적으로 설계단계에 고려되어야 한다.

이것이 병원, 학교, 도로교량, 터널 등을 공급하는 PPP 에게 적용되는 기본개념이며, 현재 민간 상업 개발자들에게도 대두되기 시작하는 주요 논제 이다.

 

황금 삼각형

필자는 최근에 수년간 초고층빌딩을 건설하면서 얻은 노하우를 강연해 달라는 요청을 받았는데, 여기서 필자가 밝힌 것은 “모든 중요한 성공의 열쇠는 상식적인 것들”이라는 것이다.

                                                <그림 1>

 

 

 

기본적 원리를 간단명료하게 문서화 하고, 목적물에 대한 정확한 인식과 목적물에 대한 벤치마킹, 적절한 경험을 가진 시행사를 고용하고, 명확하고 효율적인 사업의 관리 그리고 팀웍등 모든 것들이 분명하고 직관적이지만 이러한 단순한 사항이 제대로 반영되지 않는 사업은 실패할 수 밖에 없는 것이다.

세계는 지금 세계적인 불황과 글로벌 기후 변화라는 두 가지 도전과제를 안고 있는 시대로 접어들고 있다. 이러한 두 가지 변화는 현재 고성장 또는 고성장 잠재력을 지탱하는 토대를 압박하는 요소로 작용하고 있다. 따라서 필자는 이러한 것들이 “기본으로 돌아가라” 라는 방법론에 대해 힘을 실어주고 있다고 판단한다. 하지만 이것으로 필자가 주장하는 것은 아주 기본적인 건축물을 건설하고, 좀 더 기본적인 비용 및 가치분석을 하라는 뜻은 아니다. 고층빌딩은 비용, 시간 그리고 공간 효율성의 “황금 삼각형”이 기본적인 비용 발생요인 이며 이것에 기본적인 바탕을 두고 있다. 이러한 측정방법은 다른 종류의 건물이나 시설에 적용 시에도 기본적인 원리는 같다. 상호 교차하는 안쪽의 공유부분은 일반적 대부분의 시설사업에 포함되는 공통사항으로서 사전제작, 표준화, 모듈화 및 반복화에 해당되며 이들은 건축적 또는 엔지니어링의 장점을 희생하지 않는 범위 내에서 적용된다.

 

형상과 크기의 문제 : 고층빌딩의 기본적인 성격상 빌딩의 높이만큼 이나 그 형상도 중요하다. 이러한 사항은 그림 2 에서 보는 것처럼 아시아 지역의 초고층빌딩과 런던지역의 초고층 빌딩의 형상으로 극명하게 대비되는데 이들의 차이는 높이와 저면의 비로 나타날 수 있다. 즉, 아시아지역의 이 비율은 0.34 인데 비해 런던의 비율은 0.51 에 달한다. 단도직입적으로 이것이 의미하는 바는 아시아의 빌딩들이 저면 단위면적당 런던에 비해 약 60% 정도 많은 외면적을 가지고 있다는 뜻이다. 만일 외벽의 교환가치가 전체 고층빌딩의 25% 정도 차지한다면 이것의 가치는 이 빌딩의 대지의 가치에 15% 정도 반영될 수 있다고 할 수 있다.

일단 빌딩 건축의 개념이 정립되면 상세부분에 대해 정밀검토가 필요하고,, 각각의 부분들이 완벽한 조화를 이루면서 경제성을 갖도록 해야 한다. 이러한 초고층빌딩에서는 도전과제들은 새로운 기회이며 설계 개념이 결코 빌딩의 형상에 국한되어서는 안 된다.

 

단순함을 유지할 것 : 완성품에 대한 구매전략은 수년 동안 계속 복잡하게 변모해 왔는데 그 이유는 설계와 시공을 포괄하고 구매 시장의 공급력에 대한 제약을 모두 감안하기 위해서였다. 그러나 이러한 사항이 계속 유효하게 작용되는 하에서 입찰요구서의 모든 제한사항이 반영된 무지막지한 설계로서는 합리적인 비용으로 건설이 가능한 대안은 없다.

물론 이러한 단순함에서 오는 실패도 간혹 발생하는데 대규모의 복잡한 프로젝트를 추진할 경우에 그러하다. 필자의 가장 성공한 발주처는 다음과 같은 철clr을 가지고 있으며 이를 철저히 적용하기로 유명하다. 즉, “ 우리는 우리가 구매하고 싶은 것을 결정하고; 설계가 완료되었다고 판단하면 적절한 가격에 그것을 구매한다. 만일 설계가 불완전하거나 방향이 일치하지 않으면 우리는 그것이 재대로 될 때까지 기다린다.” 결국 고층빌딩과 그 연관 기반시설이 둘 다 시간적으로 촉박한 기일을 가지고 있다면 복잡한 시공 스케쥴을 작성해야 함이 불가피하며 이러한 경우에 실패에 대한 위험도는 증가할 수 밖에 없다.

