전 세계적으로 친환경에 대한 관심과 수요가 급증함에 따라, 부동산 시장에서는 환경라벨 제도를 도입하여 건물의 환경성능을 개선하고자 노력하고 있다. 환경라벨은 자발적 참여를 유도하는 Green Star(호주), LEED, Energy Star, Green Globes(이상 미국), BREEAM(영국) 등과 의무적으로 이행해야 하는 EPBD(EU) 등이 있다. 본 보고서에서는 자발적 프로그램인 LEED와 Energy Star를 이용하여, 미국 시장 내 환경라벨 취득과 오피스 건물 점유율과의 상관관계에 대해서 살펴보고 있다.

환경라벨이 반드시 건물의 우수한 환경성능을 보장하는 것은 아니지만, 일반적으로 투자자나 소유주에게 환경라벨 취득이 특전이라는 인식을 주는 것은 사실이다. 이러한 사실을 뒷받침하듯, McGraw Hill Construction(2006), National Real Estate Investor(2007), GVA Grimley(2007) 등의 선행 연구에서는 임차인들이 환경라벨을 취득한 건물에 대해 기꺼이 높은 임대료를 지불할 의사가 있다는 것으로 나타났다. 또한, 미국 내 많은 자치주에서 환경라벨을 취득한 건물에 대해 보조금 지급, 세금 감면 등의 혜택을 제공하고 있으며, 환경라벨을 취득한 건물에서 근무성적이 향상되었다는 연구결과도 종종 보고되고 있다. 정부는 정책적으로 환경라벨 취득 건물에 대한 투자의 이점을 홍보하고, 투자자들은 이로 인해 낮은 공실률, 임대료 프리미엄 등의 혜택을 누리는 선순환이 구조가 반복된다.

환경라벨과 오피스 건물 점유율과의 상관관계를 살펴보기 위해, 먼저 CoStar 데이터베이스 정보를 기반으로 2,147개(LEED 667개, Energy Star 1,480개)의 환경라벨 취득 건물을 선택하였다. 그리고 환경라벨 취득 건물과 같은 도시 권역에 위치한 24,500개의 환경라벨을 취득하지 않은 건물 정보를 수집하였다. 연구를 위해 수집된 건물들은 미국 전역에 걸쳐 81개 도시, 643개 하부권역에 분포되어 있으며, 연구 분석방법으로는 OLS 회귀모델과 분위수 회귀모델(quantile regression)을 사용하였다.

[표 1]은 환경라벨을 취득한 건물과 환경라벨을 취득하지 않은 건물(이하 대조군)에 대한 통계 분석결과를 보여준다. 우선, LEED 취득 건물의 사용연수 중앙값은 5년, Energy Star 취득 건물은 20년, 대조군은 23년으로 나타나, LEED 취득 건물이 비교적 신축임을 알 수 있다. 사용연수 측면에서는 Energy Star 취득 건물과 대조군 사이에 큰 차이가 없으나, 연면적과 층수 측면에서는 Energy Star 취득 건물이 대조군에 비해 규모가 크고 층수가 높은 것으로 나타나는데, 이는 Energy Star 취득 건물 대부분이 CBD 지역에 밀집되어 있다는 것을 의미한다. [표 1]에서 사용연수, 연면적, 층수에서 나타나는 차이를 무시했을 때, 환경라벨 취득 건물이 대조군에 비해 임대료 호가가 높고, 점유율이 높다는 것을 확인할 수 있다. 또한, 점유율이 높은 LEED 취득 건물은 LEED 취득으로 인해 평균치 대비 약 8%의 점유율 프리미엄이, Energy Star 취득 건물은 약 3%의 점유율 프리미엄이 붙었음을 알 수 있다.

이 밖에도 Energy Star 취득 건물의 경우, 점유율의 가장 큰 차이는 최하위 집단(점유율 절대값이 낮은 하위 20%)에서 나타나는데, 이는 Energy Star 취득이 점유율이 높은 건물에서 큰 메리트로 작용하지 않음을 의미한다. LEED의 경우 이와는 정 반대의 경향을 보여준다. 최하위 집단을 제외하고 전 구간에서 점유율이 매우 높게 나타나는데, 이는 점유율이 높은 건물에 대해 LEED 취득이 점유율에 메리트로 작용했음을 의미한다. 결과적으로 LEED 취득이 Energy Star 취득보다 점유율 측면에서 좀 더 메리트가 있으며, 특히 점유율이 높은 건물에서 보다 큰 메리트가 있다고 할 수 있다.

본 보고서는 오피스 건물에 국한하여 연구를 진행하였기 때문에, 주거용 건물 또는 산업용 건물 등의 경우 연구결과가 달라질 수 있다. 또한, 부동산 시장은 여타 사회경제적 요인 등에 의해 쉽게 변동하므로 본 연구 결과를 정답이라고 단언하기 어려우며, 무엇보다도 본 보고서에서는 점유율 차이를 형성하는 요인_예를 들어 근무환경의 향상, 운영비용의 감소, 환경라벨의 이미지 등_에 대해서는 언급하지 않고 있다는 한계가 있다.