1. 조사 배경과 목적

저출산․고령화의 진전, 라이프스타일이나 가치관의 다양화, 소득 격차 문제의 심각화 등을 배경으로, 거주 환경에 대한 요구는 보다 다양화되고 있어, 이를 고려한 거주 환경 실현을 통해 매력 있는 지역을 형성하는 것이 과제가 되고 있다.

본 조사 연구는 거주자의 다양성을 실현하는 방책으로서, 지역의 다양성 시책에 초점을 맞춰 지역의 다양성과 거주 환경평가의 관련성 분석, 국내외 사례 조사 등을 통해 효과적인 거주자의 다양성 시책을 검토하였다.

2. 해외 사례 조사

가. 다양성 창출을 위한 시책

○ 중저 소득층을 위한 주택 공급

- 프랑스에서는 일정 이상의 인구를 가지는 지자체에 대해, 전체 주택 수 가운데 20% 이상을 사회 주택으로 하는 것을 법률로 정하고 있다. 이를 통해, 거주자의 속성이 한쪽으로 치우치지 않도록 배려해, 지역 균형을 도모하고 있다.

- 사회 주택 20%를 달성하기 위해 정부는 사회 주택수가 전체 주택수의 20%에 미달하는 지자체로부터 세금(벌금)을 징수하고 있다. 징수한 세금은 지역권별 기금의 재원이 되어, 정부와 지역권, 지방공공단체에서 논의한 후 용도가 정해진다.

- 또, 지자체내의 사회 주택 호수가 줄어들지 않도록, 노후화된 사회 주택의 재건축시, 해체한 사회 주택의 호수분을 새롭게 건설하고 있다.

○ 소유 형태가 다른 주택을 혼재시킨 집합주택의 촉진

- 영국에서는 민간 개발 회사에 대해 개발허가 조건으로서 일정 규모 이상의 주택 개발을 실시할 때, 개발 규모에 따라 “구입․임차 가능한 주택”의 공급이 의무화되어 있어, 개발 지역 내에서의 중저 소득층을 위한 주택 공급을 촉진하고 있다. 공급 비율은 지자체 등의 주택 공급 목표에 의해 다르지만, 통상 25～30%이다.

나. 중저 소득층을 위한 주택공급

- 영국에서는 사회 주택의 공급 및 관리를 실시하는 비영리단체인 주택협회(HA)를 통해 중저 소득층 전용의 사회 주택을 공급하고 있다.

- 프랑스에는 사회주택을 공급하기 위한 HLM 조직이 설치되어 있다. 거주권에 관한 법률(DALO법)에 의해 “주택의 권리”가 자리매김되어 있어, HLM조직은 빈곤자에게 주택을 공급하는 것이 의무화되어 있다.

다. 주택지의 재생 수법

○ 주택지 재생 프로그램

- 프랑스에서는 시가지 개량 전국 프로그램(PNRU)이 창설되어 취약 도시 지구(ZUS)로 분류된 751개 지구를 대상으로, 2004년부터 2013년까지 25만호의 사회 임대 주택의 해체, 25만호의 사회 임대 주택의 신설, 40만호 사회 임대 주택의 수복과 주택 건물의 거주성의 회복을 수행하고 있다.

- 영국 및 프랑스의 주택지 재생 프로그램에서는 노후화가 심한 주택의 해체, 노후화가 진행되는 주택의 개수, 신규 주택의 건설과 함께, 민간의 분양 또는 임대 주택의 건설을 유도하고 있다.

3. 거주자의 다양성을 고려한 거주 환경을 위한 과제와 시책

가. 거주자의 다양성 등을 고려한 거주지 정비․재생을 위한 과제

(1) 거주자의 다양성과 주택․거주 환경의 관계에서 본 과제

○ “거주자의 다양성 등을 고려한 거주지”의 장점의 인지 촉진

- 일반적으로 거주자의 다양성 등을 고려한 거주지에는 고령화 대책, 다양한 생활 편리 시설 등의 입지, 여러 형태의 집합주택의 혼재로 다양화에 의한 유지 관리 활동의 활성화, 시설 집약에 의한 유지관리 비용 저감, 주택 확보나 거주지 선택사항 확대 등의 장점이 있다. 이러한 장점이나 효과의 인지 촉진은 지역 특성을 고려하면서 도모한다.

○ 거주지의 다양성 시책의 필요성

- 주택 소유 형태의 다양성은 거주 환경평가에 일정한 영향을 미쳐 다양한 소유 형태가 혼재하는 지역의 교통․쇼핑․공공 공익 시설 등의 편리성을 높인다. 또, 주택에 대한 상업 스톡의 혼재 비율이 높은 지역일수록 주거환경 평가나 거주 계속 의향이 높은 것을 알 수 있었다. 따라서 주택의 소유 형태의 다양성, 주택․지역의 정비․관리 주체의 다양성, 지역에 입지한 시설 용도의 다양성이라는 시책이 필요하다.

○ 단지 배치 및 디자인의 중요성

- 해외 조사나 주민 의향 조사 등에서, 거주지의 다양성 시책에서 단지 배치나 디자인의 중요성이 지적되었다. 지역성에 따른 디자인 요소를 도입 등을 통해 획일적인 단지의 디자인으로부터 벗어나고, 소득계층간 또는 주택의 소유 형태를 의식하지 않는 건축․경관 디자인이 요구된다.