 

도시경관과 지속성

경제성과 지속성은 때때로 모호하거나 상호 대치되는 경우가 있기는 하지만 서로 분리할 수 없을 정도로 깊이 연관되어 있다. 바이오연료를 들어보면 많은 농장을 에탄올계 연료 생산을 늘리기 위해 매입한다면 곡물생산에 필요한 농장의 수가 적어져서 세계 곡물 값이 오르게 된다. 또는 영국의 친환경 마을 조성사업을 보면 현재 대도심에서 멀리 떨어져 있는 지역에 건립되어 있는데 여기에는 이런 의문이 든다.: 오히려 기존의 대도시에서 일정부분 지역을 선정하여 조성하는 것이 기왕에 있는 교통시설, 일자리 및 기반시설이 있으므로 더 효율적이지 않을까? 현재 있는 학교, 주택 및 기반시설들이 잘 갖추어진 지역에 투자하는 것이 일부 주민들이 칭하듯이 저 멀리 홀로 떨어진 녹색의 게토에 투자하는 것보다 효율적이지 않은가?

 

 

지속가능성은 모호한 개념이다.: 사실 이것은 기존의 측정도구로는 파악이 힘들 정도로 대단히 복잡한 개념이다. 그러나 발전 성장이 한계가 있는, 그리고 사용할 수 있는 에너지와 수자원이 한정되어 있는 상황에서는 매우 중요한 문제이다. 여기에는 어떤 지속가능성에 대한 정책도 반드시 고려해야만 하는 두 가지 기본원칙이 있다고 생각한다.

 

- 총 자산생애주기, 즉 제조 및 채굴단계에서 사용하는 에너지부터 제품의 사용기간 및 그 후 재활용 및 폐기시까지의 총 에너지 비용

- 사업자체를 넘어선 괌범위의 파급효과 즉, 토지이용측면과 인구밀집효과/도시화/환경의 영향 (직장으로의 출퇴근 시 배출하는 탄소량은 건물의 환경에 대한 유용한 척도이다.)

 

건물은 홀로 간주되는 구조물이 아니며, 건물의 환경적 적격성은 단독으로 평가 받을 수 없는 성질의 것이다. 건물이 들어서 있는 기반시설도 동등하게 중요하다. 이러한 기반시설들이 진정으로 지속가능하게 되고, 상업적 이득이 실현되기 위해서는 건강, 교육, 보안, 교통, 급수, 폐기물 처리 및 전력공급 등이 적절하게 공급되어야 하는 것이다.

 

마스터플랜의 중요성

2000년 연구에서 제안된 대표적 대규모 공학 사업(항만, 정유시설, 초고층 빌딩등)에서 가장 중요한 요소들이 제시되었는데 이는 다음과 같다.

- 발주처 요구사항의 충족

- 광범위한 기반시설 네트웍의 통합

- 지역사회의 민원 해결

- 수년간의 정교한 작업

- 정치적 위험(또는 의도)에 노출

- 다양한 규제에 지배

- 대규모 이며 돌이킬 수 없는 재정적 문제

 

제품이 더욱 복잡하고 크고 또는 독특할수록 더욱 국제적인 협력에 의존하게 되고 세계적인 거시경제의 흐름에 민감하게 된다. 그리고 보다 전적으로 심사숙고한 마스터플랜이 필요하게 된다. 이런 복잡하고 다목적의 마스터 믈랜은 매우 다양하고 심도있을 수 밖에 없다. 여기에는 많은 사항들이 규정되어 있는데, 적절한 토지이용 및 분산계획, 서로 다른 공간들의 통합, 인구밀도의 균형과 공공지역, 랜드마크 빌딩건설을 통한 지역특성 창출, 비즈니스 공간 및 공공지역의 주간과 야간의 활동개념 정립을 통한 부동산에 대한 지속가능한 해결책 제시(예를 들어 제생 에너지 발전시설).

마스터플랜은 그 중요성만큼 유연한 개발 체계를 필요로 하는데 이는 장기적인 제품인도 계획과 각 단계별 선투자금 감소, 수입자금 흐름을 앞당길 수 있는 가능한 부분의 지출 억제전략 등이 필요하다. 만일 이것이 한 도시 전체에 대한 것이라면 이러한 과제들은 더욱 더 커지게 될 것이다.

 

재정, 환경 및 사회적 역할 (Triple Bottom Line)

얼마 전에, 재정부문과 사회적 부문의 연계성이 은행위기로 인해 깨어졌다고 탄식하는 사람을 본 일이 있다. 이러한 관점은 지속가능성의 세 가지 기본원리에 대해 다시금 일깨워 주었는데, 즉 사람, 이익, 그리고 지구이다. 인도가 직면한 과제는 기반시설을 공급하는 것이고 이러한 개발을 지원하며, 동시에 경제적, 사회적, 환경적으로 지속가능한 것이라야 한다.

시설의 사용율을 최대한으로 끌어올리는 것은 민간기업의 몫이고 그들의 재능이다. 정부는 건물과 기반시설의 건설에서 중심적인 역할을 수행해야 하고 이것은 장기적이고, 대규모의 계획과 규제 및 건설자원이 소요되며 그만큼의 위험도 따른다.

영국의 기술자들은 국가기반시설 투자은행 설립 시 민간자본 사용의 가교역할을 위해 참여 요청을 받아오고 있다. Infrastructure UK 와 더불어 이 기관은 국가가 필요로 하는 가장 중요하고 시급한 사업을 선정하고, 어떤 곳에다 자금을 집행할 지를 협의하는 기관이다. 물론 가장 중요한 것은 각 지자체의 행정체계와 지방정부의 의지이다.

이상의 것들이 선진국과 신흥국들 모두에게 공통된 사항이며, 긴 안목에서 희망적인 미래를 기대할 때 인도는 성공을 위해 투자할 자원과 기회를 보유하고 있다고 본다.

 

▣ 원문제목 : Competitive Cities and the Tall building landscape