(2) 주택 단지 등의 재생을 위한 과제

○ 다양한 단지 재생 수법의 보급 촉진

- 주택 단지 재생 사례 조사에서는 많은 주택 단지가 주민의 고령화와 건물의 노후화라는 문제를 공통적으로 갖고 있음을 알 수 있었다. 또 개축과 관련된 합의 형성의 어려움도 큰 과제이다. 개축이나 기존 스톡을 활용하는 비개축에 의한 단지의 재생 수법에 있어서는 지원 제도나 지침 등의 정보 보급을 도모하며, 원활한 합의 형성을 지원하기 위한 검토 초기 단계부터의 전문가 파견 등도 검토한다.

○ 다양한 주체의 파트너십

- 공민(公民) 제휴에 의한 공영 주택 정비는 일부 지역에서 실적을 거듭하고 있지만, 민간 사업자에게는 차용 기간이 짧고 금리 변동 리스크가 있는 등 참여를 주저시키는 과제도 있어, 새로운 구조의 검토가 요구된다. 한편, 비개축에 의한 소프트 시책이나 커뮤니티 활동의 담당자가 되는 비영리단체 등은 재무계획의 노하우 등의 부족이나 경영 기반의 취약함이 과제가 되고 있다. 유지 관리의 활동 자금의 안정적 확보를 위한 구조 만들기나 지원이 요구된다.

○ 도시 정책과 단지 재생과의 제휴

- 주거환경 평가․의향에 관한 분석 결과, 지역에서의 상업 스톡, 교통 편리성, 공원 근접성 등이 많은 거주자로부터 중시되고 있음을 알 수 있었고 교외부의 노후화된 소규모 공영 주택을 위한 중심 시가지 활성화 시책과 교외부의 주택 단지의 교통 편리성이나 거점성 향상을 도모하는 등의 도시 정책이 요구된다.

○ 원활한 개축을 저해하는 도시계획

- 최근 개발 규제 등의 완화나 교외의 토지 이용이 변화하는 가운데, 건폐율, 용적률 등이 엄격한 규제가 되어 노후화된 주택 단지의 원활한 건축을 저해하는 하나의 요인이 되고 있다. 지역 계획의 탄력적인 활용 등 단지 재생의 관점에서 도시계획의 운용 방향 등을 재검토한다.

나. 거주자의 다양성 시책에 관한 방안

(1) 지역 거주자의 다양성 시책

- “지역에서의 다양한 소유 형태의 주택 공급”, “용도의 다양성”, “주택의 배치․면적 등의 다양성”을 확보하기 위한 방책으로서 소유 형태나 규모가 다른 주택의 혼재, 임대 주택 공급, 길가 저층부의 상업 시설 등의 도입을 개발 사업자에게 유도한다.

- 공영 주택이나 중․저소득층을 위한 공적 주택을 특정 지역에 집약해 입지시키는 것이 아니라, 균형 있게 분산 배치하여, 지역 내에서의 다양한 주체에 의한 주택․지역 정비․관리의 균형을 도모한다.

- 주택을 배치할 때, 신규․기존 주민간의 마찰을 방지하기 위해, 기존의 커뮤니티나 지역 특성을 충분히 배려한다.

- 디자인면에서 색채나 외관, 소재 등을 배려한 통일감 있는 거리풍경, 외관을 유도한다.

(2) 지역의 다양성을 위한 공영 주택의 재건축․유지 관리

- 공영 주택의 개축은 지역 우량 임대 주택 제도 등을 활용한 민간 사업자 등에 의한 양질의 임대 주택의 공급을 실시하는 등 다양한 주체에 의한 다양한 시설의 정비가 요구된다.

- 고령자나 육아 세대 등의 입주자가 생활하기 쉽게 상업 시설이나 의료 시설, 교육기관 등이 집적된 편리성 높은 공영 주택의 유도나, 지역의 복지 거점이나 커뮤니티 활동의 거점으로서의 모델적 대처 등에 의해 생활 편리성을 향상시킨다.

- 공영 주택 등의 적절한 입지나 배치를 유도하기 위해, 합의 형성을 진행시켜 나가는 코디네이터 기능이나 개축 사업의 모니터링 기능 등을 담당하는 파견 기관 등의 설치도 한 방책으로 고려한다.

(3) 도시 정책과 단지 재생과의 제휴

- 지역 공공 교통 활성화․재생 종합 사업을 활용하는 등, 커뮤니티 버스, 승합 택시 등의 공공 교통을 충실화시켜, 도시 기반․도시 시설 등의 배치를 고려한 교외부의 공영 주택의 배치, 단지의 재생이 요구된다.

- 생활의 질적 향상 관점에서도, 단지 지구에 공공 공익 시설, 취업을 위한 기능, 상업 시설, 시민 농원 등의 재정비를 실시해 지역 산업 등의 활성화를 포함한 주거환경을 향상시켜, 다양한 거주자의 전입을 촉진한다.

▣ 원문제목 : 居住者の多様性を考慮した居住環境に関する研究